一波三折！起拍价9234万元，青岛八大关这套别墅一拍“流拍”

半岛全媒体记者 尹彦鑫 赵永宝

自去年11月，青岛八大关一处价值1.15亿元的别墅登上司法拍卖平台就引起了广泛关注。司法评估报告显示，这栋别墅建筑面积645.21平方米，总价值115428069元，单价178900元每平方米，起拍价92342456元。这套别墅从上拍到一拍成交再到遭遇毁拍，直到1月16日一拍流拍，可谓一波三折。专业人士透露，此次这套别墅一拍流拍意味着二拍势必要降价，而降价的幅度或超千万元，届时二拍诱人的价格很可能会吸引有实力的买家出手。

无人报价别墅流拍

1月15号上午10时许，荣成路10号别墅开拍，截至1月16日上午10时许，一共吸引了7500余人围观。据了解，这栋别墅之所以广受关注，与别墅绝佳的地理位置密切相关。

公开资料显示，这栋别墅所在的荣成路始建于上世纪20年代末，其建筑大部分建于上世纪三四十年代，多栋别墅都被列为了文物保护单位，荣成路是八大关内建筑最密集的一条马路，被称为“建筑博览街”。

荣成路10号始建于1932年，在20年前曾被作为试点进行修复。这栋别墅地理位置优越，属于八大关区域范围内，环境较为静谧，在临街的建筑物墙壁上，挂有“八大关近代建筑”的标识牌。

根据司法评估报告，在房屋竣工日期一栏中，住宅为1990年1月1日；车库竣工日期更为久远，可以追溯到1949年1月1日。目前这栋别墅由一家幼儿园租赁使用，承租人租赁六年，年租金为60万元。

记者注意到，自挂上拍卖平台后，这套别墅就引发媒体的关注，围观的人数激增，但是直到拍卖开始，仍无人报名，最终1月16日上午10时，这套别墅“流拍”。

吸睛别墅曾遭悔拍

记者了解到，1月15日并不是荣成路10号别墅第一次“开拍”。

2023年11月20日上午10时，荣成路10号别墅正式开拍，由于别墅位于八大关内，较为稀缺，吸引了众多网友的关注。作为此次竞拍的唯一报名者，“209447096”号竞拍人在竞拍即将结束前出价，将这栋别墅“收入囊中”。拍卖平台公布的成交确认书显示，用户高某某拍得该标的物，网络拍卖成交价格92342456元。

然而，2023年12月8日，法拍平台却显示，荣成路10号别墅标的又重新上拍，开拍时间为2024年1月15日，起拍价依然为9234万元。

根据司法拍卖公告，拍卖成交之日起10日内，用户要将将拍卖余款汇至法院，逾期缴纳按照悔拍处理，保证金不予退还。这意味着此前的用户已悔拍，这套房产拍卖保证金高达923.4245万元，构成悔拍后，这笔高额保证金将被罚没。

根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条，买受人交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。

该别墅第一次上拍成交后毁拍在网络上就引起了不小的轰动，有消息人士指出，11月那个竞拍中，竞拍人与房屋有着千丝万缕的关系，竞拍成功后竞拍人无法筹到足够的贷款不得不毁拍。

别墅业主涉多项纠纷

据评估报告，荣成路10号别墅的权利人为葛某某。

据评估报告，该别墅权利人为葛某某。通过天眼查发现，葛某某为山东三利源经贸有限公司、山东三利源典当有限公司、山东三泽经贸有限公司等多家公司的法定代表人。

其中，山东三利源经贸有限公司成立于2002年7月18日，地址位于青岛市平度市开发区，根据中国执行信息公开网，该公司涉及多起执行案件，最新一起案件的立案日期为2024年1月9日。由于未按执行通知书指定的期间履行生效法律文书确定的给付义务，目前该企业及其实际控制人葛某某已经被多家法院采取限制消费措施。

2023年，青岛银行、齐鲁银行共计超4亿元价值的无限制流通股将被司法拍卖一事引发广泛关注，两家银行的流通股持有人均为山东三利源经贸有限公司。

2023年10月21日，青岛银行股份有限公司4260万股无限期流通股公开拍卖，评估价143562000元，后法院决定暂缓拍卖；2023年11月11日，齐鲁银行股份有限公司3500万股公开拍卖，拍卖引得3位投资人出手，经历了4轮竞价，最终由山东融鑫投资股份有限公司成功竞得，成交价133964775元。

记者注意到，上述荣成路别墅和齐鲁银行股权的拍卖依据，均为（2023）鲁0202执2833号执行裁定书。

观点：总价太高，二拍降价后或能成交

近年来，法拍房市场火热是一个趋势，普通市民对于法拍房也不再畏手畏脚。2024年1月份，青岛市崂山区两套千万级海景房被成功拍出，更是活跃了法拍房市场。

但是，从八大关别墅这套法拍房第一次登上法拍平台仅有一人报名，拍下后遭遇毁拍，已经此次一拍流拍的情况可以看出，虽然位置绝佳、产品稀缺，由于总价过高，因此存在吸引的客群数量少的客观情况。

“评估价1.15亿元，一拍起拍价9234万元，可以看出一拍时是按照评估价的8折上拍的，虽然这个折扣力度比较大，但是总价仍然太高，二拍上拍按照惯例来讲还是会在一拍价格上再打折扣的，按照惯例能够在一拍的价格上再打8折左右，也就是说一拍上拍价格可能在8000万左右，降价1000多万，这个价格还是很诱人的。”业内人士指出，如果这套别墅能够二拍，估计会有有实力的买家出手。