不再将“拒付物业费”与业主代表资格挂钩！《青岛市物业管理条例》有修改

半岛全媒体首席记者 李晓哲 实习生 吴新越

8月23日，市十七届人民代表大会常务委员会第十八次会议表决通过了《青岛人民代表大会常务委员会关于修改<青岛市物业管理条例>的决定》，待报省人大常委会批准后公布施行。

《青岛市物业管理条例》自2021年5月1日修订实施以来，在规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务人的合法权益等方面，发挥了较好的引领、推动和规范、保障作用。但随着经济社会快速发展，本市物业管理工作形势出现了较大变化：一是全国人大常委会根据民法典在物业管理领域的落实情况，对相关立法工作提出了新的要求；二是《条例》颁布实施后，《山东省物业管理条例》进行了修改，《条例》的部分规定与省条例存在不一致、不衔接的情形；三是近年来物业管理新问题和矛盾不断出现，有必要通过修改《条例》进一步规范各方关系，解决新的矛盾。

本次修法在维护法制统一的基础上，针对实践中的突出矛盾和问题，通过对《条例》进行局部修改，以法治方式破解物业管理难题，完善细化民法典框架下的物业管理机制，满足人民群众对物业管理法治保障的新需求、新期待，推动物业管理高质量发展。重点从以下方面对《条例》进行修改完善：

维护法制统一，增强立法的协同性。根据全国人大统一要求，对业主大会筹备组中的业主代表条件作出修改，不再将“拒付物业费”与业主代表资格挂钩。基于与山东省物业管理条例等上位法衔接和有关改革精神，将“物业管理联席会议制度”调整为“物业管理综合协调工作制度”，对首次业主大会召开时限和业主委员会人数进行相应调整。

强化党建引领，助力基层社会治理。明确物业管理实行党委领导下的业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则，发挥党建引领作用，建立健全党组织领导下居（村）民委员会、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与的工作机制。增加社区党组织作为业主大会筹备组业主代表的推荐主体。

完善业主自治，维护业主合法权益。明确在业主大会成立前，对确需决定的物业管理区域内有关共有和共同管理权利的重大物业管理事项，筹备组应当组织业主依法共同决定并实施，避免出现角色缺位。为破解业主委员会成立难、换届难等问题，明确街道办事处（镇人民政府）作为业主委员会重新选举和换届选举的组织主体。加强对业主委员会运行指导，增加规定市物业主管部门应当制定管理规约和业主大会议事规则的示范文本并向社会公布，议事规则应当包含“业主委员会的工作规则”。

明晰细化权责，提升物业管理监管效能。坚持问题导向，进一步厘清部门职责，细化物业管理监管举措。一是完善有关房屋专项维修资金筹集使用和管理的规定。明确房屋专项维修资金交纳时间节点及有关职能部门，对房屋专项维修资金的紧急使用作出原则性规定并授权政府制定具体办法。二是强化对共有部分经营收益的监管，明确由前期物业服务企业代为收取共有部分经营收益的，应当单独列账管理、定期公示，业主对共有部分经营收益收支情况有异议的，可以要求查询有关财务账簿；管理规约约定或者业主大会决定对收支情况进行审计的，业主委员会、物业服务人应当配合。三是强化对物业服务行为的规范和监管，禁止采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收物业服务费用，对物业服务人未按照规定公示、更新物业服务有关信息，采取非法手段催收物业服务费用，对违反消防安全法律法规的违法行为未及时制止、报告等，增加相应的法律责任规定，增强法规的刚性约束力。