半岛调查|新房一天接待上百组客户,二手房带看量翻倍,青岛楼市“小阳春”来了?

2024-03-08 16:23 大众报业·半岛新闻阅读 (89229) 扫描到手机

半岛全媒体首席记者 赵永宝

  首套房贷利率降到3.75%、融资“白名单”相继落地……政策端暖风频吹,青岛楼市的“小阳春”来了吗?

  3月份的第一个周末,青岛多个新房项目迎来上百组客户,市场呈现加速升温态势。与之形成鲜明对比的是,二手房市场咨询量、带看量翻倍增长,但成交量依然“冷静”。连日来,记者走访青岛多家售楼处、二手房和学区房中介门店,通过多位一线人员的讲述,为您还原一个真实的青岛楼市。

>>>新房

一平米降价四五千,“有客户没房子了”

  “18楼已经被销控了,5楼昨天晚上10点的时候卖了,29楼也卖了,具体等您过来看看还有几楼吧,我们家房源变动太快了。”一位销售人员正在电话里向客户介绍房源情况。

  这是3月6日,一个星期三的上午,位于欢乐滨海城板块的青岛滨海国际中心项目售楼处内的一幕。上午10时许,记者看到二楼的沙盘位置和洽谈区,已经聚集了多组看房的客户。

3月6日,一个工作日的上午10时,青岛滨海国际中心项目售楼处一角

  销售人员叫刘夏,她告诉记者,目前该项目在售的地块,有两栋楼推出了“员工内部房源”,包括高层11号楼的东单元和小高层1号楼的东单元。其中,高层起价16500元,均价18000元左右,但是房源已经仅有十来套了。小高层也只有零星的几套,低楼层的只有一套二楼的,143平方米精装修,单价在19000多元。

  刘夏说,推出特价房之前,该项目高层的价格在23500元左右,一平方米降了四五千元,一套135平方米的房子,相当于优惠了60多万元。

青岛滨海国际中心项目在售的多数楼座已经封顶

  “当时我还没从春节假期的闲适中反应过来,群里就开始频频发喜报、销控,当时自己都蒙了。”刘夏说,该项目正月初十之后推出的特价房源,当时青岛正赶上大雪,就在这样的天气条件下,每天还能有30到40组的到访量,成交也能达到四到五套。

  “董XX,新访一组;袁XX,新访一组……”在销售人员向记者介绍的过程中,耳麦中不时传来前台的呼唤。刘夏告诉记者,现在客户量大,特别是周末,每天能接待150组左右的客户。她说自己嗓子都哑了,不得不吃着消炎药接待客户,但是现在的状态是“有客户没房子了”。

策划人员临时上阵,一天接了6组客户

  随后,记者来到了位于市北区胜利桥板块的中海云境项目,临近中午的售楼处,依然有不少看房的顾客。

  该项目在售的三栋楼,距离地铁1号线和5号线的胜利桥站只有200米。高层中最大的119平方米户型,价格在2.2万元左右。

位于胜利桥板块的中海云境项目

  销售人员告诉记者,该项目从去年9月份开盘到现在,价格一直比较稳定。春节之后,看房的客户显著增多,“上个周末来访客户达到170多组,案场20多位销售人员全员上阵都接待不过来。”该销售人员说,“连策划人员都上阵接客户了,上个周末一位策划人员接待了6组客户。”

  “平时周一到周五,一天能卖两套左右,到了周末多的时候能卖十来套”。尽管不像青岛滨海国际中心那样大降价,但在给记者算完价格之后,销售人员表示,还可以在总价上申请到几万元的优惠。

中海云境项目销控板显示在售的3个楼座所剩房源已不多

  下午1时许,记者又来到位于东李片区的森林公园项目,正赶上某中介的十余位分销人员从售楼处走出。工作人员介绍,由于项目刚刚加推了新房源,分销人员是过来学习的。

  “来这里买房的,几乎全部是改善型客户。”销售人员表示,该项目主打改善产品,从124平方米到190平方米的小高层和洋房都有。目前热销的是刚刚加推的6号楼,边户143平方米、中间户124平方米,单价在2.15万元左右。

主打改善的森林公园项目小区实景

  “这个项目已经卖了两年了,最高峰的时候价格在2.5万元左右,目前的价格相比高峰期降了三四千元。”销售人员告诉记者,春节之后售楼处到访量明显增加,“周末的时候,我们18个销售人员全上阵,多的能接待十几组客户。

降价、加推、清盘,新房市场加快复苏

  售楼处很热闹,真实的成交情况怎么样呢?

