青岛商业地产冰火两重天 甲级办公楼空置率推高

□半岛记者　于红靓

近日,仲量联行发布《2018年青岛房地产市场回顾及2019年展望》,对岛城商业地产做了详细分析,甲级办公楼市场和工业物流地产市场热度明显不一。

甲级办公楼空置率推高

数据显示,2018年全年青岛办公市场共录得36万平方米新增供应,推高全市存量至443万平方米。而甲级办公楼是顶级的办公场所,对高标准企业有着很强的吸引力。2018年甲级办公市场也迎来了自2012年以来第二个供应高峰,共有13万平方米的新增供应进入市场。供应高峰推高甲级办公市场空置率达38.0%,同比上涨12.6个百分点,远高于整体市场2.7个百分点的增幅。

空置率上涨带来的下行压力以及年末租赁淡季的影响,使得2018年四季度甲级办公楼平均租金出现小幅波动,排除新项目影响后同比下降0.8%,达129元/平方米/月。但该市场内部出现明显分化,入驻率较高的自持型物业租金表现稳中有升,而散售型物业及新交付项目本季度均提出了不同程度的租金优惠。甲级办公楼市场平均租金的下探以及可租赁面积的增加在一定程度上刺激了租户对办公楼的升级需求,从周边乙级办公楼搬入甲级办公楼的租赁活动明显增多,约占全年市场租赁需求量的39%,远高于2017年的13%。

工业物流地产租金快速上涨

相比而言,工业物流地产则热度更高。据了解,青岛的工业物流地产市场主要集中于空港、前湾港和胶州三地。受益于核心的区位优势和完善的交通网络,实体商超及医药制造业中的城市配送业务对空港区域的高标准仓库需求量逐年递增；大型电子商务企业及制造业的大宗物资仓储需求在胶州及前湾港区域持续活跃。

数据显示,2018年全年青岛高标准非保税物流仓储市场共录得20.1万平方米的新增供应,已连续第三年供应高企,推高全市存量至127万平方米。截至2018年第四季度,全市高标准非保税物流仓储市场空置率同比下降10.6个百分点达7.1%,表现出“一库难求”的市场形势。而强劲需求推动市场租金快速上涨。全市高标准非保税物流仓储市场租金在强劲需求的带动下表现抢眼,截至2018年第四季度同比上涨6.9%,达0.73元/平方米/天。

零售地产新增供应郊区发力

零售地产方面,2018年郊区商业持续发力。2018年全年青岛零售地产市场共录得42万平方米新增供应,其中郊区占比达到近80%。市区商业近几年新增供应有限,主要以小体量的裙楼商业为主。郊区商业则持续发力,以较高开业率成为青岛零售地产的焦点。

但不得不提的是,市区商业租金表现优于整体平均水平。本季度全市同质比较租金水平同比上涨0.2%,达257元/平方米/月。整体市场空置率为10.8%,同比上涨0.5%。市区商业空置率的涨幅远高于整体商业水平,为1.7个百分点,但是其租金水平的涨幅同样高于整体商业水平。说明市区商业进入深度调整期后,虽然结构分化使得部分零售项目不断流失商户,但核心商圈的优质零售项目仍有较强的租金增长动力。

对于零售地产的发展方向,仲量联行青岛分公司董事总经理白路表示,未来青岛零售地产的新增供应仍将以郊区商业为主,预计到2023年郊区商业的存量占比将由现在的30%上升到接近40%。