问诊青岛物业纠纷丨交了物业费咋不能参选业委会？居委会称俩业主均属“突击补交”，律师建议来了

文/图  半岛全媒体记者 郑成海 赵耀光

“我的物业费明明已经交上了，可为啥还说没资格参选呢？”5月5日，家住城阳区春城路水晶之都小区的孙先生不解地问。他称，前不久，自己报名参选小区业委会委员候选人，但因为物业费问题最终没能进入公示名单。针对孙先生心中的疑惑，昌德居社区居委会一位负责人回应称，孙先生等业主属于“突击交费”，不符合参选条件，之前已明确告知。城阳街道办物业部门负责人袁先生称，只要拖欠超过六个月就属于“突击交费”，物业管理部门基本上都是这样认定。对此，相关律师表示，法律上并没有这种“突击交费”的概念，建议将参选前已补交物业费的业主是否具有参选资格明确写入文件，以避免产生争议。

孙先生对街道办和居委会的说法表示不解。

>>>反映

报名参选业委会被告知没资格

5月5日下午，在城阳区春城路水晶之都小区，记者见到了家住48号楼的业主孙先生。他告诉记者，该小区建于2004年左右，一共只有5栋楼。孙先生说，他是十年前搬到小区的，目前为业主们提供物业服务的是润华物业，物业费、电梯费加起来每平方米1.4元。

孙先生回忆，前几年，小区业主们就开始张罗着成立业委会，大家签名的材料也递交上去了，但一直未能取得实质性进展。今年3月底，小区突然传出了要成立业委会的消息。他看到，楼下贴出了一份筹备成立业委会的公告。孙先生称，他有自己的生意要处理，原本不想参与小区里的这些事，但禁不住邻居们的极力劝说，最终赶在截止日期前报上了名。

城阳水晶之都小区

孙先生回忆，4月初，在社区居委会等部门的组织下，在小区物业办公室举行了业委会委员候选人投票。“当时我得到的票数并不低。”孙先生称，他一共获得了8票，位于并列第二名，但等了好几天，一直没有公示投票结果。“后来居委会工作人员给我打来电话，说我超过半年交物业费就属于突击补交，所以不符合参选条件，取消了我的参选资格。”

采访中，同样感到困惑的还有另一位参选业主。“我是在得知消息后，赶在截止前报的名。当时，一共有19位业主在现场投票，我一共得了13票，得票数位居第一，但最终也被取消了资格。”他向记者称，社区和街道办也认定他属于“突击交费”。

孙先生的交费记录

>>>规定

业委会委员须无拒付物业费行为

记者在水晶之都小区48号楼入口处看到，小区业主大会筹备组发布了一份业委会委员候选人条件与产生办法公告，落款时间为3月28日。

该公告称，本届业委会由5人组成。公告对业主委员会委员条件进行了明确规定。其中包括：“本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；遵守国家有关法律法规，无违章搭建和拒付物业服务费等违法违规行为；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务诚实守信、勤勉尽责；无违反管理规约和侵害业主合法权益等行为。热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力。”如有自荐或推荐者，请于4月3日至4月5日持房产证或能证明其为产权所有人的相关材料及个人身份证等证件，到水晶之都物业办公室报名。公开计票时间为4月6日上午9点，地点为水晶之都物业办公室。

“我于2023年1月份缴纳2022年全年物业费，不存在拒绝支付物业费的行为。”孙先生称，他一般到了到年底再交上全年的物业费，“之前一直都是这样交费，物业公司也没有说过我存在拖欠物业费行为。”孙先生对此给出的解释是，他这属于“先享受后付费”。

另一位落选业主也称，今年3月1日，他补交了过去两年的物业费，并且还将2023年的物业费也交上了，没想到也被社区居委会和街道办认定为不具备资格。“我们查询过青岛市物业管理条例等相关法律法规，发现并没有关于‘突击交费’的规定。”

