问诊岛城物业纠纷丨还没进驻就想撂挑子？中海物业突生退意，青岛一小区业委会急了：损失谁埋单？

半岛全媒体首席记者 陈邵华

“物业服务合同半年前就签了，可新物业迟迟不进驻，现在突然提出想解约，并且要求协助他们要回招标保证金，这合理吗？”12月13日，李沧区阳光香蜜湖小区业委会工作人员致电半岛反映，业主们又遇到了新难题。据工作人员介绍，今年上半年，小区通过公开招标选聘济南中海物业管理有限公司为新物业，双方签订了为期三年的服务合同。“半年多过去了，中海物业一直没有按照约定进驻小区，前不久，他们还委托律师发函要求协商解除合同。”针对此事，记者向中海物业一位负责人求证时，对方称不接受采访，稍后会安排专人对接记者。截至发稿，中海物业始终未对此事进行正面回应。

业主向记者展示损坏的门禁

>>>难题

签约半年多一直未进驻

2022年7月份以来，半岛全媒体平台曾报道阳光香蜜湖小区公共收益账目存疑、大量电梯带病运行等问题，一度引发广泛关注。2022年8月28日，该小区举行第三次业主大会，通过了重新选聘物业等议题。今年3月，该小区启动物业招标工作，经评标专家组评比打分，中海物业成功中标。

阳光香蜜湖小区业委会工作人员吕林介绍，在进行物业招标工作期间，业委会向兴华路街道办等发送了邀请函。今年3月27日，兴华路街道办复函，要求对物业服务企业的选聘工作严格按照法律法规等相关规定执行，选聘过程按照公平、公正、公开的原则进行，选聘程序必须合法合规并做好相关备案工作，留存选聘过程中的所有原始档案资料备查。

小区大门可随意进出

据了解，今年4月，阳光香蜜湖小区举行第四次业主大会，经全体业主表决，同意聘请中海物业作为服务企业，合同期限自2023年5月1日至2026年4月30日。4月28日，业委会与中海物业签订服务合同。新的物业服务合同继续执行四级服务标准，住宅每平方米物业费和电梯费共计1.8元。

“签约之后，中海物业一直没有按照协议如期进驻小区。”吕林告诉记者，5月31日，业委会致函中海物业，要求尽快入场并完成相关备案工作。6月初，中海物业回复称，因小区有未结诉讼案件以致业主大会表决事项效力待定，且原物业未撤场，导致无法提供物业服务。

此前，中海物业相关工作人员介绍，他们曾与仍在小区服务的北京盛世物业就交接问题进行沟通，但对方要求其先到兴华路街道办进行备案。“可我们过去备案时，街道办却让我们直接去小区办理交接，弄得我们也不知道该怎么办。”

吕林告诉记者，业委会也曾多次前往兴华路街道办沟通，但一直无法完成备案，导致中海物业迟迟不能进驻。“很多业主关注着此事进展，我们也及时跟大家解释了中海物业暂时进不来的原因。可没想到，这一拖就是大半年。”

>>>致函

新物业打起了退堂鼓？

11月17日，一家律师事务所受中海物业委托向阳光香蜜湖小区业委会发来律师函。

律师函称，业委会径行执行2022 年 8 月 28 日第三次业主大会公示结果是造成物业服务合同不能备案、原物业拒绝撤场的核心原因。“贵委在监督机关责令暂停执行公示结果的情况下，擅自启动招投标程序选定委托人为物业服务企业并签订物业服务合同的行为，严重侵害委托人合法权益，贵委存在重大过错，已实际造成委托人招标代理服务费及投标保证金的损失。”

律师函还写道，“贵委与委托人之间的物业服务合同依法应予以撤销或解除，贵委应根据已方过错向委托人赔偿实际损失。如贵委能够自收到本函三日内协调街道办事处、原物业公司消除履约障碍，确保合同履行的必要条件合法合规地落实到位，可另行与委托人协商物业服务事宜。”

业主向记者展示损坏的门框

吕林认为，中海物业此举可能是想弃标。他提到，这份律师函敦促业委会在收函三日内与中海物业协商解除物业服务合同，并协调招标代理服务机构免除全部招标代理服务费，退还全部投标保证金。“他们说，逾期未与中海物业妥善解决纠纷，中海物业将启动司法程序要求撤销或解除物业服务合同追索损失。”

吕林告诉记者，今年3月，参与竞标时，中海物业支付了10万元保证金。“由于中海物业一直不支付招标服务费，目前10万元保证金依然存在招标公司账户。所以，在这份律师函中，中海物业一方要求业委会协调招标机构免除服务费、退还保证金。”他还提到，按照约定，中海物业应于合同签订后7天之内交纳20万元保证金，但对方到现在也未兑现承诺。

