明确“好房子”建设各项指标！青岛在全国率先编制建设技术导则

半岛全媒体记者 郭振亮

为落实住建部、省委省政府和市委关于下大力气建设好房子相关工作要求，加快建设人民满意好房子，推动住房事业从“住有所居”基本保障，向“住有宜居”更高目标迈进，青岛市在全国率先编制了《青岛市“好房子”建设技术导则（试行）》，目前正式印发实施。6月20日，市政府新闻办召开发布会，青岛市住房和城乡建设局副局长牛永波现场对《技术导则》相关内容进行了详细解读。

全国率先！青岛官方定义啥叫“好房子”

今年以来，市委、市政府多次召开会议研究推进房地产市场平稳发展，要求下大力气建设好房子。在此背景下，市住房城乡建设局会同市自规、城管部门，委托相关权威机构，联合本地设计院所、行业企业，在全国率先编制了《青岛市“好房子”建设技术导则（试行）》，作为今后一段时期指导青岛市“好房子”建设的技术性文件。

基于青岛市住房发展现状，《技术导则》适用于青岛市新建商品住宅项目的规划设计、施工和运维，其他新建、改造住宅项目可结合实际参照执行。

六项要求+五项指标打造青岛“好房子”

《技术导则》明确了青岛“好房子”内涵，衔接住房和城乡建设部“绿色、低碳、智能、安全”好房子的基本要求，因地制宜提出青岛“好房子”定义，即：以“ 绿色健康、低碳环保、安全耐久、智慧科技、宜居便利 ”为核心指标，通过精细设计、精益施工、新科技推广、优质产品应用、优质服务保障，满足广大人民群众日益增长的美好生活需要，实现居住的安全性、舒适性和便利性的住宅和住宅小区。

《技术导则》对住区和住宅建筑的功能、性能和运维管理提出总体要求。

一是配套完善。落实住建部“完整社区”建设工作部署和青岛市公共服务设施配套标准，提升住区配套服务水平，提高生活舒适性和便利性。

二是性能优良。聚焦住区和住宅建筑的使用功能、结构安全、使用安全以及日照、采光、防水、隔声、保温和室内空气质量等性能指标，提出总体要求，增强居住获得感，提高居住体验。

三是质量保障。基于住房全生命周期管理考虑，积极推动投保住宅工程质量潜在缺陷保险，倡导建立房屋定期体检制度，解决居民对房屋质量的后顾之忧。在交付住宅质量保证书、使用说明书的基础上，鼓励开发建设单位提供BIM版住宅使用说明书。

四是绿色建筑。根据青岛市实际情况，综合考虑建造成本与居民的接受度，提出绿色建筑星级要求：满足绿建一星级要求，鼓励二星级及以上。

五是智能建造。鼓励引导住宅建筑的设计、生产、建造、交付、运维等过程实现BIM的应用，推进住宅工业化、数字化、绿色化发展。

六是智慧运维。按照青岛市智慧城市的总体要求，引导采用智慧运维管理技术，保障建筑全生命期的经济性和安全性。

提出“好房子”五项指标如下：

一是绿色健康。聚焦住宅建筑的场地生态环境、室内空气质量改善、声光热环境的控制，保障居住者健康。

二是低碳环保。聚焦新材料、新技术应用，促进住宅建筑低碳降碳、资源能源节约和经济社会效益。

三是安全耐久。聚焦住宅建筑的安全耐久性能及建成后的维护保养措施，确保居住安全，降低使用成本。

四是智慧科技。通过全体系构建智能化系统，提高效率，优化服务，提高幸福体验感。

五是宜居便利。聚焦与居民生活直接相关的环境、空间、性能宜居设计及便利生活设计。

四大亮点！住宅结构鼓励按百年设计

建设“好房子”是住房城乡建设工作始终坚持和追求的目标，是住房事业实现高质量发展的重要内容。在《技术导则》编制过程中，统筹考虑不同类型的需求、当前建筑业发展水平、住房开发建设和使用中的难点痛点，来确定相关指标，充分体现“好房子”的人民性、时代性、适用性、发展性，为今后住宅开发建设和运维管理提供技术指引。