小区一栋楼内，楼道里堆着杂物。

>>>业主

物业服务还有较大提升空间

“之所以想参选业委会，只是希望监督物业，让小区变得更好。”采访中，问及为何参选业委会候选人时，孙先生坦言，他并不希望换掉物业，毕竟润华物业进驻小区之后也投了一部分资金。

不过，孙先生认为，物业在服务方面还有较大的提升空间。他说，广场上的几个花坛光秃秃的，健身场地铺设地砖时，物业曾承诺铺设塑胶，但到现在也没兑现。他还称，小区通道转角处设立的自制的挡车柱太难看了。此外，一些车辆停在进出通道上，影响了公共安全。

小区里的挡车设施

业主周先生也直言，去年冬天，他所在的单元楼道里，一位邻居家种的一盆花被冻坏了，污渍淌了一地，“我向小区物业反映了好几次，但他们没有及时处理。”周先生还提到，小区公共收益到底有多少钱，他没见物业公司公示过。

5月5日下午，记者在小区内看到，不少楼座下面的空地里光秃秃的，在入口处附近，堆放着大量的建筑垃圾等杂物。“小区正门传达室建在进出通道的中间，直接影响了司机的视线，存在较大的安全隐患。”孙先生说，业主们希望能对这个问题尽快进行处理。

另一位落选业主接受记者采访时也称，他对小区物业服务不满意，“物业打扫卫生不及时，说是安排了13个人在小区服务，实际上只有五六个人在干活。”他怀疑，被取消参选资格，可能是担心他以后进了业委会，会炒掉物业。

小区角落里堆着杂物。

>>>物业

小区部分业主存在欠费行为

5月5日，在小区物业办公室，工作人员打出了一份收据。该单据显示，2023年1月3日，孙先生交纳了2022年全年物业费和电梯费，共计1949元。物业工作人员介绍，孙先生今年以来的物业费尚未交纳。

据介绍，2020年2月，润华物业被街道引进到小区进行服务，合同已于今年2月份到期。小区物业负责人宋经理说，该物业下一步到底能否继续在小区提供服务，还要看未来小区业主大会的投票结果。

小区道路泥泞不堪。

采访中，对于业主反映的地上道路停车影响小区安全等问题，宋经理称，物业公司并未向业主收取停车费，再加上小区车位非常紧张，物业没有权力阻止业主在路边停车。对于孙先生提到的铺设塑胶地面问题，他称，这块建设费用需要物业公司自己来承担，如果物业公司能留下来继续给大伙服务，到时候肯定会铺上。

对于周先生提出的公共收益公示问题，宋经理也进行了回应。他向记者介绍，目前水晶之都小区公共收益的余额为12万元左右，每季度都会在小区内公示一周，并且会拍照上传给物业主管部门进行登记备案。

记者注意到，该小区物业公司出具的收费收据注明：“物业费请在每季度初1-15日交纳。”宋经理说，“小区一共有275户业主，目前有20多户拖欠物业费。对于这些不交物业费的业主，物业公司将通过法律途径进行维权。”

小区内车道狭窄。

>>>街道

欠费认定标准属于“约定俗成”

记者看到，小区入口处张贴着两份公告。其中一份“业主委员会候选人名单公告”称，根据相关法规及政策规定，经业主自荐、业主推荐，筹备组审查，已产生小区业主委员会候选人6名，现予以公告。

另一份公告称，业主大会召开时间为5月12日8时30分至5月14日16时。本次业主大会的议题为表决业主大会议事规则、小区管理规约等事项，选举业主委员会成员。业主大会的计票时间为5月15日上午9时开始，计票地点为水晶之都物业办公室。

昌德居社区居委会一位负责人表示，业主孙先生等人属于突击补交物业费，不符合参选条件。“我只能告诉你，他的收费单据上明明白白地写着，2023年1月份交纳的是2022年的物业费，而不是今年的物业费。”至于当初润华物业是如何进入水晶之都小区的，这位负责人建议记者咨询街道办。

