半岛调查｜新房一天接待上百组客户，二手房带看量翻倍，青岛楼市“小阳春”来了？

半岛全媒体首席记者 赵永宝

　　首套房贷利率降到3.75%、融资“白名单”相继落地……政策端暖风频吹，青岛楼市的“小阳春”来了吗？

　　3月份的第一个周末，青岛多个新房项目迎来上百组客户，市场呈现加速升温态势。与之形成鲜明对比的是，二手房市场咨询量、带看量翻倍增长，但成交量依然“冷静”。连日来，记者走访青岛多家售楼处、二手房和学区房中介门店，通过多位一线人员的讲述，为您还原一个真实的青岛楼市。

>>>新房

一平米降价四五千，“有客户没房子了”

　　“18楼已经被销控了，5楼昨天晚上10点的时候卖了，29楼也卖了，具体等您过来看看还有几楼吧，我们家房源变动太快了。”一位销售人员正在电话里向客户介绍房源情况。

　　这是3月6日，一个星期三的上午，位于欢乐滨海城板块的青岛滨海国际中心项目售楼处内的一幕。上午10时许，记者看到二楼的沙盘位置和洽谈区，已经聚集了多组看房的客户。

3月6日，一个工作日的上午10时，青岛滨海国际中心项目售楼处一角

　　销售人员叫刘夏，她告诉记者，目前该项目在售的地块，有两栋楼推出了“员工内部房源”，包括高层11号楼的东单元和小高层1号楼的东单元。其中，高层起价16500元，均价18000元左右，但是房源已经仅有十来套了。小高层也只有零星的几套，低楼层的只有一套二楼的，143平方米精装修，单价在19000多元。

　　刘夏说，推出特价房之前，该项目高层的价格在23500元左右，一平方米降了四五千元，一套135平方米的房子，相当于优惠了60多万元。

青岛滨海国际中心项目在售的多数楼座已经封顶

　　“当时我还没从春节假期的闲适中反应过来，群里就开始频频发喜报、销控，当时自己都蒙了。”刘夏说，该项目正月初十之后推出的特价房源，当时青岛正赶上大雪，就在这样的天气条件下，每天还能有30到40组的到访量，成交也能达到四到五套。

　　“董XX，新访一组；袁XX，新访一组……”在销售人员向记者介绍的过程中，耳麦中不时传来前台的呼唤。刘夏告诉记者，现在客户量大，特别是周末，每天能接待150组左右的客户。她说自己嗓子都哑了，不得不吃着消炎药接待客户，但是现在的状态是“有客户没房子了”。

策划人员临时上阵，一天接了6组客户

　　随后，记者来到了位于市北区胜利桥板块的中海云境项目，临近中午的售楼处，依然有不少看房的顾客。

　　该项目在售的三栋楼，距离地铁1号线和5号线的胜利桥站只有200米。高层中最大的119平方米户型，价格在2.2万元左右。

位于胜利桥板块的中海云境项目

　　销售人员告诉记者，该项目从去年9月份开盘到现在，价格一直比较稳定。春节之后，看房的客户显著增多，“上个周末来访客户达到170多组，案场20多位销售人员全员上阵都接待不过来。”该销售人员说，“连策划人员都上阵接客户了，上个周末一位策划人员接待了6组客户。”

　　“平时周一到周五，一天能卖两套左右，到了周末多的时候能卖十来套”。尽管不像青岛滨海国际中心那样大降价，但在给记者算完价格之后，销售人员表示，还可以在总价上申请到几万元的优惠。

中海云境项目销控板显示在售的3个楼座所剩房源已不多

　　下午1时许，记者又来到位于东李片区的森林公园项目，正赶上某中介的十余位分销人员从售楼处走出。工作人员介绍，由于项目刚刚加推了新房源，分销人员是过来学习的。

　　“来这里买房的，几乎全部是改善型客户。”销售人员表示，该项目主打改善产品，从124平方米到190平方米的小高层和洋房都有。目前热销的是刚刚加推的6号楼，边户143平方米、中间户124平方米，单价在2.15万元左右。

主打改善的森林公园项目小区实景

　　“这个项目已经卖了两年了，最高峰的时候价格在2.5万元左右，目前的价格相比高峰期降了三四千元。”销售人员告诉记者，春节之后售楼处到访量明显增加，“周末的时候，我们18个销售人员全上阵，多的能接待十几组客户。

降价、加推、清盘，新房市场加快复苏

　　售楼处很热闹，真实的成交情况怎么样呢？

　　3月8日，专注于新房市场的海卓地产资深经纪人石焕丽告诉记者，她从年后上班到现在，几乎每天都在带看，最多的一天带了5组客户。而自己所在店铺从正月十二到现在已经成交了20套房子。