首先，体现“好房子”的人民性。住上“好房子”，是老百姓非常朴素的愿望，只有人民满意的房子才是真正的“好房子”。前期，与开发企业、设计单位、施工企业、区市主管部门座谈交流，整体掌握行业发展趋势；对住房规划、设计、施工、物管等群众信访投诉情况进行梳理，找准痛点难点，通过开展“好房子”问卷调查，掌握人民群众对“好房子”的需求和期盼，把握工作重点，凸显以人民为中心发展理念。例如：从安全角度，对选址、结构、设备、防护、选材、运维等作出要求；针对质量问题，鼓励项目投保住宅工程质量潜在缺陷保险，建立房屋定期体检制度等规定；针对隔声问题，提出了墙体和楼板厚度、材料使用等措施。

其次，体现“好房子”的时代性。新时代对高质量发展的要求是全方位的，行业科技发展、建造水平、产业支撑都有了明显的提升，“好房子”相关指标的提出契合经济社会发展水平，响应人民群众对美好生活向往的新需求。例如：《技术导则》提出要满足绿建一星级及以上标准，对装配式建筑、绿色建材、降碳节能、数字家庭、智慧物业、海绵城市等都提出了相应的要求，鼓励装配式装修等。

第三，体现“好房子”的适用性。不同地区、不同行业、不同年龄阶段，都有对“好房子”的需求，既有共性，也存在差异，五大指标就是解决“好房子”的共性，要安全、经济、健康、环保、便利，规划设计、功能配置符合青岛气候特点、地域特色、生活习惯等。例如：针对青岛气候特点，提出了在地下车库、大厅等区域设置除湿装备；针对普遍关注的住宅层高问题，结合对当前开发项目考察和社会调研，提出层高不宜低于3.0米，提高居住体验；从生活便利角度，对套内空间尺寸、电梯配置、适老化设施、邻里中心、活动空间等提出要求；从经济可控角度，提倡建筑模数化、标准化设计、装修一体化。

第四，体现“好房子”的发展性。当前住建领域科技创新发展迅猛，以“建筑工业化、数字化、绿色化”为核心的新型智能建造方式为“好房子”建设提供了强有力的支撑，绿色建筑、装配式建筑、健康建筑、宁静住宅等理念的提出为行业发展明确了方向，要推动这些创新性理念在“好房子”中落实，坚持适度超前原则，以好高质量、新科技、好服务赋能好房子建设。例如：提出了住宅结构设计年限不宜低于70年，鼓励按照100年进行耐久性设计；车位数量、尺寸，充换电设施建设；装配式装修；智慧化基础设施配置；采用耐久性好、易维护部品部件等要求。

【答记者问】

记者提问：请介绍一下，下一步如何推进《技术导则》落地实施？

青岛市住房和城乡建设局建筑节能和科技处处长辛克刚：

推动“好房子”建设，是一项系统工程，制订出台《技术导则》只是其中的一步，接下来我们要多维度发力，统筹推进。

一是培育打造示范项目。2023年12月开始，市住房城乡建设局分批组织开展高品质住宅、“好房子”范例项目征集培育，目前累计筛选了13个市级高品质住宅项目，其中有4个项目已纳入省高品质住宅试点项目。下一步，对照《技术导则》相关指标要求，我们将继续扩大试点范围，加快培育打造一批“好房子”样板。

二是持续完善技术体系。围绕如何实现“好房子”，研究制订技术措施，解决好人民群众反映比较集中的设计、施工质量问题。大力推广智能建造、绿色建造等新型建造方式，推动技术创新、产业协作、发展转型。未来的房地产一定是看品质、看性价比，谁能建造好房子、有品质的房子，谁就有市场。接下来，我们还要制订“好房子”评价标准，推动权威机构开展“好房子”评价，引导企业用新理念、新技术、新产品赋能“好房子”建设，让“好房子”供给成为主流，用“好房子”产品树立好企业口碑，让市场检验“好房子”价值。

三是加强规划政策支持。将“好房子”纳入全市住房发展规划内容，科学配置要素资源，加强配套设施建设和公共服务供给，以优质资源配置赋能“好房子”建设。在土地供应、行政审批、金融、财政等方面加强政策支持。在规划、设计、施工、验收等环节加强把关。同时，深入探索开展住房质量保险、定期体检、养老金制度创新，赋能“好房子”建设。

