楼市微观︱买房人，请理性看待这波回暖

半岛全媒体记者 高勇男

开年以来，“回暖”似乎已经成为了楼市的主基调。

据卓易数据统计，2023年1-2月青岛新建商品房网签成交13299套（不含退房），成交面积171万㎡，成交总金额235.29亿，套数同比去年下降3.15%、成交面积同比上涨9.14%、成交金额上涨4.6%。成交中以改善型购房为主，100-120㎡面积段成交最多，占比37%，与120-150㎡面积段加起来合计约占71%，相比去年全年增加4%。

理性看待回暖，首先是要看懂数据。在连续三年多楼市分化的背景下，改善型购房如此高的占比，集中反映出本轮楼市“小阳春”并不是“雨露均沾”，热闹只属于部分楼盘，也就改善住宅。也再次印证了，从快速扩张到稳健发展，房地产行业已经告别了“高周转”“高负债”为代表的发展模式，正在步入高品质发展时代，高质量改善住宅是主流更是顶流。

改善购房的遥遥领先

一个城市的发展，体现在宏观指标方面，也浓缩在住房形式的递进和人居条件的改善中。从大平房到筒子楼，从单元楼到多层住宅小区，再到高品质平墅……人们对于居住的改善要求日趋严苛且精准。作为青岛楼市的中兴之地，城阳在这方面表现得更为淋漓尽致。

从各区市来看，1月—2月城阳（含高新）新建商品房成交2999套，位列全市第二，遥遥领先继续担纲绝对主力，楼市成交前四名外的其它区市均在千套以下。毫无疑问，城阳早已成为青岛楼市改善购房的主阵地，这其中，刚需改善主要集中在白云山片区，中高端改善主要集中在城阳中心片区。这得益于湾区都市活力城阳的未来发展前景，更得益于综合交通、医疗、教育和商业配套的全面优化与迭代，有目共睹必然众望所归。

主流区域的强者恒强

面粉决定面包，一座城市楼市的走向与土地供应息息相关。

青岛市自然资源和规划局发布市辖区2023年第一批次拟出让住宅用地详细清单，共涉及住宅地块14宗，总占地面积约46.7万平米，总建面约113.68万平米。其中崂山区2宗，市北区3宗，李沧区3宗，城阳区2宗，西海岸新区4宗，此次供地以主城区为主。相较于2021年第一批次63宗供地、2022年第一次批次16宗地，今年的第一批次供地数量是最少的，而城阳的2宗均位于白云山片区且规模不大。近两年，城阳区的土地供应主要集中在中心区外围，中心区内主要集中在城阳街道东部的白云山片区，这种供地趋势将成为长期。也就是说，在楼市严重分化的背景下，白云山片区或许未来还有少量供地入市，城阳中心片区已然是“房以地为贵”，尤其是中心片区的核心区。

2022年7月，青岛自然资源和规划局发布城阳区城阳街道西部片区控制性详细规划（已批成果），规划总用地面积925.63公顷。根据规划，城阳街道西部片区东至长城路，西至黑龙江北路，南至长城路—黑龙江北路，北至墨水河。功能定位为城阳区行政中心，集居住、商业、文教、娱乐休闲等功能为一体的城阳核心区，规划形成“一心、两轴、六组团”的空间结构。近三年，核心区内的土地供应可谓是屈指可数，如2021年底由和达竞得的崇阳路南、中城路西、地铁1号线小寨子站对面地块。受供地影响，城阳楼市呈现出强者恒强，中心区外围的白沙河片区、中心区内的白云山片区和城阳核心区外围三足鼎立，至于城阳核心区，多数情况下是可望而不可及的，一旦出现个别楼盘，基本要靠抢，无他，地段为王。

顶流地段的一骑绝尘

在楼市里，“熊市抗跌，牛市领涨”考验的是地段和衍生配套，考验的是楼盘质素过硬的优质资产获得了机会。成熟的交通、医疗、教育和商业配套，潮涌潮起间由此形成的既得高品质居住圈层，城阳核心区在任何一方面无疑都是顶流的代表，这是不争的事实，那么谁能问鼎并一骑绝尘、成为高质量改善住宅的最优选，就要靠产品力和独有稀缺性了。

以和达棠颂为例，项目位于城阳核心区，以区域正席之位吸引一城众望。项目2022年低调入市后便立刻吸引市场的广泛关注，首开即火爆。热销背后，和达集团深入洞悉城市发展脉络，始终坚持用心用情的产品态度，不断精研当代人居需求，筑就臻稀之作。

据了解，为打造标杆豪宅项目，和达棠颂萃取两千余年不其城秦汉文化精髓融入设计理念，结合客户归家动线营园造景，以“门仪、穿庭、拾趣、游园、登堂”五进国韵礼制，打造跨越时间和空间的传世恒产。在产品设计中充分满足人居需求，营造“私密与阔绰”和谐共生居住美学，把空间作为时间藏品进行雕琢，一石一材皆严苛臻选。户内约3.2米平墅层高，逾7米超大南向面宽，让居者私享更多阳光与园区盛景。项目整体规划建设10栋住宅、1栋人才公寓和2栋商业，其主打的140-280㎡平墅为核心区独有且自带高阶圈层，目前该项目住宅部分已全部封顶。如今二期「藏」品众望归来，热势再启，最后2栋，载誉加推。

毫无疑问，理性看待楼市回暖，理智做出高质量改善计划，是当下和未来的现实所需。明晰主流，明确顶流，逐流而不随波，考验得不止是购房者，还有开发房企。