问法热线|楼盘虚假宣传,可以要求赔偿吗?半岛问法聚焦房产纠纷,律师与读者连线答疑

2025-01-22 08:48 大众·半岛新闻阅读 (14188) 扫描到手机

社会生活中,人们总免不了与房子打交道,房产纠纷也是人们经常遇到的纠纷。房产纠纷的形式多种多样?遇到不同的房产纠纷后应该如何去处理?1月21日,半岛问法热线80889800聚焦房产纠纷,上海金茂凯德(青岛)律师事务所谷元山律师和赵明明律师在线接听市民来电,解答市民的疑惑。

1月21日上午9点30分,半岛问法热线80889800的铃声如约响起。来自上海金茂凯德(青岛)律师事务所的赵明明律师接起电话,这是来自赵先生的房产咨询。

“我在2018年买了一套房子,当时购房款都结清了,而且房子也交付给我了。但是前段时间,我去房产交易中心办过户手续的时候,被告知这个房子是被抵押状态,没发给我办理过户。”赵先生表示,这个房子的购买和交付都没有任何问题,现在得知这样的消息,他很担心房子没法过户。

“您有了解到这套房子被抵押出去的原因吗?”赵明明律师问道。赵先生表示,经他了解得知,该小区的开发商在2017年建造房子的时候,为了筹集资金,把小区的在建工程还有土地抵押给了银行。“现在开发商还不上钱,他们公司名下的房产都被法院查封了,我买的这套房子也在被执行的范围内。”眼看自己购买的房子无法办理过户,赵先生心急如焚,向谷律师询问自己应该如何依法解决这个难题。

“赵先生,您先别着急。遇到这种情况,您首先要向执行法院提出执行异议,这样就能以最快速度中止执行。这是有法律依据的。”赵明明律师告诉赵先生,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,若购房者在查封之前就已经签订了书面买卖合同,也实际占有了房屋,并支付了购房款,且不是因为自身原因导致没有办理过户登记的,那购房者的权利是可以排除执行的。

赵律师继续说道,根据第二十九条规定,如果满足查封前已经签订书面买卖合同、已实际占有房屋、已支付一半以上购房款,而且所购商品房是用于自住,并且名下没有其他用于居住的房屋这些条件,赵先生作为商品房消费者的权利同样可以排除执行。“等您申请中止执行且法院中止执行之后,下一步您作为商品房消费者,需要起诉房地产公司和银行,要求解除这套房子的抵押,并办理房产过户手续。”

赵律师还表示,最高人民法院针对商品房消费者权利保护的问题出过批复,已经明确规定商品房消费者以居住为目的购买房屋,并且已支付全部价款的,其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。因此,按照这个流程来,赵先生通过诉讼实现过户的可能性是很大的。

热线铃声持续响起,谷元山律师接到了来自孙女士的求助电话。孙女士告诉谷律师,自己去年打算给孩子买个婚房,当时看到了某楼盘的宣传,显示该楼盘小区周边配套设施十分齐全,也是比较有名气的房产公司开发的楼盘,就买下来了。“但是现在房子交付后我感觉自己被骗了,花了钱没买到宣传中的房子,简直是虚假宣传。像我这种情况,能不能起诉某房产公司要求赔偿?”

谷律师询问道:“孙女士您方便说一下,这个楼盘虚假宣传的内容吗?”孙女士表示,该楼盘宣传册还有社交媒体上的视频广告都说这个楼盘交付后,周边有三甲医院,以后看病特别方便;距离地铁站也很近,500 米内就能到;还有文旅商业街,娱乐购物一站式解决。“但是现在房子交付后,完全不是那么回事。小区周边根本没有三甲医院。所谓500米内的地铁,也不知道要等到什么时候才能建成。文旅商业街更是连个影子都看不到。”孙女士感觉自己被骗了,花了钱却没买到宣传中的房子。她询问律师,像这种情况,自己是否可以起诉该房产公司并要求赔偿?

谷律师表示,“这种情况下,他们应当承担缔约过失责任,也就是要对您的损失进行赔偿。”谷律师表示,根据《中华人民共和国民法典》的相关规定,当事人在订立合同过程中,若提供虚假情况给对方造成损失的,应当承担赔偿责任。孙女士购房的这家房地产公司在销售过程中,对开发的小区进行了虚假宣传或者夸大宣传,这违反了合同义务,因此有责任进行赔偿。

“那我现在应该怎么做才能申请到赔偿?”孙女士问道。“您现在首先要收集好相关证据。比如保留好房地产公司之前发布的宣传页、视频广告等,这些能直接证明他们当时的宣传内容。另外,购房合同也要保存好,看看合同里有没有关于配套设施的相关条款或者说明。”谷律师告诉孙女士,掌握对方虚假宣传的证据是向法院提起诉讼的关键。

谷律师补充道,孙女士的购房合同也要保存好,看看合同里有没有关于配套设施的相关条款或者说明。以及孙女士由于对方虚假宣传而遭受损失的证据,比如因为相信了配套设施而多支付的购房款,或者由于配套未达预期,导致日常生活成本增加的费用凭证等。

“准备好证据后,您就可以向法院提起诉讼,要求房地产公司赔偿您的损失。”赵律师告诉孙女士,诉讼过程中,法院会根据孙女士提供的相关证据,结合相关法律规定,公正地判定房地产公司最终是否需要承担赔偿责任,以及具体的赔偿数额。

问题1:开发商没有按合同约定时间交付房屋,购房人能否解除合同?

