联合办公快速布局青岛;市北CBD喜迎第一栋甲级办公楼

2018-10-12 19:15 半岛网-半岛+阅读 (86909) 扫描到手机

仲量联行2018年第三季度青岛房地产市场回顾及展望

2018年10月12日,青岛 – “市北中央商务区迎来第一栋甲级办公楼入市,将加速区域市场成熟。” 仲量联行青岛分公司董事总经理白路表示,“零售地产方面,本季度开业的两个零售地产项目以新兴业态和精准定位实现较高开业率,新兴业态扩张表现抢眼,推动实体商业转型升级;住宅市场上受调控政策影响成交量处于低位,且一手市场价格有所回落。同时,联合办公品牌呈现快速扩张趋势,预计会有更多专业的联合办公运营商选择进入青岛市场。”

办公楼市场

市北中央商务区迎来第一栋甲级办公楼入市。市北区第一栋甲级办公楼 — 卓越世纪中心1号楼于本季度交付使用,推高全市甲级办公存量至50.6万平方米,这也是本季度青岛办公市场唯一的新增供应,同时是第一栋投入使用的超过250米的高层地标建筑,刷新城市天际线。市北中央商务区近几年快速发展,短短五年间办公市场规模从几万平方米发展到87万平方米,占全市总存量的约20%。在快速完成量的积累以后,通常需要通过质的提升来加速市场成熟,因此甲级办公楼应运而生,吸纳区域内外优质租户,形成良性且成熟的办公市场结构。但新兴商务区的超高层甲级物业在前期运营阶段通常会面临一定空置率的压力,因此受新项目入市影响,截至第三季度,全市整体办公市场空置率为28.2%,环比及同比分别上涨0.8和1.8个百分点,甲级办公市场空置率上涨12.9个百分点至36.6%。

联合办公品牌呈现快速扩张趋势。2018年第三季度青岛办公市场净吸纳量共录得4.7万平方米,与上季度基本持平,科技、专业服务及金融类企业租赁需求强劲,同时,联合办公品牌的扩张表现较为抢眼。之前位于香港中路核心地段的阳关百货将改造为新地集团旗下的Landing商务中心,成为青岛办公市场面积最大的联合办公产品。从2015年青岛办公市场持续供应高峰以来,联合办公品牌也呈现快速扩张趋势,目前总面积已超过4万平米,主要集中于香港中路商务区,以服务式办公业态为主,虽然其在空间和服务方面的水平和档次偏低,但整体出租率较高。共享式联合办公业态,包括企业内部的共享办公形式目前在青岛办公市场的接受度仍普遍较低,需要一定的市场培育期。仲量联行青岛分公司商业地产部总监李强表示:“未来4至5年甲级办公楼的新增供应总量将超过50万平方米,为联合办公创造了更多选择余地及谈判空间。同时,青岛作为山东省内经济开放度较高的区域性中心,大量外资企业和科技、金融类创新企业的办事处、代表处等小型机构将成为联合办公主要的需求来源,推动联合办公业态稳步扩张,预计会有更多专业的联合办公运营商选择进入青岛市场。”

整体租金持稳,甲级办公租金受新项目影响小幅波动。截至2018年第三季度,全市办公楼市场有效净租金达到88元/平方米/月,与上季度基本持平。甲级办公市场受新项目入市影响,整体平均租金下调至131元/平方米/月,刨除新项目影响的可比项目租金维持稳定。

零售地产市场

新项目以新兴业态和精准定位实现满租开业。未来广场和利群诺德广场两个零售商业项目于本季度正式开业,为市场带来约8.6万平方米的新增供应。两个项目均属于城市综合体中裙楼商业部分,裙楼商业由于体量较小、辐射范围有限、建筑及动线灵活性低等因素,通常在招商和运营方面存在一定挑战,但是这两个项目在开业时都实现了接近100%的入驻率,同时客流表现较好。未来广场位于成熟的香港中路商圈,各种综合性购物中心、高端百货、特色商业街布局丰富,因此该项目以生鲜超市、室内动物乐园等新兴业态作为其主力租户,在辐射周边居住和办公人群的基础上有效吸引了全市范围内的部分家庭型客群;利群诺德广场位于市北CBD商圈,周边已开业的项目包括定位于综合性消费的CBD万达广场和定位于年轻时尚客群的大融城,因此该项目以大型超市和更接近于大众客群的本土化服饰及餐饮品牌构成合理的业态组合,为周边区域的居住及办公人群提供了一个很好的配套商业选择。

新兴业态扩张表现抢眼,推动实体商业转型升级。本季度餐饮、服饰、儿童类租户仍保持强劲需求,同时新兴业态的扩张表现较为抢眼,继地球港在多个商圈扩张选址后,盒马鲜生山东首家店铺也将进驻大拇指广场,成为实体商业转型升级的驱动因素。华润万象城和CBD万达广场分别开业了定位女性主题的室内购物商街,以更加多元化、精细化、复合化的业态组合提升实体商业的创新与活力。仲量联行青岛分公司零售地产部总监曲岩萍表示:“不断涌现的购物中心为新兴业态提供了多元化发展空间,将为青岛零售物业市场带来全新的购物体验。”

整体环境维持“平衡市场”,租金持续缓慢增长。本季度全市可比项目租金水平环比上涨0.6%,同比上涨1.4%,达286元/平方米/月,受轨道交通影响下的租金分化进一步加剧。本季度全市优质零售地产项目入驻率达89%,环比上升1.3个百分点。

高端住宅

调控政策持续紧缩,高端住宅市场成交量处于低位。进入第三季度,主城区“限购”、“限价”等行政干预措施继续严格执行,其影响逐渐显现,整体和高端住宅市场的购买需求有所抑制,加之开发商推盘谨慎,三季度全市普通商品住宅成交量约为33,000套,环比下降20.0%,高端住宅市场成交量约为700套,环比下降40.3%。分区域来看,本季度市南区高端住宅成交量约为230套,市北区高端住宅成交量约为420套,主要集中于华润悦府和中海寰宇天下两个项目,成为置业热点。

高端住宅市场推盘节奏放缓。在调控政策的影响下,多个高端住宅项目开发商延缓其推盘时间或实行少量多次加推的策略,以期待在未来获得更好的销售收益。因此,本季度高端住宅市场仅有两个项目加推,录得新增供应714套,其中以位于崂山区的青岛华润城项目推盘量最多,达到659套。

一手市场价格回落,二手市场价格分化。本季度,政策调控对一手高端住宅市场价格起到了明显的抑制作用,新房高端住宅市场平均价格受政策和成交量下降的影响出现明显波动,为29,600元/平方米,较之上季度环比下降近2个百分点;二手高端住宅市场的业主心态逐渐分化,由于对未来预期的不确定性,部分二手房业主持观望态度,而急于出售的业主则在价格方面提出较大让步。

政策调控的影响将进一步降低市场热度。展望未来,考虑到开发商融资环境以及政策调控的趋紧,预计未来开发商将提高加速推盘的意愿,从而带来较大的价格波动。而住宅租赁市场近期在政策支持和土地供应方面的利好,表明了政府在加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度上的决心,同样会在一定程度上缓解未来住宅销售市场的过热需求。在多因素影响下,青岛整体住宅市场热度将进一步降温。