预测建面与实际面积差了近17㎡，业主损失20万？鲁商被判退房

半岛全媒体记者 于红靓

近日，一宗商品房销售合同纠纷引发广泛关注。市民王女士（化名）称，购房时约定建筑面积为71.95平方米，办理房屋产权证书时，却发现实测建筑面积仅剩下55平方米。这前后相差的16.95平方米，根据11814元/平方米的单价，这个面积差等于白白让她损失了近20万。面对购房者退还购房款的诉求，青岛鲁商惜福置业有限公司认为虽建筑面积有变、但套内面积前后一致，合同中也已明确标注按套销售，购房者知晓且看过现房。由于协商不一致，双方就此事对簿公堂。

建面少了16.95㎡，业主要求退房

2019年12月28日，王女士与鲁商公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买鲁商公司开发的位于青岛市城阳区正阳东路67号的一处商业网点，预测建筑面积71.95平方米，其中套内建筑面积53.08平方米，分摊共有建筑面积18.87平方米，房屋总价850017元。

根据合同，商品房价款计价方式与价款约定为第2种方式：按照建筑面积计算，该商品房单价（不包含房屋装修）为每平方米11814元，总价款（不包含房屋装修）为850017元。同时约定，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理：双方自行约定：该房屋按套计价，不进行多退少补。而后，王女士于2020年3月付清了所有房款。

据悉，王女士买的网点于2019年9月就已竣工验收，王女士购买后不久就办理了收房。该处房屋已具备了办证条件，但在办证过程中，王女士发现被“欺骗”了。

在办理房屋产权证书时，王女士发现房屋实测面积仅为55平方米，与先前购房时71.95平方米的建筑面积相差16.95平米。根据最新的测量报告，该房屋实测建筑面积55平方米，实测套内面积53.08平方米，分摊系数0.036305，分摊面积1.92平方米。而测绘报告出具的时间为2019年12月27日，早于她与鲁商公司签订购房合同的时间，王女士认为鲁商公司销售时隐瞒了实测面积，要求返还购房款等。

鲁商称按套销售，不进行面积差退补

针对王女士的要求，鲁商公司辩称，合同中明确约定房屋按套销售，不进行面积差的退补。且补充协议中提到，房屋交付时以房管部门认定的实测面积为准，如果实测面积与购房合同中载明的预测面积不一致，则总房款内部进行调整。鲁商公司表示，房屋在销售时已经具备交付条件，业主也是在查看过现房后决定购买涉案房屋。

鲁商公司认为，房屋套内面积与合同记载的面积一致，都是53.08平方米。之所以建设面积出现了面积差，是因相关部门在实测报告中对涉案房屋的公摊面积进行了调整，将原公摊面积的18.87平方米变更为1.92平方米。鲁商公司对于房屋面积的变更没有任何过错。

鲁商公司也对房屋价款的计算进行了解释，在计算涉案房屋价格时，并没有将房屋的公摊面积计算在内，而是在按照套内面积计算的基础上又给予业主一定的价格优惠。无论涉案房屋的公摊面积在测绘时出现了何种差异，都不会影响该房屋的总价款。

显失公平，二审鲁商被改判退还购房款

对于双方纠纷，一审法院认为，购房者购买的房屋虽然预测建筑面积和实测建筑面积不一致，但预测套内面积与实测套内面积是一致的。即鲁商公司向购房者交付的房屋还是购房者最初要购买的那套商业网点。根据王女士与鲁商公司签订的商品房销售合同第十三条面积差异处理约定“该套房屋按套计价，不进行多退少补”，因此，法院认为购房者王女士购买的是按套计价售卖的现房，双方对房屋价款进行了明确约定，双方签订的合同合法有效。综上，驳回了王女士的起诉请求。

随后，王女士继续上诉。二审法院认为，王女士与鲁商公司合同中约定涉案房屋系按套出售，同时合同中也载明预测建筑面积71.95平方米，套内建筑面积53.08平方米，分摊共有建筑面积18.87平方米。法院认为，虽然双方系在合同中约定了按套出售，但同时也载明了房屋的预测面积，而合同载明的预测建筑面积对买房人的购买意向及价格的确定具有重大影响，该预测面积与实际面积差额应当在合理的范围内。本案中，经测绘预测建筑面积与实际建筑面积相差16.95平方米，预测面积超出实际面积差额高达30.82%,远远超出了合理的范围。而该面积差额对于房屋的出售价格、房屋的使用价值都有重大影响，该房屋买卖对购房者显失公平。

二审法院认为，虽不能认定鲁商公司存在故意，但系因鲁商公司对房屋面积做了不合理的预测，导致该房屋买卖合同对王女士显失公平。且鲁商公司拒绝对房屋面积差额予以补偿。综上，判决鲁商返还王女士购房款及利息，并协助办理房屋专项维修资金的退还手续。