问法热线丨周边有墓地开发商未告知，购房协议能解除吗？聚焦房产纠纷，这些问题有答案了

半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯 实习生 姜蔼轩 刘瑞雪

8月14日，青岛市住房公积金管理中心发布优化租赁住房提取住房公积金有关事项的通知，房产再次成为一个热点话题。买房后开发商未强调不利因素，我能解约吗？买了房子又被抵押，我该怎么办？8月15日，半岛问法热线聚焦房产纠纷，山东德衡律师事务所房产问题专家施燕律师和王明律师在线解答市民来电，就市民关注的热点问题进行了详细解析。

上午9点钟刚过，半岛问法热线80889800才接通，就有市民打来电话。“今年7月份，看到某开发商的宣传，我和老伴来到了一处楼盘，准备给儿子买一套房子，销售顾问也向我们介绍了情况，我感觉还不错。”市民王先生告诉王明律师，不久后他们就让儿子去交定金签了购房协议。

“交定金的时候我没有去，孩子自己去的，儿子拿回购房协议之后，我和老伴又看了一下，发现楼盘周边有一片墓地，这个让我很忌讳，我想询问当时销售并没有跟我讲，我能不能要回定金？”王先生询问律师。

“房屋周围有墓地对于购房者来说属于不利因素，开发商应当尽到告知义务，一般来讲在购房协议中都会有体现，并且会进行着重的标准。”王明律师表示，如果销售人员没有告知该不利因素，并且王先生儿子所签的这份购房协议中关于墓地这一不利因素没有进行加粗、斜体等区别于其他内容的提示，可以视为开发商没有明确告知，则王先生要回定金的可能性较大。“但我目前没有看到您所说的这份协议，如果说协议中进行了着重提示，并且在这一部分也有您儿子的手印签字的话，则该定金很难要回。”

就在王明律师接听市民来电的同时，第二部热线电话也不断响起。“2020年，我通过李某的女婿介绍，买了李某的一套房屋，交付了房款并装修入住，但该房屋因尚未符合办理房产证的条件，所以我没有第一时间办理房产证。”张先生告诉律师，“一段时间后，可以办理房产证，我就去房管局办理房产证。房管局告诉我，这套房子的房产证已经办理过了，后来我了解到，李某与其女婿，签订二手房买卖合同并将该房屋过户给其女婿，但并未支付相关的房屋购房款。后来，李某以该房屋在某银行办理了抵押贷款，银行在房产交易中心办理了抵押权登记，我该怎么办？”

“卖房人李某与其女婿在知晓该房屋已经出售并交付给买房人的情况下，将产权登记给他人并进行了抵押，属于《民法典》规定的民事法律行为无效的情况，应当返还到原状。”施燕律师表示，“卖房者存在恶意转卖、抵押的情况，属于不诚信的情况，应当予以打击抵制。作为抵押人银行，其作为专业金融机构，应当按照惯例对抵押物进行实地调查。其权益不具有优先于已经支付房款并且实际使用占有涉案房屋的购房人。”

施燕律师建议张先生通过诉讼程序，确认李某与其女婿的房屋买卖协议无效，将房屋恢复登记到李某名下，涤除该房屋的抵押登记。施燕律师提醒，现实中还存在开发商一手房先卖后押的情况，给购房人与抵押权人造成很大的麻烦和纠纷，因此无论是购房者还是抵押权人，都要对标的物进行审慎尽调，确保房屋的产权清晰，避免纠纷的发生。

根据上午的来电情况，记者对几个典型问题进行了整理，供市民参考。

问题1：母亲生前口头表示将房屋留给哥哥，他就能得到该房产吗？

市民徐女士和哥哥早年与母亲一起住在一套公房里，1992年时公房拆迁，一家人分到了一套补偿房，当时由于种种原因，该房子一直未办理房产证。后来哥哥搬出去自己住了，徐女士买断了这套房子的产权，并办理了房产证，此后这套房屋由徐女士和母亲共同居住。徐女士一直赡养母亲直至其母亲去世。但近期徐女士的哥哥起诉徐女士，要求这套房屋完全归自己所有，原因是母亲在生前的一次生日宴上，口头表示过这个房子要留给徐女士的哥哥。徐女士询问律师，只凭母亲口头表示，哥哥就能得到这套房屋的所有权？

