问法热线 | 别墅漏雨没有收房，后来要一年多物业费合理吗？聚焦房产纠纷为您避坑

半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯 实习生 王筱涵

金三银四，每年的三四月份是楼市一年当中的“小阳春”，人们对楼市的关注度上升。购买协议明显不公平，我的定金还能要回来吗？购买的房屋漏雨无法居住维修期间物业也收物业费？购买的回迁房对方不配合办证我该怎么办？3月12日上午，半岛问法热线80889800开通房产纠纷专线，山东颐衡律师事务所王鹏律师和高志杰律师在线与市民互动，就市民买房、租房等方面遇到的问题进行解答。

每周二上午九点三十分，半岛问法热线都会与市民相约。12日上午9点多，两部热线电话刚一接通就同时响起，市民纷纷来电。“律师你好，我最近遇到了个房子方面的难题，想向您咨询一下。”市民李先生来电表示，这个问题已经让他好几天辗转反侧。

“20多年前，我们村拆迁，每个平房分了两套楼房，我除了分的这一套楼房外，还向同村的村民买了一套回迁的楼房，付了钱也签了房产买卖协议，对方也给我打了一个收到欠款的条子。”李先生表示，这套房子一直是自己在居住，最近村里的这些回迁房可以办房产证了。“当时我们只是签了买卖合同，也没能到村里去做变更登记，前一段时间我找到当时卖给我房子的同村村民，对方现在不配合我办证，我该怎么办？”

听完李先生的讲述后，高志杰律师表示，李先生可以通过两个方式去尝试解决。“首先您可以拿着房产买卖协议，以及当时的交付凭证，去找相关的这个办证的部门去沟通，看看能不能直接变更，如果变更不了，可以找村委配合，出一份情况说明，着看相关部门能不能直接变更。”高律师表示，如果这种方式行不通，那就可以凭借房产买卖协议以及付款凭证、水电物业费单据等，到法院提起诉讼，请求法院判令对方继续履行房屋买卖协议，配合办理变更登记。

当天上午的电话，此起彼伏，来电市民多，市民咨询的问题角度多样。“几年前我在市北区买了一套别墅，去年7月份交房子的时候，我发现房屋质量存在问题，有漏雨的痕迹，我就没有收房子，让开发商维修。”张女士说，因为房屋漏雨比较严重，外面下大雨里面下小雨，维修持续了差不多一年的时间。

“等到2023年8月份左右，房屋漏水问题才基本解决，现在我想要收房子了，这时候物业告诉我想要收房子，需要让我补齐物业费，也就是说物业费要从2022年的7月份开始算，否则不给我们房屋的钥匙。”张女士表示，因为开发商建房质量问题导致房屋漏雨自己无法居住，这个责任是开发商的，自己不应该交这个钱。“我们的损失还没人承担呢，物业现在找我们要两万多元的物业费，这也太霸道了。”

王鹏律师表示，房屋存在质量问题影响居住，开发商应该承担维修责任，因质量问题影响居住的，物业也不应向业主收取维修期间的物业费。“我们建议您找开发商、物业进行沟通协商，同时保留好相关的证据，如果协商不成可以通过诉讼的方式要求开发商履行房屋交付义务，同时请求法院判令物业费从房屋交付之日起算。”

房产问题事关居民生活幸福感，是老百姓心目中的大事，记者就当天上午市民比较关心的典型问题进行了整理，供读者参考。

房产问题盘点

问题1：开发商以合同约定为由不配合办理房产证，我该怎么办？

2021年，李先生与某开发商签订房屋买卖合同，购买某小区的一套住房。合同签订后，李先生依约交了房款，开发商也交付了房屋，可没有办理房屋所有权登记手续。前段时间李先生找到开发商，要求他们配合办理房屋的房产证，对方却表示购房合同中约定办理产权登记转移的条件是涉案小区房屋完全销售，而现在该条件还没有成就，因此无法办理房产证。李先生还了解到，自己购买的房屋之前被开发商进行了多次抵押，目前房屋一直处于抵押状态。李先生询问律师，购房合同中关于办理房产证的约定是否有效？

律师说法：李先生签订的房屋买卖合同是由开发商提供的，其中的条款是开发商为了重复使用而预先拟定的，在订立合同时并为与李先生协商，因该属于格式条款。合同中对于办理房产证的约定，在签约前并没有对李先生予以说明，且该约定不合理地免除或者减轻开发商的责任，加重对方责任，限制对方主要权利，应该属于无效条款。李先生可以通过诉讼的途径，要求开发商配合办理产权转移登记，并且依约支付相应的违约金。至于房产目前处于抵押状态，根据《民法典》中的规定：抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。2023年3月，自然资源部联合中国银行保险监督管理委员会发布《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，就“带押过户”运行模式和服务方式进一步细化。因此，在符合相关规定前提下，房屋抵押不会影响产权转移登记。

