曾因强行锁车引争议，青岛一小区业委会自动解散！街道：即将引进新物业

半岛全媒体首席记者 陈邵华

“感谢湖岛街道积极推动，感谢半岛都市报持续关注，我们小区即将迎来新物业。”今年3月份以来，半岛都市报持续报道了市北区金华路紫荆馨园小区一业主因车位问题被业委会强行锁车一事，6月27日，该小区多位业主再次来电介绍了物业纠纷最新进展。当天，记者赶到该小区看到，市北区湖岛街道瑞安路社区居民委员会于6月26日贴出公告，紫荆馨园小区业委会自7月起自动解散，下一步还将引进新物业公司。湖岛街道相关负责人接受记者采访时表示，因业委会负责人没有尽到义务，综合研判之后，经过做工作，其自动提出辞职。另外，针对业主们对小区多项公共收益明细提出的质疑，街道办已对相关账目进行封存。

紫荆馨园小区

>>>公告

尽快引进物业入驻服务

6月27日，记者闻讯赶到位于市北区金华路54号紫荆馨园小区看到，小区门卫室及居民楼单元门口张贴着加盖了瑞安路社区居民委员会公章的公告。

印有瑞安路社区居民委员会公章的公告

该公告称，因紫荆馨园小区现有业委会成员不足二分之一，紫荆馨园小区业委会自2024年7月1日起自动解散。公告还说，拟定于2024年7月中旬召开业主大会表决物业公司选聘事宜，尽快引进物业公司入驻服务。“物业公司如有参选意向，请于2024年6月30日前联系瑞安路社区报名，社区将组织召开居民议事会，择优选定一家物业公司上会表决。”记者看到，这份公告的发布日期为6月26日。

小区公共收益公示

当天，记者在该小区门口还看到，紫荆馨园小区业委会于一周前公布了小区的公共收益明细。公示中写道，2023年1月1日，青岛宏祥盛物业管理有限公司中标入驻小区进行管理，2023年6月底退出小区。自2023年7月1日起，由小区业委会代管小区。2023年7月至2024年4月，小区总收入496969.54元（含2022年结余公共收益），总支出290159.71元，小区账面余额206809.83元。不过，令不少业主感到奇怪的是，在公示的多个支出项目中，有的还带有“ok”字样。

记者还注意到，小区门卫室外张贴着一张收费二维码，上面写有“紫荆馨园小区停车场”字样。在小区入口处，一块牌子上写着“停车收费”字样。该收费标准显示，0至30分钟免费，31分钟至150分钟每小时4元，151分钟以上“上不封顶”。该收费牌还提示，“恶意侵占车位，小区会锁车罚款处理，并记入黑名单。”记者对比发现，今年3月底，该小区门口公布的停车收费标准显示，“151分钟以上每小时收费10元。”

小区门口“停车收费”公告牌

“从4月1日开始，我们小区变成了收费停车场，近两个月来，因为停车费问题纠纷不断，不少车主进不来出不去，业主们求助了很多部门。最终，在湖岛街道办、湖岛派出所等多个部门的积极介入下，如今总算有了圆满的结果，业委会马上就要自动解散了。”业主张先生告诉记者。

此前，该小区业主杜先生反映，因不认可与开发商签订的车位使用协议，小区业委会负责人强行对车辆进行上锁，给他的正常出行造成了极大的影响。3月份以来，半岛都市报对这起纠纷持续报道后引发广泛关注。6月28日，杜先生告诉记者，目前，自己的车只能停在小区外，他盼着新物业进驻小区以后，帮忙解决停车难题。

采访中，针对业委会张贴的公共收益公示，业主王女士告诉记者，不少业主对于小区公共收益的收支情况也存有疑问，曾联名向街道办反映过。

紫荆馨园小区门卫处

>>>街道

小区账目档案已封存

“业主会负责人自动提出辞职，这个也因为其前期不胜任。街道办多次督导约谈，甚至责令其提供业委会这几年公共收益的支配情况和公示情况，也要求其做明细上的公示，但其没有尽到业委会义务”。湖岛街道相关负责人告诉记者，街道办联合市北区物业办，包括相关职责部门，做了进一步的约谈，期间也发生了一些事情，“业委会主要成员，因为其个人原因，其自己也觉得可能不太合适再担任。”经街道办综合研判，经过做工作，该负责人自动提出辞职。

多位业主反映，自4月1日起，小区执行新的停车收费办法以来，业委会多次与业主发生冲突。湖岛街道相关负责人表示，街道曾对业委会作过一些工作提示，并多次给业委会发函并约谈。他强调，业委会自治的小区，在正常规范履职的情况下，街道办也没有必要过多干涉。“但如果有明显缺位，我们首先是提醒，然后约谈、提示，后期事态扩大，并且有严重倾向时，我们再及时介入去做一些相应的工作。”他说。

