全国首例！烂尾楼集中退房退款……

    “房子停工两年了，我都没抱什么希望，没想到接到通知说可以办理退房退款了！”

　　近日江苏南京一停工两年的住宅项目在当地有关部门的协调下给出了楼盘烂尾后新的解决方案退房退款

　　楼盘停工长达两年之后

　　首例烂尾楼项目可退房退款

　　据记者了解，此次涉及的项目为珠江四季悦城，该项目位于南京市江宁区，由珠江投资集团开发建设。该项目共涉及5个地块，其中真正进入开发阶段的是G98和G104地块。G98地块于2021年7月首次开盘至2022年1月合计推出282套房，均价约为2万元/平方米，合同约定2023年6月30日交付。G104地块于2022年4月开始销售，共推出231套房源。其户型、价格与G98地块基本一致，合同约定2024年6月交付。

　　据该项目的业主介绍，G98地块于2022年7月就停工了，并且一直处于停工状态。当时，开发商提供的解决方案是将G98地块的业主置换到G104地块。但没过多久，G104地块也停工了。截至目前，G98和G104地块虽然有几栋楼已经封顶，但整体远未达到交付状态。

　　记者在人民网领导留言板上看到

　　南京市江宁经济技术开发区于

　　7月11日回复网友

　　对珠江四季悦城项目的投诉时称

　　“因项目总包方苏中建设公司内部资金链断裂，导致项目长期停工，不能完成交付。我委于今年5月17日、5月24日组织开发商会谈协商，明确提出于交房日期前启用G104监管账户资金启动退房流程。6月4日，我委再次召开珠江G104购房矛盾协调会，会上督促开发商拿出退房方案并明确相应时间节点。会后经珠江公司总部商议，开发商表示只退房款，无按揭贷款利息补偿，目前已有大部分业主与开发商签订相关协议。您与开发商签订商品房买卖合同，支付首付款14.1万元。我委已与开发商沟通协商，建议其退还首付款。后续我委将跟踪关注退款进展”。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国消费者报》记者表示，这表明，珠江四季悦城在停工长达两年之后，目前终于进入退房退款的实质性操作阶段。

　　商品房烂尾

　　消费者可主张返还购房款

　　想要全国复制推广成功案例

　　难点仍存

　　北京理道律师事务所主任律师王久成在接受记者采访时表示，当楼盘出现烂尾情况后，可能存在房屋不能交付的风险。如果开发商存在违约行为致使不能实现合同目的，消费者有权行使法定解除权，解除双方的合同并要求退款，开发商承担违约责任。

　　《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》规定：

　　“在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。”

　　这说明

　　如果商品房烂尾

　　房屋不能交付

　　且无实际交付可能的情况下

　　消费者便可主张返还购房款

　　且该返还请求权优先受偿

　　但实际情况如何呢？

　　北京金诉律师事务所主任律师王玉臣对记者表示：

　　“退房的法律程序较为复杂。购房人需要提起相关诉讼，解除购房合同和贷款合同。而且近年来，开发商频频‘爆雷’，一些房企已经陷入资金链断裂等困境，甚至有些项目的监管资金已经被挪用。在这种情况下，即使购房人打赢了官司，开发商也有可能无钱退还，购房人可能会陷入钱房两空的境地。”

　　王久成认为，南京珠江四季悦城是首例由政府出面协调解决烂尾楼退房、退款的案例，为其他类似项目提供了借鉴和参考，在一定程度上也让老百姓的“心头石”落了地。

　　那么

　　这一案例的成功经验

　　是否能够全国推广？

　　对此，王玉臣分析认为，并非所有的烂尾楼项目都能实现这样的结果，想要复制、推广这样的案例存在一定难度。

　　首先，也是最重要的一点是开发商的资金监管账户内要有足够的资金。如果监管账户内没有足够的预售房款，无论是政府协调还是购房人打官司，最终想要退回房款均存在较大困难。

　　其次，相关部门监管到位、反应迅速。该项目能够实现退款，得益于相关部门资金监管到位，实现了“专款专用”。同时，在接到群众举报、投诉后，通过召开协调会等方式，积极处理此事，这些都是购房人能实现退房的重要因素。

　　最后，业主反应迅速，积极维权。该项目于2022年7月停工后，2023年1月，业主们就开始通过投诉等方式维权了。业主们提前意识到了问题的严重性，并着手维权工作，这也是该项目能够实现退款的重要原因之一。

　　退房退款环节中各方均做让步

　　实际执行情况有待关注

　　记者注意到，珠江四季悦城开发商在承诺退款时表示，仅退房款，并无按揭贷款利息补偿。

　　王玉臣指出

　　在退房退款这一环节中

　　估计各方都做了妥协或让步

　　对于开发商来说，能够将监管账户中的预售房款退给业主，是一个让步。这种行为虽然从法律上来说是理所应当的，但是在实际操作中，很少有开发商能够同意为业主集中退房，能够将监管账户中的预售房款退还的情况更是少之又少。

　　对于购房人来说，开发商仅同意退房款，无按揭贷款利息补偿，这意味着购房人需要自行承担一部分经济损失，这也是一个让步。

　　王玉臣对记者表示，开发商的口头承诺并不可信，一定要将相关约定落实到合同中。在没有拿到房款前，业主们不要掉以轻心。

　　王久成也提醒，该事件虽然经相关部门协调，有了处理结果，但在实际执行时，是否能做到政策规则明确、办理流程清晰、执行有效到位等，这些都有待考验，尚需积极关注。另外，如何保障购房人真正达到退房、收到房款的目的？是否还有兜底措施？这些都要看事件的后续发展。如果以上问题无法解决，则可能又会陷入新的僵局。

　　中国消费者报新媒体编辑部出品

　　来源/中国消费者报·中国消费网

　　记者/孙蔚