问题2：开发商要求签订的购房协议明显不公，能否要求退还购房定金？

前段时间，谢女士在某开发商售楼处认购了一套商品房，当场签订了房屋认购书，并交了2万元认购定金。认购书对房屋位置、面积、价款、签订商品房买卖合同的时限等都进行了约定。当谢女士如约前往售楼处签订合同时却发现，开发商在购房合同补充协议中有许多内容显失公平，例如逾期交房、逾期办证的免责条款，无法办理按揭款应3日内以现金补足等。对此，谢女士认为这是一份不公平的购房合同，拒绝签字，要求协商更改合同。可几天后开发商通知谢女士因没有如期签约，没收其定金。谢女士询问律师，自己不签约是因为开发商的购房协议明显不公，能否要求开发商退还定金？

律师说法：依据最高法院《商品房买卖合同纠纷司法解释》的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。根据谢女士的描述，开发商在事先未告知的情况下，要求谢女士签订有不对等条款的合同，侵害了谢女士的合法权益。在谢女士提出合理异议后，开发商拒绝协商变更合同条款，并单方提出没收定金。因此，致使购房合同不能签订的责任在开发商。依照“交付定金的一方当事人不履行约定债务的，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的法律规定，谢女士可以要求开发商双倍返还定金。

问题3：买房者甩开中介，私下与房主联系，能否要求“跳单”者支付中介费？

张先生是某房屋中介的经纪人，陈先生委托他找一个合适的房源。前段时间，他带着陈先生，来到谢女士所有的房屋看房。期间张先生表示谢女士房屋的户型及价位非常抢手，如陈先生有意愿，可以向谢女士支付定金。为锁定房源，陈先生与中介签订《购房意向书》，约定3天后签订《房屋买卖合同》，并向谢女士支付1万元定金，并约定违约时需支付房屋价格2%的违约金。3天后，陈先生表示因个人原因不愿意购买涉案房屋，让张先生通知对方不再签订《房屋买卖合同》。事后，张先生得知陈先生与谢女士私下办理了房屋交易登记手续，对于陈先生的这种“跳单”行为，张先生非常气愤。他询问律师，能否要求陈先生按照《购房意向书》的约定支付中介费？

律师说法：《民法典》中有规定：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。中介公司通过介绍房源、带看房屋、居间促成交易、确保房屋买卖顺利进行获取中介费用，买卖双方“跳单”会将中介公司“架空”，不利于社会诚信体系建设。根据张先生的描述，陈先生从中介处获取了谢女士的房源信息，并与张先生签订了《购房意向书》，可又私下与谢女士交易，属于典型的“跳单”行为，因此张先生可以要求陈先生按照《购房意向书》的约定支付中介费。在此提醒购房者，在通过中介购买房屋时不可存在侥幸心里，否则交易不但没有中介公司居间保障，还要付出中介费。

问题4：与父母生前签订的《赠与协议书》，父母去世后其他继承人有权主张撤销吗？

于先生的父母生育三个儿子，于先生是小儿子。2015年时，父母与于先生签订《赠与协议书》，约定：由于于先生对二人照顾较多，二人同意将自己名下的房产赠与给于先生，其他人无权提出异议。《赠与协议书》签订后并为办理公证，于先生虑到父母健在，为顾及二老感受，未及时要求将房屋过户到自己名下。后来，于先生的父母相继去世，于先生要求其他继承人大哥、二哥履行《赠与协议书》，配合他到房屋管理部门去办理房屋过户手续，但大哥、二哥主张二人并不清楚《赠与协议书》的情况，并表示房屋是父母留下的遗产，三兄弟都有权继承，不同意将房屋过户到于先生名下。于先生询问律师，同为继承人的大哥、二哥有权撤销《赠与协议书》吗？

律师说法：根据相关法律规定，被继承人生前签订赠与合同，约定将财产赠与受赠人，死亡时尚未履行的，受赠人有权请求继承人履行赠与合同，同时继承人有权撤销该赠与合同。也就是说，继承人对赠与人在赠与合同中的权利和义务是一并继承，既继承了赠与人配合受赠人过户的义务，也继承了赠与人在一定条件下撤销赠与的权利。由于于先生在父母在世时未办理房产过户登记，且双方签订的《赠与协议书》并未办理公证，因此父母去世后，在同为继承人的大哥、二哥行使撤销权的情况下，于先生就很难要求其他继承人继续履行《赠与协议书》。

问题5：母亲去世后父亲私自卖房，女儿有权主张买卖合同无效吗？

曲女士的父母名下有一套房产，2021年母亲去世，张女士未要求进行析产继承，房产登记在父亲名下。前段时间曲女士得知，在2023年父亲私自将房屋以240万元的市场价格出售给了刘先生，刘先生支付了购房款并办理了过户登记。曲女士认为母亲去世后，父母的房产里有自己继承的份额，父亲要处理房产应该需要经过自己的同意。她询问律师，能否以自己不知情为由，认定父亲与刘先生签订的购房合同无效？