“他们确实属于突击补交。”城阳街道办物业管理部门负责人袁主任介绍，关于“突击交费”，在民法典里没有明确的要求，“我们对突击补交的认定，一般是认为拖欠物业费超过6个月以上，这是一个约定俗成的办法。”他称，这两位业主曾到他的办公室，也给他们进行解释过。“这个事没法较真，因为上位法不可能规定这么细。”袁主任说，之所以取消资格，是因为各方面条件限制，拖欠物业费只是其中一条。

那么润华物业当初是怎么引进到小区服务的？袁主任说，他刚到这个部门工作，对具体情况并不了解，建议记者再咨询社区居委会。对于部分业主反映的物业服务问题，袁主任表示，街道每个月都会进行检查，如果有问题会下整改通知书。

小区一角

>>>说法

建议将补交是否具有资格写入文件

5月12日，山东诚功律师事务所刘萃律师接受记者采访时表示，根据国务院《物业管理条例》《山东省物业管理条例》《青岛市物业管理条例》规定，业主的义务包括按时足额交纳物业服务费。住建部颁发的《业主大会和业主委员会指导规则》也明确规定，业委会委员的当选条件也是要模范履行业主义务。刘律师说，法律上并没有这种“突击交费”的概念，一般物业费的交纳时间和交费标准都会在物业合同中明确约定，如果未按时足额交纳物业费，逾期后补交的情形不属于“按时交纳”，所以也不属于“模范履行业主义务”。

刘律师说，由于存在未及时交纳物业费的情形，将导致两位业主丧失了参选业委会委员的资格，对此也有不少司法判例持上述观点。但是如果小区有合法程序制定的《议事规则》或《业委会选举办法》，就该种补交物业费的情形是否影响委员条件有明确约定，已补交物业费不丧失参选资格的，也应尊重业主的自治规则。

采访中，刘律师建议业主按时足额缴纳物业费，如果对物业服务不满意可通过合法渠道反映问题，如通过业主大会行使表决权更换物业公司，而不是直接拒绝支付物业费。另外，建议《议事规则》或者《业委会选举办法》中明确将参选前已补交物业费的业主是否具有参选资格明确写入上述文件，以避免执行中产生争议。

“不满意物业公司服务，所以拒绝交纳物业费，并不是明智的做法。”刘律师说，因为物业公司和全体业主签的合同，单户业主不能代表全体业主进行抗辩。业主选聘解聘物业公司是要通过全体业主这种共同决议的形式，即通过召开业主大会进行选聘解聘。“如果拒绝交纳物业费会造成恶性循环，业主都不交费，物业公司的投入和服务肯定也跟不上，反过来导致业主的服务体验和满意度进一步下降。”刘律师说。

小区大门处

>>>延伸

欠费能否参选，多地公开回应

事实上，关于业主是否及时交纳物业费能否与参选业委会“捆绑”，媒体对此多有报道。

2022年11月9日，成都商报“蓉城政事”公众号报道，有网友询问，小区业主未及时交物业费，是否能参选小区业主委员会委员？成都市新津区答复：根据成都市物业管理条例第四十二条规定，业委会成员不能有违章搭建、拒付物业费等行为。四川省物业管理条例第三十三条第三十七条及第三十八条均有规定。业主委员会成员必须要遵纪守法、公正廉洁，热心公益事业，遵守小区物业管理规约，起到模范带头作用。故未及时交物业费者，皆不能进入业委会候选人提名。如在小区业委会换届选举之前将物业费及时交纳结清，便可以进入业委会候选人提名。

2023年4月21日，温州都市报报道，日前，温州市人大常委会召开《温州市物业管理条例（修订）》法规实施媒体见面会，回答了市民关心的热点问题。该报道提到，“根据民法典要求，本次修订完善了业主大会筹备组、业主大会、业主委员会成立的相关程序规则。对欠缴物业费、失信被执行人不得参选业委会等实践做法审慎甄别，最终确定按照民法典精神要义，不得限制业主参选业委会权利的立法旨意。”