青岛滨海国际中心项目紧邻大海

　　对于新房市场的升温，她向记者分析了几个原因。

　　第一，降价。欢乐滨海城片区的青岛滨海国际中心项目，大降价之后成交了四五十套房子；李沧十梅庵片区的青岛印象·滟二期推出了特价房源，价格从一万七八降到了1.5万元左右，也是销售火爆。城阳白沙湾片区的青特缦云和白云山片区的青特滨湖国际，最近也有降价动作，整体也都有十几套的销量。

　　第二，新盘首开。如城阳流亭片区的北岸雅望项目刚刚开盘，一万二三的价格，由于开盘前的宣传，加上前期积攒的客户，成交量也有四五十套。

　　第三，新产品加推。如高新区东部片区的中欧国际城·滨江悦，进入3月份后的7天时间里已经卖了20多套。

　　第四，尾盘清盘。如白沙湾片区的万科海潮云起项目，去年9月份降价后便销售火爆，如今进入清盘阶段，房源所剩无几，也卖了十来套房子。

　　3月4日，诸葛数据研究中心发布的监测数据显示，2024年第9周（2月26日~3月3日），重点15城新建商品住宅成交量为16974套，环比上涨61.44%，同比下降43.24%。当前新房市场成交端正处于节后加快复苏阶段。其中，青岛涨幅领跑，第9周新房成交量由上周559套增至1921套，成交量实现显著“二连升”，并且青岛当前新房成交量已回归到节前水平。杭州、佛山紧随其后，环比分别为134%、113.68%，短期新房成交涨势较为强劲。同时无锡、济南、成都亦在加快复苏，成交量环比均超50%。

>>>二手房

咨询量、带看量翻倍，买房依然“冷静”

　　春节回来之后，王远决定“不扛了”，他把自己房子的售价调低了30万元。

　　这套房子位于高新区东部某大型小区，原来的挂牌价125万元，挂了半年多，几乎无人问津。他干脆一步降到位——95万元。王远说，促使他做出这个决定的是“跟对象的一次吵架”，忘了起因是什么，但对象最后一句话深深戳到了他：要是有钱，我至于这样吗？

　　像王远这样，出于种种原因继续下调价格的卖家不在少数。

　　有着16年二手房从业经验的李强告诉记者，年后找他卖房的房东，有不少调低了价格，期望尽快出手。比如萍乡路上有套房子价格从229万元降到了209万元，哈尔滨路上一套房子从170多万元降到了150多万元。

　　降价后，好卖了吗？

　　王远告诉记者，价格降下来后，明显有人看房了。“我在两家中介留了钥匙，到了周末每家都有带看，甚至我们的邻居还通过物业加了我微信，问问价格，打算帮他弟弟买房子。”

　　“周末根本闲不下来，一天平均每人能带看两三拨。”李强告诉记者，如今的咨询量和带看量跟年前相比都有明显回升，大约是年前的两三倍，但成交量依然不太乐观，市场观望情绪浓厚。

　　李强说，自己手上有五六个处于观望状态的客户，“如果房价进入上涨通道，他们很快就会出手了”。

　　“跟去年小阳春比差距还是挺大的”。李强告诉记者，去年小阳春的时候，大家的看房心态是“还能不能涨”，而今年的心态是“还能不能跌”。

价格深度调整，以价换量“很常见”

　　在高新区东部一家贝壳系门店，从事二手房销售工作的赵硕有着同样的感受。他告诉记者，自己去年2月份卖了两套房子，今年2月份一套也没卖出去。去年他所在门店，2月份做出了一百万元的业绩，而今年2月份只有十几万元。

　　西海岸新区安子片区一家贝壳系门店销售人员李禾告诉记者，春节后二手房带看量明显上升，比去年6月份到年底的状态都要好。“周一到周五客户量不多，主要集中在周末，平均一周要接待四五组客户。”

　　李禾说，自己年后成交了一套房子，卖家是为了换一个好的学区，而其所在门店春节后卖了四五套房子。

　　“现在这一片区的价格已经跌到了2016年的价格了”，李禾向记者分析道，现在卖房子的可以分为两种人，一种是2015年或者更早前买的，最起码不赚不赔或者少赚一点；另一种就是之后买的，到了需要改善的时候了，要么需要换学区，要么需要换大套三，这种赔钱卖的也很常见。

