“云”起！昔日生产穿戴，如今老厂房变高端产业园能“造”芯片

文/图 半岛全媒体首席记者 钟迎雪 王涛

滚滚长江东逝水，浪花淘尽英雄。

青岛延安三路212号、109号、198号，保留着一代青岛人的集体记忆。上世纪八九十年代，这里的孚德皮鞋总厂、海珊制衣厂和青岛市针织五厂皆为响当当的“头部企业”。花开花落，产业结构调整，这些工业老楼经历阵痛，又随着城市更新再次登上时代列车，变身云智、云芯、云汇产业园。

如今，三个园区实现了“动工即招商、开园即满园”的既定目标，更重要的是进军产业链高端带来的新能量。旧厂故地，风生“云”起，青岛老厂三杰新演义开始了……

华通中联云芯产业园新貌

产业变：

“衬衫厂”里开发芯片

曾经，我们每出口8亿件衬衫的利润才能换回一架飞机，可见发展高新技术装备的必要性。7月15日，记者探访了海珊制衣厂变身后的云芯产业园，这个曾经大量制造衬衫的工厂旧址，集成电路设计等一批高科技产业正蓬勃生长。

华通中联云芯产业园改造前

“我们从顶层规划角度将三个项目分别聚焦数字科技、企业微总部、科创文化主题，从定位、设计、改造、预招商、管理运营等阶段，实现全流程一站式服务。”青岛华通中联不动产管理服务有限公司区域总经理王凯告诉记者，园区从2021年7月进场改造，采用前置招商，2021年11月改造完成并在当年同步实现60%的开园招商率，目前园区招商率已达100%。

华通中联云芯产业园改造前

云芯产业园新貌

据介绍，园区先后入驻了展诚科技、博远信达、无车承运等一批科技型企业，下一步将继续加强科研、实验室等项目的入驻。园区的青岛展诚科技有限公司，专注集成电路设计服务与EDA软件的开发20多年，主要服务于世界TOP20的集成电路设计及Foundry企业，累计交付客户近5000个芯片产品设计服务项目；青岛翼飞智能科技有限公司是面向智能家居、商业应用为主，集技术推广、应用反馈、销售和售后服务为一体的科技技术应用服务型企业。

“我们是第一家进来的企业，还在改造的时候就入驻同步装修了。”青岛翼飞智能科技有限公司总经理李剑告诉记者，云芯产业园的地理区位占据优势，因为公司代理了小米，科大讯飞等品牌，无论是他们业务辐射，还是员工通勤，都十分方便。但是让他更有收获的是，园区定期组织政府机构和同类型企业交流会，无论是企业学习还是业务拓展，都是好机会，特别是一些科技类企业，大家能够拥有共同的话题。

华通中联云芯产业园保留原来的小房子。

“在整个园区的运营过程中，以我们为平台为载体，作为中间纽带来连接企业和主管的政府部门，比如说帮助科技类企业对接科技局和工信局等对口主管单位来匹配补贴政策。”王凯介绍，他们在园区的运营过程中，坚持“两条腿”走路，一方面依托政府资源做产业导入，另一条腿就是彻底的“市场化”，主动出去招引，把整个园区做到入住率100%，这是非常难的过程。

华通中联云智产业园改造前

华通中联云智产业园新貌

三个产业园面积加起来不到四万平方米，无论是后期运营还是前期的定位，既有彼此的区别，整体上又有联动，在多轮筛选过后，锚定以数字科技为主，把它定义成“微总部”的概念，特别是尖端的研发企业，或者说有一些中小型企业，发展到一定规模，变成“工业上楼”，或者说科研企业回归城市，提供研发办公的新场所，与生产型配套做联动。

华通中联云汇产业园内办公场景

“我们结合延安三路自身产业差异化产品错层，面向大中型企业总部办公方向，聚焦创新科技、贸易金融、文化传媒等优势前沿产业领域，立足发展总部大中企业+中小企业的产业生态，培育产业集群，如今已成功吸引青岛前沿科技、孵化空间代表性企业。”中联建业集团不动产事业部市场总监王海辰介绍，园区发挥产业平台载体的集聚效应和专业服务价值，围绕产业链上下游聚集相关企业，打造大、中、小企业相结合的产业核心聚集区。因此他们也拒绝了很多不符合定位的租户，也有很多位置是定向招商，比如每一个园区的必备业态，咖啡馆、便利店等。

华通中联云汇产业园改造前 

理念变：

打开园区抱团服务居民

露天路演平台，花园小广场……把封闭的厂区打造成开放式的园区，是做了大量的调研工作后得出的，王凯介绍，周边居住氛围足，但是向公众开放的这种商业空间和休闲空间很少，于是开始“动脑筋”。

按前期定好的产业规划方向去定向寻找目标客户群，其实三个园区虽然略有不同，但整体的思路还是“四化三有”，即主题化、平台化、场景化、社区化；有温度、有颜值，有细节。

华通中联云智产业园的花园小广场

为了凸显场景化的概念，承载创新城市公共文化活动的使命，打造无边界开放式园区，虽然园区整体面积不大，管理方还是留出一部分场地来作为公共空间。像云芯产业园里公共的大楼梯，既可以作为园区入驻企业的路演平台，还能开展各种文化娱乐活动。云智产业园里边的小花园，可以举行会客厅式的发布仪式，还有汽车品牌的线下车友会。社区化则是产业园所有的沿街商业，除了作为园区的商业配套以外，也做到了“产城融合”的概念，社区化辐射15分钟生活圈，也有了夜间亮化，让这些园区有了“新生命力”。

云芯产业园处于三个产业园居中位置，以数字科技中心载体，但是需要生活服务配套、餐饮休闲等，因此将商业与办公比例控制在40%与60%，而其他产业园的比例在30%与70%。

华通中联云汇产业园改造前

华通中联云汇产业园新貌

守不变：

老工厂记忆没有丢

作为上个世纪的建筑产物，基础改造也并非易事，按照规定，要保留原有的框架不能动，不能增进，也不能拆除，只能做有机更新，边边角角都不能放过。

设计施工队伍需要理清“千头万绪”，老旧楼房的防水需要重新做，有很多裂缝和缝隙，特别是各种老旧管路等，没有现代CAD施工图纸，都是技术人员后期在现场重新手绘，也正是多部门协同、多角度支持，为项目打通了改造难点、阻点。

记者从旧貌图上看到，现在的园区保留了很多经典元素和工厂原有记忆，像园区的树木，特别是广玉兰大树下的精酿酒馆，和大树相互衬托，令人眼前一亮。

华通中联云芯产业园特意保留广玉兰树留在园区。

85后青岛姑娘宋奕霏的妈妈和外公都曾是海珊制衣厂的员工，在她小时候，经常跟着母亲到工厂，特别是各种服务配套，那种繁华还印记在她的脑海中，后来工厂改制出租盛况不再。2020年她和同事们进厂区做前期调研，在这工业老楼不仅是她童年的记忆，也是如今工作的板块，如今园区增加了很多配套产业升级，既能遛弯还能吃喝，她的母亲和老姐妹过来园区聚会，已经成了美好的回忆。

“就目前来说，还没有完全达到我们规划的理想状态，但是核心企业已经先进来了，运营本身是个动态的过程，后期是不断调整，继续加强科技型产业的聚集度！”王凯说。

“经常有老市民站在门口看，以前哪个楼干什么，现在变成了什么模样。”王凯说，对老青岛来说，青春都留在那些老厂房里，而承载的又是全新的城市起点。

从老旧厂房到全新园区、从沉寂片区到繁华街区、从产业洼地到活力高地，三家老工厂，无数个新故事……