律师说法：徐女士现在已经买断这套房子的相应产权并办理房产证，徐女士的哥哥如果想要继承全套房子可能性很低。首先这套房屋的产权存在拆迁问题，需要看徐女士的母亲在原始房屋来源中是否有贡献率，如果有，徐女士母亲在房产中所占的份额才能由徐女士及哥哥作为法定继承人进行继承分割。相关法律规定，口头遗嘱必须在情形危急的特殊情况成立，并且在情形消失后进行书面遗嘱补充。根据徐女士的描述，哥哥称母亲在一次生日宴会中的表态，并不是在情形危急时刻做出的，后续也没有形成书面补充，因此如果徐女士的哥哥想要通过口头遗嘱继承这套房屋，将会面临较大的举证难度。因此徐女士的哥哥很难得到房屋的所有权。

问题2 ：开发商少退差价款且房屋逾期办证，能否要求开发商赔偿相应损失？

市民李女士2015年时从某开发商处购买了一套房产，当时房屋买卖合同中约定入住后720日内办理房产证。但开发商又与李女士协商，称整体项目建设完毕后再办理房产证，李女士同意并签订了相关协议。合同签订后，李女士全款支付了房款，并于2017年入住。前段时间开发商称可以办理房产证了，通知李女士进行补差价款。由于合同中约定的房屋面积是88.57㎡，而实际交付的办证面积是85.7㎡，相差了2.87㎡，根据当时的购房价格，开发商应该退款19000多元。但开发商称扣除了李女士阁楼的配套费，只同意退还李女士9000元差价。李女士表示此前合同中明确表明免除了阁楼的配套费，询问律师自己能否要求开发商退还19000元的差价款？且开发商存在逾期办证的问题，自己是否可以要求开发商赔偿相应的损失？

律师说法：根据民法典规定：合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。李女士与开发商签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表达，合同的签订符合相关法律程序，因此该合同受法律保护。签订的合同中已经表明阁楼免除配套费，因此房地产开发企业应当按照约定退还李女士房产面积差价19000余元。如果开发商坚持不退还差价，李女士可以采取诉讼方法解决问题。针对开发商逾期办证问题，李女士在签订入住后720日内办理房产证后，又与开发商签订过同意整体项目建设完毕后再办理房产证的协议，在不违反相关法律法规的情况下该协定有效，李女士主张开发商逾期办证要求赔偿损失的诉求很难得到法院支持。

问题3：购买了房子，过户时原房东不配合怎么办？

市民张先生于27年前，购买了陈先生位于松岭路某处的一套房子，当时因为某些原因，房子无法办理房产证，因此双方签订了一份协议，约定房子由张先生居住，等能办理房产证时，陈先生配合张先生办理房屋的相关手续。前段时间张先生得到消息，他居住的房屋可以办理房产证了，于是联系陈先生，想约时间一起去办理房产证，可陈先生拒不配合。张先生咨询律师，自己应该如何维护权益？

律师说法：张先生的房屋购买时间较久远，需要先前往不动产登记中心确认，房屋能否在当前的法律政策规定下办理产权过户。如果房屋符合办理的相关规定，那张先生可以要求陈先生按照签订的购房协议，履行相关义务。如果陈先生拒不配合，张先生可以向法院起诉，要求对方配合，强制履行登记义务。在获得胜诉裁判文书后，张先生可以凭借此文书，去不动产交易中心自行申请完成过户登记。

问题4：买的房子没有过户却要被法院强制拍卖，能够要求法院排除执行？

2021年市民刘先生以100万元的价格购买了王先生的房屋，双方签订了《房屋买卖合同》，房款全部付清，且刘先生及家人装修后搬入该房屋。但是因为卖家王先生取得该房屋产权时间还不满两年，如果那时过户，需要缴纳高额个人所得税。为了规避该税款，刘先生与王先生约定，等到了2年之后符合减免税费的时候再办理该房屋过户手续。前段时间刘先生听闻，王先生因为借他人款项到期没有归还，被债权人起诉到法院，债权人在诉讼过程中申请法院保全查封了该房屋，法院作出判决书后，因王先生无力履行判决书的还款义务，债权人申请强制执行，进入到执行程序。刘先生询问律师，自己是否可以向法院执行局提起执行异议，要求排除该房屋的执行？