  3月8日,专注于新房市场的海卓地产资深经纪人石焕丽告诉记者,她从年后上班到现在,几乎每天都在带看,最多的一天带了5组客户。而自己所在店铺从正月十二到现在已经成交了20套房子。

青岛滨海国际中心项目紧邻大海

  对于新房市场的升温,她向记者分析了几个原因。

  第一,降价。欢乐滨海城片区的青岛滨海国际中心项目,大降价之后成交了四五十套房子;李沧十梅庵片区的青岛印象·滟二期推出了特价房源,价格从一万七八降到了1.5万元左右,也是销售火爆。城阳白沙湾片区的青特缦云和白云山片区的青特滨湖国际,最近也有降价动作,整体也都有十几套的销量。

  第二,新盘首开。如城阳流亭片区的北岸雅望项目刚刚开盘,一万二三的价格,由于开盘前的宣传,加上前期积攒的客户,成交量也有四五十套。

  第三,新产品加推。如高新区东部片区的中欧国际城·滨江悦,进入3月份后的7天时间里已经卖了20多套。

  第四,尾盘清盘。如白沙湾片区的万科海潮云起项目,去年9月份降价后便销售火爆,如今进入清盘阶段,房源所剩无几,也卖了十来套房子。

  3月4日,诸葛数据研究中心发布的监测数据显示,2024年第9周(2月26日~3月3日),重点15城新建商品住宅成交量为16974套,环比上涨61.44%,同比下降43.24%。当前新房市场成交端正处于节后加快复苏阶段。其中,青岛涨幅领跑,第9周新房成交量由上周559套增至1921套,成交量实现显著“二连升”,并且青岛当前新房成交量已回归到节前水平。杭州、佛山紧随其后,环比分别为134%、113.68%,短期新房成交涨势较为强劲。同时无锡、济南、成都亦在加快复苏,成交量环比均超50%。

>>>二手房

咨询量、带看量翻倍,买房依然“冷静”

  春节回来之后,王远决定“不扛了”,他把自己房子的售价调低了30万元。

  这套房子位于高新区东部某大型小区,原来的挂牌价125万元,挂了半年多,几乎无人问津。他干脆一步降到位——95万元。王远说,促使他做出这个决定的是“跟对象的一次吵架”,忘了起因是什么,但对象最后一句话深深戳到了他:要是有钱,我至于这样吗?

  像王远这样,出于种种原因继续下调价格的卖家不在少数。

  有着16年二手房从业经验的李强告诉记者,年后找他卖房的房东,有不少调低了价格,期望尽快出手。比如萍乡路上有套房子价格从229万元降到了209万元,哈尔滨路上一套房子从170多万元降到了150多万元。

  降价后,好卖了吗?

  王远告诉记者,价格降下来后,明显有人看房了。“我在两家中介留了钥匙,到了周末每家都有带看,甚至我们的邻居还通过物业加了我微信,问问价格,打算帮他弟弟买房子。”

  “周末根本闲不下来,一天平均每人能带看两三拨。”李强告诉记者,如今的咨询量和带看量跟年前相比都有明显回升,大约是年前的两三倍,但成交量依然不太乐观,市场观望情绪浓厚。

  李强说,自己手上有五六个处于观望状态的客户,“如果房价进入上涨通道,他们很快就会出手了”。

  “跟去年小阳春比差距还是挺大的”。李强告诉记者,去年小阳春的时候,大家的看房心态是“还能不能涨”,而今年的心态是“还能不能跌”。

价格深度调整,以价换量“很常见”

  在高新区东部一家贝壳系门店,从事二手房销售工作的赵硕有着同样的感受。他告诉记者,自己去年2月份卖了两套房子,今年2月份一套也没卖出去。去年他所在门店,2月份做出了一百万元的业绩,而今年2月份只有十几万元。

  西海岸新区安子片区一家贝壳系门店销售人员李禾告诉记者,春节后二手房带看量明显上升,比去年6月份到年底的状态都要好。“周一到周五客户量不多,主要集中在周末,平均一周要接待四五组客户。”

  李禾说,自己年后成交了一套房子,卖家是为了换一个好的学区,而其所在门店春节后卖了四五套房子。

  “现在这一片区的价格已经跌到了2016年的价格了”,李禾向记者分析道,现在卖房子的可以分为两种人,一种是2015年或者更早前买的,最起码不赚不赔或者少赚一点;另一种就是之后买的,到了需要改善的时候了,要么需要换学区,要么需要换大套三,这种赔钱卖的也很常见。