紫荆馨园小区内垃圾堆放

记者看到，街道办在5月份发出的一份“关于责令紫荆馨园小区业主委员会立即改正停车管理方式的函”中提到，小区部分居民反映业主委员会在小区停车管理工作过程中，存在因居民不交纳停车服务费，车辆被禁止进入小区的情况。根据有关规定，现责令业主委员会立即改正停车管理方式，对有本小区车位使用权的居民，不得以其未交纳停车服务费为由禁止其车辆进入小区。

业委会解散之后，是否会选任新一届业委会？湖岛街道相关负责人表示，目前还不具备这个条件，街道办初步研判，需要对小区进行临管临控，防止业委会解散之后出现管理真空。后期会根据工作需要，结合小区业主的反馈情况，再考虑下一步的自治方向。谈及近期工作重点，这位负责人表示，目前街道和社区已成立了专门的工作组入驻小区。下一步，要尽快选出新的物业公司进驻，另外，组织各个楼院的业主代表召开几次民情恳谈会，相关部门会靠上发挥相应的作用，这样可避免中间脱节，保证小区的环境卫生秩序以及居民的感受别有过大的波动。

针对业主们提出的公共收益疑问，这位负责人还告诉记者，街道办已对业委会原有的账目包括一些档案进行封存。下一步，将组织召开业主大会讨论物业选聘问题。“目前，账目处于封存状态，等新物业进驻后期管理团队正式运行之后，要进行移交，之后再探讨一些具体的问题。”这位负责人说。

>>>声音

业委会应自觉接受监督

事实上，作为代表小区全体业主利益的“话事人”，业委会成员履职能力直接影响到业主们的居住体验。此前，青岛市政协委员高丽新曾在相关提案中写道，个别业主委员会成员不能自律，以满足个人利益为由，要挟物业公司，从而影响了物业管理的正常进行和大多数业主的利益，导致业主同物业公司矛盾激化。

高丽新委员接受记者采访时指出，业委会负责人首先应具备一定的职业操守，作为通过业主大会选出的领头人，必须德才兼备。“基于种种利益驱使，部分自治小区矛盾不断，我曾目睹有的业主自治小区在公共收益公示环节，只是完成规定动作，拍照然后撕下。”她呼吁，应尽快完善相关法律条例，将小区业委会纳入到法治管理的轨道，才能真正实现“业主自治”。高丽新委员还建议，应进一步规范物业管理，开展社会公开招标，尤其对于矛盾冲突尖锐的小区，街道办的作为更应体现在把入户调查落到实处，听取业委会之外更多业主的真实发声。

值得一提的是，青岛正在通过完善法律制度规范业委会行为。6月26日，青岛人大微信公众号发布的《青岛市物业管理条例（修正草案）》，多条内容涉及业委会。其中，第三十五条第一款修改为：“业主委员会由业主大会会议选举产生，由五人以上单数组成，每届任期不超过五年，成员可以连选连任。业主委员会的具体人数和任期由业主大会议事规则确定。”第三十八条修改为：“业主委员会会议应当有三分之二以上成员出席，作出决定应当经全体成员过半数同意。业主委员会应当在会议结束后三日内，将会议情况以及确定事项在物业管理区域内公示。”第四十一条修改为：“业主委员会成员人数不足时，可以按照业主大会议事规则完成增补。业主委员会成员人数不足总数二分之一时，街道办事处（镇人民政府）应当组织业主召开业主大会会议，重新选举业主委员会。”

青岛市城市管理局印发的《青岛市智慧物业管理服务平台业主大会和业主委员会工作指南》中明确写道，业主委员会应当建立委员的经济台账，每半年通过平台或物业管理区域张贴形式公示业主委员会成员及相关工作人员缴纳物业服务费、共有部位和公用设施等维修分摊费用、停车服务费、场地使用费、车位租赁费等情况。业主委员会每年应将当年履职情况形成履职报告并通过平台向物业管理区域全体业主述职，接受全体业主监督和满意度评价。“业委会是小区当家人，应自觉在全体业主的监督下开展工作。”北京浩天（青岛）律师事务所邹永盛律师这样说道。

邹律师认为，小区自治在现实中说起来容易，但是实施起来非常复杂。很多小区或组织者都没有足够的经验和能力就仓皇实施自治，结果遇到问题之后却无法可依。“自治小区比较适合100户以下的规模较小邻里熟悉度较高的小区，上千户的小区，如果没有足够多综合素质较高且参与小区公共事务较多业主的参与，就会形成没有约束下的乱权或者遇到问题后放任直至解散，所以小区自治是难上加难，必须慎重选择。”