　　截至3月8日，贝壳找房平台显示，青岛二手房挂牌量已经来到12.2万套。

　　“当前二手房挂牌量处于高位，并且市场持续调整，业主的观望心态也在逐步地改变中。”58安居客研究院统计显示，2月有52.9%的经纪人认为3月二手房挂牌量将环比增加，39.8%的经纪人认为未来二手房市场的需求量将上行。

　　诸葛数据研究中心监测数据显示，2024年第9周（2月26日~3月3日），重点10城二手住宅成交量为13003套，环比上涨28.79%，连续两个月上涨，同比下降38.39%。与新房市场一样，第9周二手房总体成交量亦在稳步修复回升，但复苏速度略慢于新房，成交量暂未回归到节前水平。第9周监测重点城市中，10个城市二手住宅成交量环比再现“全涨”局面。其中，杭州涨幅居首，苏州、青岛紧随其后，二手房成交量环比均超50%。

>>>学区房

售房市场疲软，租房行情升温

　　二手房中一向比较坚挺的学区房市场，有没有好一些呢？

　　3月6日，记者在市南区湛山片区走访多家中介门店发现，租房行情有所升温，售房市场依旧疲软。

　　“2018年的时候能卖到4万多元，如今只有两万多元。”华严路上的一家中介门店工作人员，对于学区房价格的滑落直言不讳。他告诉记者，春节后他们店里只成交了一套房子。“这是套精装修的顶加阁，阁楼不算面积，单价三万元多一点。”

某中介门店内展示的部分学区房源价格

　　他告诉记者，尽管成交不多，但租房市场明显热了起来，春节后他所在的这家门店已经租出了五六套。他向记者分析道，由于湛山片区附近有3所学校，分别为青岛市市南区实验小学、海信学校和青岛五十九中，很多家长有租房需求；第二，春节尤其是元宵节后，大量务工人员返城，或因工作变动而租房；再加上香港路上写字楼众多，也会带来一部分租房需求。

　　据58同城、安居客发布的《2024年节后租房调查报告》显示，有34.2%的人希望在3月份租房，超八成租房者更倾向于整租，两居室成热门关注户型。在房源选择上，周边生活配套更好的房源更受人群欢迎。多数意向租房人群希望拥有稳定持续的租房房源，60.8%的人因为工作原因而租房，有21.6%的人是出于生活便利等原因而租房。

　　随后，记者又来到东海一路一家门店，工作人员表示，春节后他们还没有卖房的成交，不过租房的已经签了3单。该工作人员告诉记者，由于租房市场升温，租金方面也有所上扬，据该门店的观察，套二房年租金在3万元到3.6万元，套三年租金在4万元到4.6万元，年后租金上涨了10%左右。

　　中指研究院发布的数据显示，随着春节后住房租赁需求开始季节性复苏，重点城市住宅平均租金环比跌幅明显收窄。今年2月份，50城住宅平均租金为36.5元/平方米/月，环比下跌0.05%，跌幅较1月收窄0.29个百分点。

>>>政策端

市场利好消息不断，企稳回升仍需时间

　　LPR再次下调、融资“白名单”相继落地……春节以来，市场层面的利好消息不断，不少业内人士期待今年“小阳春”行情。

　　2月20日，中国人民银行宣布5年期以上LPR一次性下调25个基点，且力度超过市场预期。对于青岛而言，结合之前政策，首套房商贷利率可下调20个基点，此次降息后，青岛首套房商贷最低利率可实现3.75%。以100万贷款本金、30年期等额本息还款，偿还利息总额减少约5.21万元。

　　目前，青岛执行的房贷利率政策是，首套商业贷款利率最低3.75%，二套商业贷款利率最低4.15%。公积金首套房贷利率3.1%，二套房贷利率3.575%。业内人士认为，降息对于房地产市场影响积极，有助于进一步促进房贷申请和消费、活跃购房市场。

　　房企融资方面也有好消息传来。山东省房地产项目融资“白名单”在各地接连落地，入围“白名单”的项目持续增加。截至2月20日，全省16市均已建立城市房地产融资协调机制。

　　另据青岛市住房和城乡建设局消息，截至2月17日，青岛已有228家房企提出融资需求401.3亿元，第一批84个项目已向全市金融机构推送，融资需求250.2亿元，名单推送后，政策迅速落地，已累计有13个项目获批授信42.9亿元，并已着手第二批“白名单”申报工作。

　　业内人士认为，预计随着利好信号的持续输出，购房需求有望迎来逐步释放，但真正企稳回升仍需时间。

　　（应受访者要求，文中刘夏、王远、赵硕、李禾为化名。）