问法热线丨法拍地下车库，要交物业费吗？半岛问法热线聚焦法拍纠纷,律师详解注意事项

半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯 宋泓睿

近年来,法拍房备受关注,但是由于对法拍房的了解不够深入、存在信息盲区,导致相关纠纷的情况也不少见。7月16日，半岛问法热线邀请山东颐衡律师事务所的李顺律师和宋玉竹律师,在线解答市民对于法拍问题的咨询。租的房子被法拍,租房者该怎么办?法拍房内有住户,能向法院申请腾迁吗?在上午的咨询过程中,两位律师就一些法拍程序性、典型性的问题与市民进行了沟通,增长了市民的法拍知识。

16日上午9时30分,每周二与市民不见不散的问法热线如约开通,市民李先生来电咨询了一个许多市民关心的问题——法拍房能悔拍吗?“在京东、淘宝上都有各个法院的法拍产品,如果拍卖结束后发现这套房子存在各种问题,法拍的产品能否像其他商品一样7天无理由退货?法拍房悔拍后可能存在的风险有哪些?”

宋玉竹律师表示,司法拍卖并非普通的网购行为,而是人民法院依法通过互联网拍卖平台公开处置财产的行为,是保障当事人胜诉权的重要手段,本质上是司法行为。

“买受人竞得法拍房后反悔,非但无法享受7天无理由退货服务,还将对其悔拍行为承担相应的责任。”宋律师表示,拍卖成交后买受人悔拍的,缴纳的保证金不予退还；悔拍后重新拍卖的,原买受人不得参加竞买。若买受人悔拍导致重新拍卖,重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金,由原买受人承担。

“法拍是法院执行工作的一部分,是一项非常严肃的行为,买受人需要为自己的行为负责。因此,竞买法拍房前一定要做好功课。”宋律师提醒。

当天上午,法拍房的竞买流程问题也是市民询问最集中的,李顺律师一一进行了解答。“简单竞拍流程主要有以下五个方面,是市民需要格外关注的。”李律师表示,首先要仔细阅读拍卖公告,确定自己拥有相应购房资格,同时从法院提供的信息中了解标的物的详情,“公告中关于竞拍条件、可能产生的税费及承担方式、保证金规则等都有明确的规定。”

“其次是要详细了解意向房屋信息,强烈建议实地看房。如向物业及邻居了解房屋是否拖欠水电、燃气物业等费用、是否为‘凶宅’等信息；了解房屋内是否有租户,是否腾空,房屋上是否有户口,该房屋是否有未缴纳的税费等。”李律师表示,另外就是要及时缴纳保证金,“参加竞买以实名缴纳保证金为前提,至于保证金的数额标准,由人民法院在起拍价的百分之五至百分之二十范围内确定。”

“然后就是要参与竞拍了,网络司法拍卖以起拍价开始递增出价竞价,竞价程序结束前五分钟内无人出价的,最后出价即为成交价；有出价的,竞价时间自该出价时点顺延五分钟。”李律师提醒,竞买人交上保证金之后,在竞拍环节不出价竞拍,则保证金会原路退回,一旦出价则视为参与竞拍,保证金就不会退回。

“竞拍成交的,按约支付剩余房款和办理过户登记,如果买受人因为各种原因导致尾款支付不及时,则会被视为悔拍,因此提醒竞拍人,竞拍心仪的法拍房前,一定要确保有充足的资金,避免上头竞拍导致无力承担房款,得不偿失。”李律师表示,以上就是法拍的主要流程,市民可参考借鉴。

问题1>>>

被执行房产内有租户

能否提出执行异议

2015年9月,某公司向邹先生借了一笔钱款,当时签订的借款协议中约定了还款日期和相关利息,同时某公司将其名下的一处房产作为抵押。借款到期,邹先生多次向某公司讨要借款未果后,向法院提起诉讼。邹先生胜诉后,某公司却怠于履行债务,法院就在抵押房产发出公告拟对该房产进行评估、拍卖。公告后,陈某等三人在期限内向法院提交租赁协议,称他们的租赁先于邹先生抵押权利形成,某公司对三人的租赁事实也认可了。可邹先生对陈某等三人对房产的租赁关系并不认可,双方分歧很大。邹先生询问律师,自己能否提出执行异议,请求对该房产进行不带租约拍卖。

律师说法:案涉房屋的强制执行分为两个层次,一是权属的强制转让,二是强制交付。承租人的租赁权是实体权益,能否排除被执行人名下案涉房屋的强制执行,核心在于租赁权的设立节点。因案涉房屋权属转移,根据买卖不破租赁的原则,并不影响租赁权的实现。故承租人陈某等人的异议仅指排除案涉房屋的强制交付或要求法院对案涉房屋带租拍卖。由于申请执行人邹先生和三名承租人就是否存在租赁关系存在重大争议,建议邹先生先向执行法院申请,将三名承租人的主张纳入案外人异议程序立案审查,并作出裁定,确定房产租赁权的设立节点,并由此来判断房产是否可以进行不带租约拍卖。

