青岛市城市管理局通报5起物业公司违法问题

物业管理是人民群众天天有感的关键小事，关系千家万户切身利益，更事关社会和谐稳定。近年来，青岛市城市管理局围绕建设“人民满意的城市管理”，聚力实施物业管理服务品质提升攻坚行动，下大力气治理群众身边的“急难愁盼”问题，持续对物业服务履约不到位、监管缺失和投诉高发的问题小区重拳出击，不断提升物业服务管理水平。日前，综合执法部门依法查处的5起物业公司违法问题典型案例通报如下。

案例1

查处某物业有限公司擅自利用共用部位共用设施进行经营案

【基本案情】

青岛某物业有限公司未经业主同意擅自在小区电梯内设置广告，其行为违反了《物业管理条例》第五十四条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用”的规定。平度市综合行政执法局依据《物业管理条例》第六十三条规定，对该物业公司作出责令限期改正，警告并处罚款五万元的行政处罚。

涉案物业公司不服提起行政诉讼，经审理，法院认为行政处罚事实清楚、证据确凿、适用法律正确、程序合法、处罚适当，最终支持了该行政处罚决定。涉案物业公司已履行行政处罚决定。

【提示】

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，应当征得相关业主、业主大会等同意，若涉及需办理审批手续的经营事项还应当取得相关部门的审批许可，否则，对个人处一千元以上一万元以下罚款，对单位处五万元以上二十万元以下罚款。

案例2

查处青岛某物业服务有限公司擅自改变物业管理用房用途案

【基本案情】

青岛某物业有限公司未经业主同意，擅自将小区物业用房出租用作超市经营，其行为违反了《物业管理条例》第三十七条“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途”的规定。即墨区综合行政执法局依据《物业管理条例》第六十二条规定，对该物业公司作出警告，并处罚款七万元的行政处罚。涉案物业公司已履行行政处罚决定。

【提示】

物业企业改变物业管理用房用途应经业主大会同意，未成立业主大会的，改变共有部分用途的重大事项由全体业主共同决定，否则，给予警告，并处一万元以上十万元以下罚款。

案例3

查处青岛某物业管理有限公司擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑用途案

【基本案情】

青岛某物业管理有限公司未经业主同意擅自将小区公寓楼7个公共卫生间改建成客房，其行为违反了《物业管理条例》第四十九条“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续”的规定。崂山区综合行政执法局依据《物业管理条例》第六十三条规定，对该物业公司作出责令改正违法行为，并处罚款十八万元的行政处罚。涉案物业公司已履行行政处罚决定。

【提示】

改变公共建筑用途应经业主大会同意，未成立业主大会的，改变共有部分用途的重大事项由全体业主共同决定，否则，对个人处一千元以上一万元以下罚款，对单位处五万元以上二十万元以下罚款。

案例4

查处青岛某物业管理有限公司未尽到养护责任造成绿地损失案

【基本案情】

青岛某物业管理有限公司未尽到绿化养护责任，造成小区内部分绿地内绿植死亡，其行为违反了《青岛市城市绿化条例》第二十六条第一款第二项“城市绿地的养护责任按照下列规定确定：居住区绿地，实行物业管理的，由业主或者业主委托物业服务企业养护”的规定。李沧区综合行政执法局依据《青岛市城市绿化条例》第四十七条规定，对该物业公司作出责令改正违法行为，并处罚款四千元的行政处罚。涉案物业公司已履行行政处罚决定。

【提示】

绿化养护责任单位应当按照园林绿化养护标准及物业合同约定及时履行绿化养护责任，否则，处二千元以上一万元以下罚款。

案例5

查处青岛某物业服务有限公司未履行市容和环境卫生责任且拒不改正案

【基本案情】

青岛某物业服务有限公司对小区内的卫生死角未及时清理且拒不改正，其行为违反了《青岛市市容和环境卫生管理条例》第十一条第一款第八项“市容和环境卫生责任区、责任人按照以下规定确定：居民住宅区，由居民委托物业服务企业负责”的规定。李沧区综合行政执法局依据《青岛市市容和环境卫生管理条例》第十二条规定，对该物业公司作出责令改正违法行为，并处罚款一千元的行政处罚。涉案物业公司已履行行政处罚决定。

【提示】

市容和环境卫生责任人应当按照物业合同约定及市容环境卫生责任区要求保持责任区内市容和环境卫生整洁，否则，对拒不改正的个人处一百元以上二百元以下罚款，对单位处一千元以上一万元以下罚款。

【综合提示】

物业企业是依据物业服务合同为业主提供有偿服务的民事主体，负责对公共物业的管理和小区秩序的维护，以及对设施设备的维护、更换、妥善利用等，同时物业企业的行为也要受到法律法规的约束。

根据《物业管理条例》规定，小区物业用房及物业共用部位、共用设施设备属于全体业主共有，小区规划配套的公共建筑也有其特定使用性质，但某些小区物业企业却擅自利用这些房屋、设施设备进行营利性经营活动，常见的就是将物业用房出租、将公共建筑挪作他用或在电梯和大门等处设置商业广告等。根据《青岛市城市绿化条例》和《青岛市容和环境卫生条例》的规定，物业企业作为物业管理区域的管理服务主体负有履行绿化养护和环境卫生的法定责任，不得推卸拒绝履行责任义务。

对改变房屋用途、利用共用部位设施进行经营活动等重大事项应由业主共同决定，如案例1、2、3中物业企业的行为均没有经过业主按程序表决并同意，侵害了业主合法权益。案例4、5中物业企业未按合同约定及绿化养护标准要求及时养护绿地造成绿地内绿植死亡，未及时清理垃圾保持小区内卫生整洁，既未履行法定责任，又影响了小区环境卫生和业主居住体验，应予立案查处。

（半岛全媒体记者 郭振亮）