律师说法：根据《民法典》的相关规定，母亲去世后，房屋应当属于张女士和父亲共同共有的财产。父亲私自出售房屋的行为构成了《合同法》第五十一条规定的无权处分。但买卖合同是双务有偿合同，根据最高院的相关规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，也就是说无权处分并不构成买卖合同无效的理由。由于房屋只登记在父亲一人名下，购房人刘先生基于对不动产登记公示的信赖，与曲女士父亲签订了房屋买卖合同。同时刘先生支付了合理价款并办理了过户登记，刘先生对房屋构成“善意取得”，因此曲女士要求确认房屋买卖合同无效的诉讼很难得到法院的支持。

问题6：租赁期内，新房主私自更换门锁是否合理？

2023年10月，王先生租赁了袁先生的房屋，租期为1年。前段时间，王先生回家后看到屋内张贴了一张通知，要求王先生与陈先生办理交接事宜。王先生联系陈先生后得知，原房主袁先生已经将房屋出售给陈先生，陈先生取得了房屋的所有权。王先生认为自己当初是与袁先生签的的租房合同，目前租期还没有到，就让陈先生找袁先生协商。过了几天，王先生回家时发现房屋的门锁已经被陈先生被更换，自己无法进入。王先生询问律师，自己租房的期限未到，对方私自更换门锁是否违约？

律师说法：根据《民法典》的相关规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。“买卖不破租赁”是一项重要的民事法律规则。陈先生在取得袁先生的房屋所有权之后，虽然没有与原承租人重新签订租赁合同，但袁先生就房屋签订的租赁合同对陈先生具有约束力，陈先生在取得房屋所有权之时即与王先生之间成立了租赁合同关系。陈先生私自更换房屋门锁，导致王先生的租房合同目的无法实现，已构成违约，应承担相应的违约责任。

问法感悟

王鹏律师：如今，房地产企业自身经营状况参差不齐，购房者应选择信誉良好经济实力有保障的开发商，核实其国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证以及商品房销售（预售）许可证等“五证”是否齐全。切莫被开发商的降价影响判断，带给自己后续房屋交付方面的困扰。购买二手房时，支付全款前要先到不动产登记者中心查询房屋信息，以防出现交易房屋带有抵押等导致不能过户的情况发生。

高志杰律师：房屋买卖合同是约束买卖双方的基本规则，各方理应尽到审慎注意义务，谨慎阅读合同条款，对约定不明确事项及时补充，做到心中有数，避免“不看就签”。签约前，要仔细核对房屋产权情况，了解是否共有，是否存在抵押、查封，是否出租等情况。签约中，要明确税费、房屋公共维修基金、物业费、水电费的负担，避免因事项约定不明导致权益受损。在交房时，要将装修情况、附属设施、家电设备、家具等物品在合同附件中详细列明。

相关判例：仅凭代书赠与协议主张房屋过户，法院是否支持？

主张其父生前口述、其妻书写后再由其父签名的协议书有效，要求按协议内容判令登记在其父名下房屋归其所有，法院是否支持？青岛市即墨区人民法院以一起确认合同有效纠纷案，带您了解相关法律规定。

案情回顾

原告张某欣与被告张某兰、张某成、张某东、张某芹、张某建6人为亲兄弟姐妹。6人父母有宅基地两处，分别为老辈祖屋和涉案房屋。后父母分别于2009年、2022年去世。张某欣主张2006年父母与其签订协议书一份，内容大致为“父亲房屋一处，转入儿子张某欣名下。”落款处有其父亲和张某欣姓名。因原、被告6人就该协议书效力无法达成一致意见，张某欣要求法院确认该协议有效，并判令登记在父亲名下的涉案房屋归自己所有。被告辩称，其父亲从未表示要将该房产单独给哪一位子女，也从未表示已经将该房产卖与或者赠与张某欣。

裁判结果

法院经审理查明，张某欣所提交协议全部内容为其妻子所写，此外，只载有其父亲及张某欣签名字样和手印，无其他利害关系人及中间人在场。就协议中其父亲签名真实性，张某欣申请鉴定。法官根据张某欣申请依法向相关机关和单位调取多份检材，最终因张某欣无法提供有效检材致退案。在无其他证据佐证的情况下，该协议属于孤证。张某欣妻子作为利害关系人，其书写内容是否是张某欣父亲的真实意思表示并不清楚，也没有证据证明当时已将协议书读给其父亲听。主张合同关系成立的一方当事人应承担举证责任，张某欣并未提交充分证据证明其与父母之间房屋赠与关系成立，张某欣要求确认涉案协议有效的证据不足，依法应承担举证不能的责任。法院判决驳回张某欣的诉讼请求。一审判决后，张某欣提起上诉，二审法院维持原判。

法官说法

就赠与合同等合同的效力而言，意思表示真实是民事法律行为成立的要件，一个有效的民事法律行为应该是意思表示真实的行为。张某欣提交的证据不足以证明协议书内容是其父亲的真实意思表示，无法排除合理怀疑，不能证明其父亲作出赠与房产的意思表示，因此法院不支持张某欣主张。

法官提示

为保证赠与协议效力，避免事后产生纠纷，在签订赠与合同时可以录音录像，保留影像证据，或有无利害关系人进行见证且见证人要签名、捺印、确认，签订赠与协议后也可以进行公证。