高女士在2021年的时候, 和某开发商签订了《房屋买卖合同》,购买了一套期房。合同中明确约定,房屋会在2023年12月交付。赵女士满心期待着能早日搬进新家,早早地就开始筹备装修的事情,连装修公司都找好了。然而,交房的日子一天天过去,却始终没有收到交房通知。赵女士就主动联系了房地产公司,结果被告知小区在消防方面出了严重问题,整改工作一直无法达标,导致房屋无法交付。眼看开发商也无法给出确切的交房日期,房价也一直在下跌,赵女士现在真的不想再要这套房子了。她询问律师,在这种情况下,能否要求开发商解除购房合同?

律师说法:高女士,从您描述的情况来看,开发商作为商品房销售方,没有按照合同约定的时间交付具备正常使用功能的房屋,这种行为已经构成了违约。而且由于他们的违约,您当初签订合同想要按时入住新房的目的已经无法实现。《中华人民共和国民法典》中明确规定:当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。基于此,您完全有权利解除与房地产公司签订的购房合同。您可以先与开发商进行协商,沟通解除合同的相关事宜,比如购房款的退还方式、退还时间,以及因延迟交房给您造成的损失如何赔偿等问题。在协商过程中,注意保留好相关证据,比如与开发商的聊天记录、通话录音等,以备后续不时之需。要是协商不成,您可以通过向法院提起诉讼的方式来维护自己的合法权益。在诉讼过程中,您需要准备充分的证据,比如购房合同、付款凭证、与房地产公司沟通的记录、证明房价贬值的相关材料等,只要证据确凿,相信法律一定会给您一个公正的裁决。

问题2:房屋在租赁期间被拆迁,承租人能否主张拆迁补偿?

王先生有一处厂房,之前租给了一家公司当办公场地,双方签订了《房屋租赁合同》。前段时间,王先生收到厂房要拆迁的消息。当时签合同的时候,双方都没料到会出现拆迁这种情况,所以合同里对拆迁补偿款的分配问题只字未提。现在厂房还在租赁期内,面对拆迁,王先生担心承租人在拆迁补偿款的分配上提出不合理的要求,拿走太多补偿款,给自己造成过大的损失。他询问律师,作为承租人,到底有没有权利主张拆迁补偿款?

律师说法:王先生,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》,征收国有土地上单位、个人的房屋时,必须对被征收房屋所有权人给予公平合理的补偿。不过在租赁关系存在的情况下,承租人的合法权益同样不能被忽视。当房屋在租赁期间被征收,并且合同中对征收补偿款的分配没有明确约定或者约定模糊不清时,依照相关法律规定和以往的司法实践案例来看,承租人在停产停业损失、装饰装修、搬迁费、安置补助这些方面是有权主张相应补偿的。法院在处理这类案件时,会全面综合考虑出租人的租金损失、承租人的经营损失等多方面因素,然后依据公平原则来酌情作出裁决。为了更好地保障您自身的权益,您可以先和承租人进行沟通,协商补偿款的分配问题。如果协商无法达成一致,那可能就需要通过法律途径来解决了。在这个过程中,您一定要妥善保留好租赁合同、厂房的相关产权证明、租金支付记录等重要证据,这些证据在维护您合法权益的过程中起着关键作用。

问题3:购买的新房出现渗漏水问题,业主应当怎样维权?

李先生夫妇在某房产公司开发的新小区内购买了一套新房,入住后没多久就出现了问题。先是卧室的天花板上出现几块水渍,李先生开始并没太在意,想着可能是装修后还没干透。但过了几天,卫生间的顶部竟然开始滴水了。李先生就联系了物业公司,维修师傅在屋里检查了好久,还去楼上的业主家把他家里的用水设备都检查了一遍,就是找不出问题出在哪里,漏水问题就一直没有解决。李先生担心这渗漏水的问题会越来越严重,影响到他和家人的生活质量和安全,询问律师自己该如何维权?

律师说法:李先生,《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中明确规定,屋面漏水的保修期限是3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏的保修期限是1年。这个保修期是从房地产开发商把竣工并且验收合格的住宅交付给您使用那天开始算的。根据您的描述,房子还在保修期限内,并且确定漏水不是人为造成的损坏,那您是完全可以要求房地产开发商免费维修的。您现在要做的,首先是收集相关证据,比如拍摄渗漏水部位的照片和视频,把和物业公司、楼上业主沟通的记录都保存好,这些证据在后续处理问题时非常关键。其次,您要尽快给开发商发送一份书面的维修请求函。在函件里,详细说明渗漏水的具体位置、出现的时间,以及给您生活造成的困扰,明确要求他们在一定期限内,比如7个工作日内,安排专业人员上门检查并维修。要是开发商拒绝维修,或者超过约定时间故意拖延,您可以向当地的房地产管理部门投诉。投诉时,把您收集的证据一并提交,方便他们快速了解情况并进行协调处理。要是投诉后问题依旧没有得到解决,那就只能通过向法院起诉来维护您的权益了。起诉前,除了之前准备好的证据,还可以找专业的房屋检测机构出具一份房屋质量检测报告,证明房屋渗漏水情况及对房屋质量的影响。在诉讼过程中,这些证据会有力地支持您的诉求,帮您争取到应有的赔偿和维修服务。

(半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯 宋泓睿 实习生 张荣)