存量房贷利率下调,1.5亿人口将受益

2024-09-25 10:14 北京商报阅读 (55821) 扫描到手机

事关1.5亿用户的存量房贷利率下调话题,引发市场高度关注。9月24日,在国务院新闻办公室上午举行的新闻发布会上,中国人民银行行长潘功胜重磅发声,将降低存量房贷利率至新发房贷利率附近,预计平均降幅在0.5个百分点左右。同时,统一首套房和二套房的房贷最低首付比例,将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%。

若以100万元贷款30年计,0.5个百分点也就是50个基点的降低,意味着每个存量房贷购房者每月月供将减少大约280元,30年可以减少利息支出10万元。

100万30年可减少利息10万元

两项重磅房贷政策一出,整个市场都沸腾了。其中引发全民关注的是,此次存量房贷利率的再次下调,将为广大购房者们省下一笔不小的支出。

根据表态,将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近,也就意味着近期各银行将会根据人民银行部署,持续降低存量购房者的房贷成本。

首先,如何理解平均降幅在0.5个百分点左右的含义?中原地产研究院统计,当前存量房贷平均利率大约在3.92%左右,而新增的房贷平均房贷利率在3.3%左右,也就是大约存量房贷平均和新增房贷利差在60多个基点。

如果再降低50个基点,也就是意味着,基本上存量房贷和新增房贷的平均利差只有10—15个基点,这将对购房者来说是一个特大利好。

降息后具体到个人又能省多少?中原地产首席分析师张大伟指出,若以100万元贷款30年计,50个基点的降低,意味着每个存量房贷购房者每月月供将减少大约280元,30年可以减少利息支出10万元。

会上,潘功胜提到,银行下调存量房贷利率,有利于进一步降低借款人房贷利息支出,预计这一项政策将惠及5000万户家庭,1.5亿人口,平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元左右,这有助于促进扩大消费和投资,也有利于减少提前还贷行为,同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间,保护金融消费者的合法权益,维护房地产市场平稳健康发展。

广开首席产业研究院资深研究员马泓同样称,下调存量房贷利率,最直接的积极效果是减轻了存量房贷持有者的偿债压力,降低提前还贷的诉求,并可能推动这部分居民增加其他领域的投资或消费支出。

“存量房贷降利率是今年各地呼声最大的话题,此次降低存量房贷利率,实实在在为每个已经购房的居民家庭减轻月供负担。”上海易居房地产研究院副院长严跃进进一步称,叠加最近几年LPR和去年存量房贷利率下调,实际上已经较大幅度地降低了月供负担和压力。若考虑到2020年以来五年期以上LPR已经减少了95个基点,然后叠加此次50个基点,那么最近四年存量房贷利率其实可以减少大概145个基点,是历史上非常罕见的降存量房贷的政策。

若按此计算,综合考虑最近四年的房贷政策来看,100万元贷款本金、30年等额本息的按揭贷款,其月供累计已经减少了870元。换句话说,对于贷款100万元的家庭来说,每个月可以少支付870元左右,这是实实在在的利好政策。

“需求侧层面,在LPR下调的基础上,压降存量房贷利率对基准利率的加点,将大幅改善购房者负债成本,减少提前还贷的压力。”中信证券首席经济学家明明同样称。

降首付侧重影响北上深一线城市

另对首付比例,此次对于二套房或改善型住房同样落实了宽松的首付比例导向。

具体来看,过去二套房的首付比例虽然下调,但略高于首套房。但此次下调为15%,在业内看来,有助于促进二套房或改善型住房的首付比例和购房门槛降低。

严跃进称,简单测算,若是一个家庭认购一套200万元总价的二套房,过去首付款需要50万元,但现在降低为30万元,直接减少20万元,自然激活改善型或换房的需求。

“此次默认和首套房标准一致,其实也是更大力度降低改善型住房需求和增强购房能力。”严跃进称,人民银行此次政策,覆盖存量房贷和新购房需求,覆盖面广,惠及力度大,为购房成本降低、持续增强购房信心等发挥了积极的作用。

“新政为购房者提供更多购房优惠政策,希望通过下调购房门槛,降低购房成本,更好地满足刚性和改善型住房需求。”对于此次政策表态,马泓也指出,人民银行针对住房存量贷款利率和二套房首付比例的调整,以政策“组合拳”的方式释放稳楼市积极信号。

截至2024年8月末,全国商品房销售面积累计同比下降18%,房地产投资累计同比下降10.2%,商品房住宅库销比为6∶1。房地产销售及投资增速的持续回落,商品房库存处于历史相对高位,表明房地产市场下行压力较大,也给宏观经济形成较为明显的拖累。

马泓认为,新政将对全国商品房去化提供帮助,有望加快国内商品房市场向供求平衡的方向运行,推动房地产市场平稳健康发展。

不过,张大伟则指出,从当下市场来看,这一政策主要影响在一线城市,因为从全国看,大部分城市首套房二套房的分界线已经越来越淡化,只有一线城市二套房首付依然明显超过首套房,预计这对于北京、上海、深圳等一线城市有一定积极影响。

另对统一房贷最低首付比例至15%,潘功胜也解释了两点,各个地方可以因城施策,自主确定是否采取差别化的安排,并确定辖区内的最低首付比例下限。不同城市之间、地区之间房地产市场情况差别很大,地方政府可以采取差别化的安排,在全国底线基础上确定辖区内最低首付比例下限。

另外,商业银行可根据客户风险状况和意愿,与客户协商确定具体的首付比例水平。“因为15%只是一个最低的首付比例,商业银行要基于对客户风险的评估,可能会比这个水平要高,也有客户说我有钱,可以付30%首付比例,这是商业银行和个人之间的一种市场化的磋商。”潘功胜说道。

值得关注的是,为了帮助银行稳住净息差,潘功胜也表态,“同时引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行,保持商业银行净息差的稳定”。