价值1.15亿元，9234万元起拍！八大关一别墅将寻新主

半岛全媒体首席记者 刘玉凡 半岛全媒体记者 王晓雯

近日，青岛法拍房市场又起波澜，位于市南区八大关荣成路10号的别墅被摆上“拍卖台”，司法评估报告显示，这栋别墅建筑面积645.21平方米，总价值115428069元，单价178900元每平方米，起拍价92342456元。10月19日，半岛全媒体记者实地探访发现，目前这栋别墅由一家幼儿园租赁使用，幼儿园工作人员表示不受此次拍卖影响。业内人士介绍，近年来，法拍房受到越来越多购房者的关注，青岛一些优质“稀缺”房源吸引了全国买家前来竞拍。

司法拍卖显示，荣成路10号别墅即将拍卖。

八大关别墅即将拍卖

记者在京东拍卖平台上看到，根据市南区人民法院发布的拍卖公告，拍卖标的位于青岛市市南区荣成路10号甲栋及荣成路10号车库，房屋建筑面积645.21平方米，其中甲栋建筑面积454.91平方米，车库190.30平方米。记者注意到，在房屋竣工日期一栏中，住宅为1990年1月1日；车库竣工日期更为久远，可以追溯到1949年1月1日。

10月19日，记者实地探访发现，目前这栋别墅由一处幼儿园租赁使用。

据拍卖公告，这套别墅的拍卖时间为2023年11月20日10时至2023年11月21日10时，起拍价92342456元。山东某土地房地产资产评估公司出具的房地产估价报告书显示，荣成路10号别墅的房地产单价确定为178900元/平方米，房地产总价值115428069元。

记者在评估报告中看到，根据工作人员实地查勘情况，估价对象为独栋别墅和车库，目前已出租，承租人租赁六年，年租金为60万元。

别墅由幼儿园租赁使用

10月19日上午，记者来到荣成路10号，发现待拍卖的别墅地理位置优越，属于八大关区域范围内，环境较为静谧，距离中山公园地铁站仅三四百米。院落石砌围墙较高，除有一栋临街二层建筑外，院落里还有一栋精巧雅致、外墙粉刷整洁并带有阁楼的建筑。在临街的建筑物墙壁上，挂有“八大关近代建筑”的标识牌。

目前这栋别墅上有“八大关近代建筑”标牌。

记者注意到，荣成路10号目前被一家幼儿园使用，现在是正常营业状态，院内不时传出孩子的欢声笑语。在院落门口，钉有“荣成路10号”门牌号和学校校牌、责任督学公示牌、工作时间表等。透过雕花的铁门，可以看到门口有两处台阶，院落内草木郁郁葱葱。该院落整体面积及活动空间不小，目前有一处面积较大的操场。

根据这家幼儿园发布的招生公告，2023年这所幼儿园招收小班幼儿50名，优先招收市南区户籍幼儿和符合条件的外来务工随迁子女。“我们不受影响。”10月19日上午，针对别墅即将拍卖的问题，幼儿园的一位工作人员答复记者。

荣成路10号别墅内部为一处幼儿园。（司法拍卖照片）

暂未有买家咨询报价

记者注意到，截至10月19日，京东拍卖平台显示，尚未有买家报名拍卖，但已经有1759人围观，还有18人设置了关注提醒。根据拍卖公告公布的咨询电话，记者联系了青岛产权交易所，一位工作人员表示，暂时还没有买家咨询荣成路10号别墅的拍卖问题。

记者了解到，2022年底，市南区深蓝中心一海景房曾以5282万元的价格成交，崂山区东海东路5号海信君汇小区一别墅经过买家234轮竞价，最终以6254万元的价格成交。据业内人士介绍，近年来青岛法拍房市场中，相对“稀缺”的房源不仅吸引了青岛的一些客户，还会吸引全国各地做生意、有实力的高端人士前来竞拍。例如，市南区深蓝中心的一处海景房在拍卖前就吸引了一位外地买家，他专程从浙江坐飞机来青岛参与竞拍。

虽然法拍房受到了越来越多购房者的关注，但业内人士提醒，因为法拍房的特殊性，竞买人在购买房产之前一定要全面充分了解信息，认真阅读竞买公告。竞买公告中特意提醒，买卖双方的税费、物业费、取暖费、水电煤费、其他费用均按照法律规定承担，买家自行向相关部门咨询。购房者在参与竞拍法拍房前，需要做好功课，最好能实地看房，尽量规避各类风险。

荣成路被称为“建筑博览街”

　　据公开资料显示，荣成路10号始建于1932年，在20年前曾被作为试点进行修复。修复方案由加拿大设计公司制定，按照原建筑特点和“修旧如旧、文物保护、综合功能提长、环境配套”的原则，在保持建筑风格和外形不变的基础上，注重完善细节，保证房屋结构的安全。

　　2022年，市南区八大关街道办事处发布的《荣成路老街“建筑物语”》一文中指出，荣成路起于香港西路，止于太平湾，街道长度在1000米左右。荣成路始建于上世纪二十年代末，其建筑大部分建于上世纪三四十年代，多栋别墅都被列为了文物保护单位，荣成路是八大关内建筑最密集的一条马路，被称为“建筑博览街”。

　　荣成路每座别墅、建筑都独具特色，其中，八大关街道办事处所在的荣成路7号是一栋罗马风别墅，约建于1931年。荣成路19号曾是周钟岐故居，别墅造型丰富，具有北欧风情。荣成路4号，建于1939年，将复古与现代融合，发展新业态，称为“荣安里”。荣成路36号的欧式洋楼，建于1930年，著名教育家何思源曾在这里居住。