问题2>>>

通过法拍购得地下车库

物业能否收取服务费

2020年8月,纪先生通过法院的拍卖平台购得某大厦A座的地下车库,并于同年取得不动产权证书,证载用途为商业、住宅/车库。购得车库后,纪先生在车库入口处自行安装了道闸,自主管理。仍是按照车库使用,用于开放式共享车位至今。前段时间,大厦的物业公司找到纪先生,称物业已经履行了物业管理服务,纪先生购得的车库已进行产权交易,不应与一般车库性质一样,应作为“非住宅房屋”交纳物业费用。纪先生询问律师,自己已经取得车库的所有权,且已办证,是否还需要交物业管理费。

律师说法:根据《山东省物业服务收费管理办法》相关规定,“普通住宅的储藏室、车库不得计入物业公共服务费的计费面积之内,但改变设计用途用于居住的除外。”纪先生通过法拍获得的车库不同于一般的人防车位无法进行交易,他已经获得车库的所有权,已办证。纪先生将车库改为地下的非独立的开放式共享车位,并没有改变车库的设计用途,不应该属于物业所谓的非居住房屋范畴。因此物业公司的诉求应该不会得到法院支持。

问题3>>>

买了法拍房过了户

原房主来破坏房屋

2023年7月,郭先生看到法院在司法拍卖网络平台上公开拍卖一处房产,出具公告中载明此次拍卖以标的物按现状拍卖,包含外观、结构、固定装修及内在质量,以移交时的现状为准。郭先生参与了拍卖,最终成功拍得房屋,并于次月依法办理了房屋过户手续,在法院执行局将钥匙交付给郭先生时,房屋内的装修完好。2023年9月,当郭先生再次来到房屋后,发现屋内的装修已经被严重破坏。郭先生立刻报警,经警方调查,破坏系原房主李先生夫妇所为。原房主辩称,他们对拍卖价格不认可,且房屋系由他们夫妇装修,装修的东西没有在拍卖文件上呈现,他们的行为只是想将属于自己的东西带走。郭先生询问律师,原房主是否应当承担相应的赔偿责任。

律师说法:法院拍卖公告载明,此次拍卖以标的物按现状拍卖,包含外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现状为准。法院执行局将钥匙交付给郭先生就表明房屋已经移交,房屋应当以当时的现状为准。《中华人民共和国民事诉讼法》中明确规定,隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产,或者已被清点并责令其保管的财产,转移已被冻结的财产的,人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留,构成犯罪的,依法追究刑事责任。原房主夫妇作为被执行人,在交付房子后恶意将房屋内部设施等进行毁坏,这不仅侵害了买受人郭先生的合法权益,也是对司法权威的挑衅。因此,法院可以对原房主夫妇进行司法拘留甚至是追究刑事责任,郭先生也可以要求原房主对造成的损失进行民事赔偿。

问题4>>>

拍来房子被霸占

无法入住该咋办

前段时间,陈女士在某网络司法拍卖平台参加竞拍,经过多轮叫价,成功拍得一套房产。房子拍卖后被执行人徐先生比较配合,他与陈女士办理了房产的变更不动产登记,房子已经过户到陈女士名下。可当陈女士拿到钥匙准备搬家事宜时,却发现门锁被“不相干”的王女士撬开,并一直在里面居住,陈女士去过几次但一直无法开门。王女士称,多年前自己为了帮助邻居徐先生周转资金,将房本的名字改成了徐先生,让他将房子做抵押贷款。徐先生一直说会还钱,没想到不但没还钱,还将她的房子给拍卖了。王女士坚称自己是被骗了,徐先生无权对房产抵押拍卖。陈女士询问律师,拍得的房子无法入住,自己该怎么办。

律师说法:陈女士通过法拍竞得房产,产权变更登记和物业交接都没有问题的,迟迟不能搬入新家的阻碍是被执行人徐先生的其他债权人王女士强行入住。王女士的行为根源是在跟被执行人徐先生之间的其他债权纠纷上,而不是对这套房屋有什么异议和问题,无论是抵押贷款还是抵押拍卖,房本上白纸黑字写的都是徐先生的名字,法律上王女士无权干涉,这套房产也与她没有任何关系,她与被执行人徐先生之间的纠纷需要另行主张。因此陈女士可以向执行法院提出申请,由法院出面对拍卖后的房屋依法采取强制腾退措施,维护买受人的合法权益。