  截至3月8日,贝壳找房平台显示,青岛二手房挂牌量已经来到12.2万套。

  “当前二手房挂牌量处于高位,并且市场持续调整,业主的观望心态也在逐步地改变中。”58安居客研究院统计显示,2月有52.9%的经纪人认为3月二手房挂牌量将环比增加,39.8%的经纪人认为未来二手房市场的需求量将上行。

  诸葛数据研究中心监测数据显示,2024年第9周(2月26日~3月3日),重点10城二手住宅成交量为13003套,环比上涨28.79%,连续两个月上涨,同比下降38.39%。与新房市场一样,第9周二手房总体成交量亦在稳步修复回升,但复苏速度略慢于新房,成交量暂未回归到节前水平。第9周监测重点城市中,10个城市二手住宅成交量环比再现“全涨”局面。其中,杭州涨幅居首,苏州、青岛紧随其后,二手房成交量环比均超50%。

>>>学区房

售房市场疲软,租房行情升温

  二手房中一向比较坚挺的学区房市场,有没有好一些呢?

  3月6日,记者在市南区湛山片区走访多家中介门店发现,租房行情有所升温,售房市场依旧疲软。

  “2018年的时候能卖到4万多元,如今只有两万多元。”华严路上的一家中介门店工作人员,对于学区房价格的滑落直言不讳。他告诉记者,春节后他们店里只成交了一套房子。“这是套精装修的顶加阁,阁楼不算面积,单价三万元多一点。”

某中介门店内展示的部分学区房源价格

  他告诉记者,尽管成交不多,但租房市场明显热了起来,春节后他所在的这家门店已经租出了五六套。他向记者分析道,由于湛山片区附近有3所学校,分别为青岛市市南区实验小学、海信学校和青岛五十九中,很多家长有租房需求;第二,春节尤其是元宵节后,大量务工人员返城,或因工作变动而租房;再加上香港路上写字楼众多,也会带来一部分租房需求。

  据58同城、安居客发布的《2024年节后租房调查报告》显示,有34.2%的人希望在3月份租房,超八成租房者更倾向于整租,两居室成热门关注户型。在房源选择上,周边生活配套更好的房源更受人群欢迎。多数意向租房人群希望拥有稳定持续的租房房源,60.8%的人因为工作原因而租房,有21.6%的人是出于生活便利等原因而租房。

  随后,记者又来到东海一路一家门店,工作人员表示,春节后他们还没有卖房的成交,不过租房的已经签了3单。该工作人员告诉记者,由于租房市场升温,租金方面也有所上扬,据该门店的观察,套二房年租金在3万元到3.6万元,套三年租金在4万元到4.6万元,年后租金上涨了10%左右。

  中指研究院发布的数据显示,随着春节后住房租赁需求开始季节性复苏,重点城市住宅平均租金环比跌幅明显收窄。今年2月份,50城住宅平均租金为36.5元/平方米/月,环比下跌0.05%,跌幅较1月收窄0.29个百分点。

>>>政策端

市场利好消息不断,企稳回升仍需时间

  LPR再次下调、融资“白名单”相继落地……春节以来,市场层面的利好消息不断,不少业内人士期待今年“小阳春”行情。

  2月20日,中国人民银行宣布5年期以上LPR一次性下调25个基点,且力度超过市场预期。对于青岛而言,结合之前政策,首套房商贷利率可下调20个基点,此次降息后,青岛首套房商贷最低利率可实现3.75%。以100万贷款本金、30年期等额本息还款,偿还利息总额减少约5.21万元。

  目前,青岛执行的房贷利率政策是,首套商业贷款利率最低3.75%,二套商业贷款利率最低4.15%。公积金首套房贷利率3.1%,二套房贷利率3.575%。业内人士认为,降息对于房地产市场影响积极,有助于进一步促进房贷申请和消费、活跃购房市场。

  房企融资方面也有好消息传来。山东省房地产项目融资“白名单”在各地接连落地,入围“白名单”的项目持续增加。截至2月20日,全省16市均已建立城市房地产融资协调机制。

  另据青岛市住房和城乡建设局消息,截至2月17日,青岛已有228家房企提出融资需求401.3亿元,第一批84个项目已向全市金融机构推送,融资需求250.2亿元,名单推送后,政策迅速落地,已累计有13个项目获批授信42.9亿元,并已着手第二批“白名单”申报工作。

  业内人士认为,预计随着利好信号的持续输出,购房需求有望迎来逐步释放,但真正企稳回升仍需时间。

  (应受访者要求,文中刘夏、王远、赵硕、李禾为化名。)