律师说法：根据相关法律规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产的；（三）已支付全部价款的，或者已经按照约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）因买受人自身原因未办理过户登记的。根据刘先生的描述，当初是为了规避税费，与王先生私下约定延期办理产证，也就是说是因买受人刘先生自身原因未办理过户登记，这明显不符合法律排除执行的因素，因此刘先生要求法院排除该房屋执行的诉求，很难得到法院支持。再次提醒购房者，购买房屋时要及时办理过户手续，不要因为贪图小便宜，而遭受更大的经济损失。

问题5：新房存在质量问题，我拒绝收房期间的损失该谁承担？

张先生来电咨询，其购买了某开发商的一处精装修房屋，在验收房屋时因对房屋装修质量不满而拒绝收房。后来，开发商对房屋进行了维修，张先生于一年后接收了房屋办理收房手续。张先生询问，这一年自己租房居住，相关的费用是否应该由开发商承担？另外，自己一年后才能收房，开发商是否应该承担逾期交房的违约金？

律师说法：不是所有的质量瑕疵问题都构成房屋买受人拒收房屋的合理事由，首先要看房屋质量问题是否存合同约定的拒收房屋的事由；其次要看房屋的质量问题是否达到法定的拒收事由。所以说这一年的逾期费用是否会得到法院支持还无法确定。但是，在保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任，也就是说在这期间张先生租房的费用应该开发商来承担。

问法感悟

施燕律师：房屋买卖过程中，因为卖房人的不诚信往往会产生物权与担保权之间谁优先的纠纷，近几年我也代理了多起卖房后恶意抵押或者恶意转让的案件。恶意抵押或转让的行为严重违背诚实信用原则和社会主义核心价值观的要求，不利于房地产交易市场的稳定。这些案件也给银行或者小额贷款机构等金融机构敲响警钟，在办理抵押登记时一定要严格核实抵押物的产权、现状等情况，避免类似纠纷的发生。

王明律师：在问法热线中，多位市民在咨询中表明，在签署认购协议或商品房买卖合同中，只是听开发商销售人员的介绍，没有认真看或根本就没有看合同的内容便签字确认，根本就不清楚合同所约定的具体内容，事后或是发生纠纷时再看协议或合同时发现存在约定对己方不利的条款，在律师日常处理商品房买卖合同纠纷时经常会遇到类似的情形，买受人往往忽略对合同条款的审阅，一旦发生纠纷时对自己十分不利的。

相关判例

购房人能否以精装修房屋装修存在质量问题或质量标准低为由，要求开发商赔偿装修差价损失？

【案件回顾】2021年1月20日，C开发商的22户业主集体向青岛市黄岛区人民法院提起诉讼，诉称C开发商交付的房屋装修标准达不到合同约定的标准，房屋装修质量标准远低于样板间装修质量标准，故请求法院对房屋的装修标准进行鉴定，待鉴定后要求该房企赔偿其装修差价的损失。

【法院裁判】案涉房屋达到了合同约定的装修标准，且商品房本身属于交易商品，出售过程中必然包含开发商的可得利润，合同约定的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成，并非对房屋装修中各单项项目用料及施工价值的简单累加，不应按照鉴定后的装修造价来判断装修的价值，故驳回了买受人的诉请请求。

【律师意见】

精装修交付的房屋越来越多，对于精装修标准低或是存在质量问题，买受人该如何维护自身的权益，一是本着合同有约定应从约定，买受人如果认为交付房屋的装修标准不符合合同约定，则可以要求开发商承担违约责任。二是房屋的装修价值是开发商综合了交易市场的供求关系、价值规律、利润空间等各种因素，在双方当事人自愿平等协商的基础上形成，并非对房屋装修中各单项项目用料及施工价值的简单累加所认定的，该观点是当前司法实践中普遍认同的观点。