吕林介绍，收到律师函后，业委会要求中海物业限期对此事作出解释，但等了快一个月，一直没有给出明确的说法。“为了选聘新物业，小区多次召开业主大会，花费了大量的人力、财力、物力，中海物业现在突然要撂挑子了，业主的损失谁来承担？”

>>>进展

两起官司均已尘埃落定

那么，中海物业此前提到的诉讼案件到底咋样了？

去年8月，阳光香蜜湖小区召开第三次业主大会，表决通过了不再续聘北京盛世物业、对公共收益以每户400元标准进行分配等事项。时隔不久，一名业主一纸诉状将业委会告上法庭，请求判令撤销业委会依据第二次、第三次业主大会所作出的所有决定、结果和公示。今年5月底，李沧法院作出一审民事裁定，驳回起诉。该业主提出上诉，今年9月底，青岛中院作出终审裁定，驳回上诉维持原裁定。

去年9月，针对阳光香蜜湖小区业委会组织召开业主大会等行为，兴华路街道办下达责令整改通知。今年3月，业委会委托律师提起行政诉讼，请求判令街道办予以撤销。今年5月，李沧法院对此案作出一审判决，驳回诉讼请求。今年8月，青岛中院作出终审判决，驳回上诉维持原判。

阳光香蜜湖小区业委会工作人员吕林认为，虽然业委会状告街道办的行政诉讼最终败诉，但是业主起诉业委会要求撤销业主大会决议的请求也被法院依法驳回。“我们认为，小区业主状告业委会两审均败诉，说明小区业主大会作出的决议合法有效。”他称，业委会曾向北京盛世物业下达撤离通知，但对方并不理会。

“前期物业不肯走，新物业又不愿意进，不少业主愁坏了。”吕林告诉记者，目前，小区存在部分单元门损坏严重、有的大门可随意进出、多处路灯不亮、不少电梯带病运行等问题。据了解，今年9月28日，青岛市城管局公布了第三季度全市物业服务企业信用等级情况。在上榜的2044家物业公司中，北京盛世物业排名第2043位，信用等级为C级。

青岛市城管局公布第三季度全市物业服务企业信用等级情况

“针对物业问题，我多次与街道办分管物业工作的一位副主任进行沟通，但始终没有进展。从去年12月份起，给他打电话不接，给他发微信不回，去街道办也不见着。今年4月，这位领导干脆从微信里把我‘拉黑’了。”阳光香蜜湖小区业委会主任万秀东反映，他还被踢出了社区建的“香蜜湖政策群”。

>>>回应

街道与业委会已达成共识

阳光香蜜湖小区物业纠纷到底何时才能化解？12月14日，李沧区兴华路街道综合行政执法办公室负责人张先生介绍，11月17日，街道办邀约业委会负责人进行了座谈。“主要是想化解以前的不同意见，将之前的恩怨、隔阂等问题暂且搁置，考虑以后的工作如何更好地开展。”

张先生表示，经沟通已定下方案，业委会和街道办先建立一个畅通的工作联系渠道，后期再对物业去留问题进行商讨，现在先不着急下结论。“不管是业委会还是物业，肯定都有自己的想法，也肯定都有自己的不足之处。目前，我们已达成共识，把以前有争议的问题暂且搁置，先一起研究以后的工作怎样开展。”张先生还提到，前一段时间，中海物业管理区域发生一起命案，街道办对此事非常关注。

针对业委会负责人反映被街道办分管物业工作的副主任“拉黑”一事，张先生表示，这是因为他们在交往过程中可能有一定的误解。公开信息显示，这位副主任的名字已不在兴华路街道办领导班子名单中。张先生透露，该领导已不负责这一块业务。他说，最近街道办领导班子刚调整，现在还没有确定分管领导，但具体工作由综合行政执法办公室执行。

“今后的工作主要由街道综合行政执法办和业委会对接。我们要做的就是先把之前造成的误解和隔阂先消除。”他说，“基于此，我们展开探讨，怎样让这个小区更加美好，能让我们和业委会、物业之间的沟通更加畅通，先建立起这样一个机制，我们定的基调就是为了小区未来向好的方向发展。”

12月14日下午，对于业委会反映不肯撤离等问题，北京盛世物业孙经理表示，他将向公司上报后再作出答复。孙经理称，单元门门禁的确有几个坏了，因当时的生产厂家已倒闭，导致无法维修只能更换，但需要启用公共维修资金，这项工作正在推进中。他说，对于小区多处路灯损坏等问题，物业已经进行了更换。“对于这些问题，业委会其实不用找媒体来跟我们对接，直接过来找我们不就完了吗？”孙经理说，物业和业委会之间其实没有矛盾。

记者拨通了中海物业路经理的电话，对律师函等问题进行求证。路经理表示，他不接受采访，后续会安排专人与记者对接。截至记者发稿，中海物业始终未正面回应此事。