新闻追踪丨估价1.15亿元，降价超3000万元！青岛八大关一别墅二拍再流拍，将何去何从？

半岛全媒体记者 尹彦鑫

2月19日上午10点整，京东司法拍卖平台上备受关注的位于青岛市八大关景区内的一套评估价格为1.15亿元的别墅，最终因为无人出价而流拍，此次流拍也是该套别墅的第二次流拍。这套赚足“流量”的别墅二拍流拍，再次引起网友关注，申请执行人的权益该如何维护？案件会终本吗？这套别墅是否会重新评估再次走上法拍平台呢？这套网红别墅，为我们了解法拍房提供了一个很好的案例。

二拍8310万元无人报名

荣成路10号别墅二拍流拍

八大关景区内一套别墅登上司法拍卖平台的消息引起了众多网友的关注，这套别墅先后经历了成交、毁拍、一拍流拍等过程，这些情节更加引起了广大网友的兴趣。

记者了解到，这套被司法拍卖的房产是青岛市市南区荣成路10号甲栋及荣成路10号车库。今年1月16日，这套别墅一拍“流拍”，一个周后的1月23日，这套房产又登上了拍卖平台进行预告。

2月18日上午10点整“二拍”正式开启。相比第一次拍卖价格的9234万元，二拍以8310万元的价格上拍，降价近千万元，相比于1.15亿元的评估价更是降价超3000万元。可是，自从1月23日起，该房产虽然吸引了近8000人围观，156名网友设置提醒，但是直到2月19日10时整二拍结束时，仍无人报名。

一位关注该别墅的法拍房从业者告诉记者：“按照惯例，我们本以为会有竞拍者在2月18日竞拍开始后再报名，没想到，直到竞拍结束都没有人报名。”他表示，“可以看出虽然这套别墅稀缺，降价也可观，但是体量太大有实力购买的买家寥寥无几，加之对这套别墅价值未来走向的不明朗，最终遗憾流拍。”

该套别墅或进入变卖程序

“自从二拍上拍后，我们就没有接到过有关这套别墅的咨询。”山东恩实辅拍总经理李敏告诉记者，这也从一个侧面预示了这套别墅二拍流拍的结局。山东恩实辅拍是青岛法拍市场的头部机构，他们是京东法拍的合作单位，在法拍房调查、协助客户申请法拍贷等方面做得比较专业，咨询者比较多。

别墅内景

据李敏介绍，根据拍卖相关规定，一个房子可以拍三次，即一拍、二拍和变卖。“这套别墅目前是二拍流拍，在半个月内，这套房子大概率会走上变卖程序。”李敏表示，但这并不意味着进入变卖程序后，这套房子会再次降价。“按照相关规定，变卖是以二拍的价格进行，变卖期为60天。在这60天内，一旦有买家出价，那么系统会自动进入24小时倒计时，如果没有其他买家出价，那么这套房子就会成交，如果有其他买家出价，那么就会进入竞拍环节，价高者得。”

记者了解到，法院启动强制拍卖程序后，会对拍卖标的进行价格评估。经当事人同意后，一拍最低可以以评估价7折进行上拍。如果一拍流拍，可以在一拍价格上以不低于8折的价格进行二拍；如果二拍再流拍，法拍可以以二拍价格进行变卖，变卖期为60天。

别墅内景

“8000多万元近亿元的体量，变卖成功的可能非常小。”李敏告诉记者，进入变卖程序后，标的物并不能跟一拍、二拍一样享受法拍贷的便利。“变卖程序是不能申请法拍贷的，也就是说，竞拍者必须全款购买，8000多万元的流动资金对任何买家来讲都不是一个小数目，如果有心动的买家完全会在二拍的时候出手。”

别墅权利人已经债务缠身

据资料介绍，荣成路10号始建于1932年，在20年前曾被作为试点进行修复。这栋别墅地理位置优越，属于八大关区域范围内，环境较为静谧，在临街的建筑物墙壁上，挂有“八大关近代建筑”的标识牌。

别墅内景

据评估报告，该别墅目前的权利人为葛某某。葛某某为山东三利源经贸有限公司、山东三利源投资有限公司、山东三利源典当有限公司等多家公司的实际控制人。记者了解到，三利源曾以16.88亿元的销售收入入围“2009青岛百强企业”，而企业近况令人唏嘘。

2023年9月份，齐鲁银行、青岛银行共计超4亿元价值的无限制流通股将被司法拍卖引发关注，其涉及的持股股东均为山东三利源经贸有限公司，实际控制人为葛某某。最终，青岛银行股权拍卖暂缓， 齐鲁银行3500万股二拍成功，以1.34亿元成交。记者注意到，上述荣成路别墅和齐鲁银行股权的拍卖依据，均为（2023）鲁0202执2833号执行裁定书。

变卖不成申请执行人可选择以物抵债

如果这套别墅无法被拍卖，申请执行人的权益该如何得到维护呢？“在变卖期结束（第三次拍卖）流拍后，申请人还是可以按流拍价接收不动产标的以物抵债。”山东华赛律师事务所鲁桂霞律师表示，这也是维护申请执行人权益的一种方式，不过这种方式的选择在申请执行人自己。

鲁桂霞表示，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款规定，人民法院处置财产，变卖不成且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人。“这也就意味着，根据这条规定，案件可能会陷入终本。”

“但是，《规定》中还表示，对该财产可以采取其他执行措施的除外。”鲁桂霞表示，这其中的“其他执行措施”，包括执行法院可以根据市场的具体情况，在不存在过分拖延程序，损害被执行人合法权益的前提下，及时重新启动评估、拍卖程序。“根据这项规定，不排除这套别墅会再次评估后走上法拍平台的可能。”