别墅所在的荣成路景色宜人，吸引了众多游客。

业内：别墅稀缺，降价易成交

“主要是看价格，很多老洋房比较有（收藏）价值。荣成路在八大关的边上，荣成路10号里面确实挺好的，现在评估价是1.15亿，拍卖价格是九千多万，是有客户的。”10月19日下午，记者就此事采访到专门从事八大关老洋房买卖的业内人士宿良，宿良表示，目前有客户在考虑购买八大关的老洋房。“现在价格是九千多万，是不是符合这个市场？这个房子占地在两亩左右，主楼是六百多，副楼在一百八左右，九千万的价格，一拍不一定能拍出去。”宿良说道，根据现在市场行业分析，不确定该别墅一拍能否成交。

“七千万到八千万左右的价格会很好卖，八千万的价格应该是能够成交的，比较好卖。一拍的话，不排除有人就是喜欢这个房子的情况，可能也会成交。现在那边在售的有几套，但是像这么大的，报价都超过一个亿了。”宿良表示，八大关别墅的意向客户多为青岛本地的企业主。

“八大关的别墅房龄是早，很多都交了土地出让金。”宿良透露，他曾经看过荣成路10号这栋别墅，里面的布置还是不错的。“这种别墅、老洋房，不用考虑房龄，它的建筑结构没什么问题。荣成路虽然在边上，但是也比较稀缺，因为有个人产权的（别墅）很少。”

荣成路10号别墅内部为一处幼儿园。（司法拍卖照片）

八大关别墅曾高价出让

八大关近代建筑别墅群有着“万国建筑博物馆”的美誉，风格独特多样又统一，既是重要的文化博览区，又是著名的旅游胜地，春夏秋冬不同季节各有韵味，是游客们打卡游玩的胜地。记者了解到，从2017年开始，青岛市和市南区各级部门在八大关和太平角区域打造“八大关—太平角万国文化建筑博览汇”，二十余栋历史建筑通过市场化手段植入文化、时尚、艺术等元素，不仅保护了历史建筑，还实现了历史文化片区别墅群集中活化利用。

八大关近代建筑面积70余公顷，现有三百多座别墅。在大家看来，八大关别墅自身就带有一种“神秘”色彩。记者调查发现，八大关别墅以近亿元价格出售其实此前就有多例。在2012年，一栋位于八大关太平角的别墅就标出了4.7亿元的价格。中介公司的出让公告显示，该别墅面积达1万多平方米，带一个大院子，总面积5亩左右。

在2016年，一栋产权面积300平方米左右的八大关别墅，标出了6000万元的整体售价，换算下来，每平米售价约为20万元。加上院子面积，这栋别墅实际面积达600平方米，此前居住了9户人家。有业内人士介绍，八大关别墅的产权不一，在售的别墅数量并不多。有相当一部分属于政府机构或单位疗养院，有一部分是单位的公房，由好几户居民居住在同一栋别墅里，称为“团结户”，产权复杂。除此之外，还有部分别墅产权属于个人，可以进行正常的交易买卖，但这类别墅数量相对很少。

提到青岛的别墅区，一般都会想到八大关。占据优越地理位置、依山傍水的别墅群，一直都备受青睐。据青岛锐理数据统计，近年来，青岛别墅产品量价持续位居相对高位，2022年青岛核心城区（市内四区、城阳区、西海岸新区）成交别墅物业180万㎡，较2015年大幅上涨75%，卖得火热的同时，成交价也从13287元/㎡上升到25638元/㎡，足足涨了93%。

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“法拍贷”助力破解执行难

记者从荣成路10号别墅的拍卖页面中看到，拍卖平台和合作银行可提供金融服务，一共有两家银行支持该标的物的贷款，最高可贷款比例均为80%，其中华夏银行青岛麦岛路支行贷款利率4.1%-4.4%，青岛银行瑞昌路支行的贷款利率为4.0%-4.40%。

2020年1月份，青岛“法拍贷”正式上线，凡通过人民法院拍卖购买“法拍房”的买受人，只要符合条件，均可通过向商业银行申请个人住房贷款参与法院不动产司法拍卖。同年5月份，“法拍贷”首笔贷款发放。

记者注意到，已经有380人申请了两家银行的贷款服务，只需点击页面中的“点击申请”按钮，即可进入业务办理页面，办理流程、贷款授权对象、可贷资产类型、贷款担保方式以及贷款额度和还款期限等内容一目了然。不过，法拍贷中“可贷资产类型”一栏特意提醒，原则上可受理产权清晰，房产所有权证及土地使用权证齐全、未租赁或租赁期满的住宅。如涉及产权纠纷和其他瑕疵的，将根据具体情况判定能否办理贷款。

此外，由于法拍房性质特殊，传统的先抵押后放款的业务模式无法满足“法拍贷”业务需求，银行必须在有相关担保的情况下才能放款。为此，“法拍贷”业务引入了保险公司或担保公司提供阶段性担保的业务模式。

业内人士介绍，“法拍贷”不仅能有效解决潜在竞买人融资难题，极大缓解买受人的资金压力，减少因房屋总价过高、潜在竞买人一次性付款筹集资金局限引起的流拍问题，大大提高涉诉房产的司法处置效率，助力破解“执行难”。