青岛楼市“银十”上演价格战，东李、老四方降幅约2000元/平米

半岛全媒体记者　江海峰

“银十”过半,楼市并没有热闹起来。为了冲刺全年任务,各大房企一方面紧衣缩食,减少活动支出；另一方面则使出浑身解数,促销回笼资金,眼前的广告多数是“房价×××××元起”和“首付仅××万”等噱头。近日,记者在探访中发现,不少项目的销售均价的确比此前高位时降了不少,但降价幅度并没有广告中那么夸张。

市场：东李、老四方楼盘价格战,降幅每平米约2000元

今年的东李可谓是楼盘遍地开花,同时在售的楼盘最多时达到十余个,加上还将有多宗住宅用地上市,未来的东李热度程度堪比当年的浮山后。于是,为了快速“杀”出重围,各品牌房企也铆足了劲,上演了一番“神仙打架”。

较早开始降价的是森林公园。据悉,项目初期开盘时推出的毛坯房源,均价在23000元/平米左右,当时吸引了不少购房者“下单”。转至2022年下半年,整个项目为了快速回笼资金,在推出的精装房源上下了不少功夫,采取直接降价的形式,将精装房源均价降至21000元/平米。一时间圈粉无数。森林公园也凭借这种方式,成为片区的销冠级楼盘。

近期,世园金茂府也打起了价格闪击战,120平米和143平米的房源连续降价,降幅在每平米两三千元。比如近日记者看到,有中介发出的消息称:“世园金茂府新清退两套稀缺房120平米优质好房源,119平米的9层,一口价28×万元；119平米4层,一口价27×万元。”折合下来,每平米仅为24000元左右。随后,昆仑天麓湾也凭借120平米的特价房冲了一波业绩。一名中介称,这波房源此前均价为22000元/平米左右,如今只有20000元左右。他同时告诉记者,青山湖岸之前卖25000元~26000元/平米,如今也降至22000元~23000元/平米。“总的来说,在这几个楼盘的带动下,目前东李片区的房价已经有了2000元/平米的回调。”上述中介说。

除此之外,老四方片区的中海云境,9月底新开盘价格仅有21000元/平米左右；中国铁建梧桐苑,目前一部分房源均价也低至21000元/平米左右；中海观澜庭,则从此前的19000元/平米左右,降至如今的17000元/平米左右。总体来说,老四方片区不少楼盘价格的降幅在每平米2000元左右。

房价的急转直下,让不少已经买上房的人大跌眼镜。但主城区一项目的营销负责人表示,今年只有二三月份冲了下成交量,接下来的几个月市场一直十分平淡,目前不少项目完成的任务量还不到全年的一半。“面对这种形式,不早点降价快速走量,难道等年底?”

购房者：观望情绪较浓,认为地段和品牌更重要

虽然开发商的诚意满满,但购房者似乎不太买账。

市民吴女士前段时间把老市北的房子卖了,一直想置一套面积大点的新房,前前后后看了浮山后、松岭路、东李、老市北等多个区域,但迟迟未做决定。最重要的原因就是,她发现有些项目的房子几乎“一天一个价”。“这样的消息越多,我心里越没谱,再等等吧。”吴女士说。

这一点市民孙女士也感受到了。她告诉记者,不久前跟中介去李沧看了几个楼盘,回来以后做对比的几天时间里,就有楼盘推出特价房,比自己之前看的每平米便宜2000多元。“所以就还想再等等,看清市场到底是怎么样再说。”孙女士说。

也有几位购房者表示,买房也要分情况。限购全面解除后,一些售楼处的人明显多了。“比如像张村河片区、崂山前海的一些楼盘,本身价格就很坚挺,而且品质也不错,碰到合适的就得抓紧‘上车’；对于一些稍显冷清的项目,就需要做好调研,甚至可以再等等。当然,最主要还是看房企的实力,不能光看价格降了就买,能按时高品质交付,尤其重要。”市民文先生说。

记者在采访中发现,一些好地段、优质品牌房企开发的楼盘,虽然没有大张旗鼓地宣传,但是依旧不缺人气。相形之下,胶州、老胶南、即墨等一些相对较偏的楼盘,即使优惠力度再大,依旧鲜有人问津。

业内：市场进入理性期,买房别只贪图低价

如今市场正处于理性期。大部分购房者不再像前几年那样,觉得价格合适就出手,这是一件好事。因为越是市场下行期,买房越需要稳。”楼市分析专家张斌表示,一头雾水时,不防先选地段,再选房企,然后看产品。如果碰到综合条件比较好的产品,哪怕价格比同区域的产品高一些,也是值得的。

楼市分析专家张则涛认为,“金九银十”如今也是冲刺全年任务的重要时期,因此不少房企会选择降价走量。但购房者也需擦亮眼睛,看清楚算清楚这些优惠是否真实,优惠房源是否存在瑕疵,而不要一味贪图低价格。

两位业内人士都认为,目前房地产行业到了调整的深水期,市场越来越严峻。房企此时更应追求稳健,保证企业和项目的正常运行。

相关链接：从近郊到主城价格回调轨迹

青岛上一轮限购,从2017年起,到2018年下半年开始奏效。2019年左右起,房价总体呈现出从外围向中心、从刚需盘向改善盘蔓延式下跌的特点。”一名地产业内人士回忆道,最早听到胶州、即墨等楼盘出现价格大幅下调的消息,大概是2019~2020年,当时胶州上合、胶东机场、即墨蓝谷、即墨西部等片区,不少楼盘降价幅度在40%以上。记者曾采访过一位市民,买的胶州上合一楼盘,高价时单价约为13000元/平米,后来不少同类房源每平米降价7000多元；还有一位市民高位时买的蓝谷一项目,成交均价12000元/平米,后来降至8000元/平米左右。

2021~2022年左右,城阳、西海岸不少片区的房源开始出现降价。比较典型的如城阳夏庄,当年高价位是14000元/平米的房源,如今售价不到10000元/平米；棘洪滩、上马当年10000元/平米的新盘,现在每平米六七千元的比比皆是,降幅基本是3成左右。当时还有前海一线的西海岸灵山湾片区,一部分新楼盘从高点的18000元/平米,降至13000元/平米左右。

2022年底,李沧北也扛不住了,降价风吹向市区。中交、城建、保利的几个楼盘,原本均价在18000元~20000元/平米之间,但销售十分艰难,因为购房者都知道,咫尺之隔的城阳南,不少房源的价格已经从15000元/平米降至12000元/平米。于是,李沧北也开始降价应对。

有业内人士分析称,通常近郊因为配套欠缺,到主城距离太远,在楼市下行期会最先降价。这种形势下,主城区和高端住宅,便成了青岛价格坚挺的最后堡垒。但不可否认的是,今年以来,东李、老四方不少改善级以上房源开始出现价格松动,回调至普通商品住宅的价格。