四是整合资源，推动“好房子”建设。积极推动成立“好房子”产业发展联盟，搭建产业云平台，汇聚行业资源，首批吸纳会员80余家，构建涵盖“开发、设计、材料、施工、运维”全周期、全要素的“好房子”产业链，推动技术创新、产业协作、发展转型。

五是搭建平台，加强“好房子”宣传。召开“好房子”建设工作推进会，开展“好房子”项目观摩和开放日活动，充分向社会公众展示“好房子”项目建设成果。组织开展“好房子”建设交流经验、新闻媒体宣传推介等方式，推动全行业、全社会形成共建“好房子”的共识。

记者提问：请问市自然资源和规划局在保障青岛市“好房子”建设有关内容落地，采取了哪些具体措施？

青岛市自然资源和规划局总规划师胡雁：

谢谢您的提问。青岛市委市政府高度重视“好房子”建设工作，我局在贯彻市委市政府工作要求过程中，聚焦广大市民对“好房子”需求，从建设“好房子、好小区、好社区、好城区”多层面统筹，不断完善住宅用地规划布局，优化土地供给和规划管理政策，出台各项技术措施，压缩土地、规划、房产登记等手续办理时限，以保障“好房子”有效落地。下面着重介绍我局在居住区公服配套、鼓励引导居住建筑多样性空间等方面采取的措施。

（一）加强便民服务设施统筹管理。今年，我局出台了《青岛市市区公共服务设施配套标准及规划导则（2023年试行版）》，创新提出“邻里坊”的概念。“邻里坊”将各项不同类型的便民公共服务设施集中布局在小区内部，为居民提供“家门口”的生活服务，原则上集中设置在居住小区公共广场绿地或出入口处，内部设置社区养老、社区文化活动、便民商业、快递服务和公共卫生间等基本保障型功能，有条件的小区允许进一步增设社区食堂、健身房等品质提升型公共服务功能。为保障“邻里坊”与住宅同步建设，与居民入住同步投入使用，“邻里坊”建筑面积不计入用地容积率，不计入土地价值，并由各区（市）政府安排专门主管单位或街道统筹管理。

（二）引导居住区公共空间多样化利用。为方便居民文体活动、休闲交流，让居民足不出小区满足邻里交往、健身娱乐等生活需求，也为小区打造出更多灵活多样、丰富有趣的公共空间，我局出台了小区首层架空层、公共区域下沉空间不计或少计容积率支持政策，鼓励紧邻居住小区公共区域设置下沉空间、小区住宅底层设置架空层。

（三）优化完善阳台进深标准。为向居民提供更加舒适宽敞的室内休憩、晾晒衣物空间，提升住宅内部的舒适性，通过出台技术导则，将住宅阳台进深由最大1.8米调改为最大2.1米，封闭阳台按一半计算容积率。

下步，我局将继续采取问卷调查、企业座谈、专家咨询等多种方式，吸纳国内外居住建筑空间打造的好做法，改进不足，吸纳经验，持续深化关于居住用地的土地规划政策，为提供安全、舒适、健康的好房子创造条件。

记者提问：请问市城管局在实现数据赋能和智慧物业建设方面开展了哪些工作？

青岛市城市管理局总工程师孙凯升：

谢谢你的提问。经过两年多的努力，青岛市智慧物业管理服务平台基本建成。这个平台可以实现业主、业委会、物业企业、居委会、街道办事处之间的沟通交流和业务办理。建设上线了业主电子投票、物业服务质量评价、物业线上“三公开”等20多项场景。以业主大会召开为例，投票组织者可以快速发起线上业主大会，业主通过手机端进行房屋绑定、一键参与投票，街道办事处线上审批和结果推送等解决了以往线下业主大会业主身份核实难、投票组织难投票公正性易受质疑等“瓶颈性”问题，极大降低了业主大会召开的社会和经济成本。首次业主大会召开时间由法规规定的150天压缩至20天以内。目前已有300多个小区通过智慧物业平台召开业主大会，完成物业公司选聘业主委员会选举、加装充电桩等小区公共事务表决。

此外，还有106个小区开设业主共有资金账户，公开小区公共收益1970余万元。有4400余个物业项目登录平台，公开物业服务内容收费标准等信息。

在此，也诚挚邀请广大业主积极关注青岛物业管理公众服务公众号，认证成为线上业主，咱们共建共享美好家园。