拿地第一、盈利下滑，中海能否守住房企“利润王”

界面新闻记者 | 王妤涵

在行业深度调整之下，素有“利润王”之称的中国海外发展（下称“中海”）2025年盈利规模也出现收缩。

3月31日，中海披露2025年年度业绩。公司全年实现营收1680.9亿元，同比减少9.2%。其中，房地产开发业务收入1568亿元，同比下降10.3%；商业运营收入72亿元，同比微增1.0%。

利润方面，2025年股东应占溢利126.9亿元，同比减少18.8%；核心股东应占溢利130.1亿元，同比减少17.2%。利润下降的主要原因是结转规模减少，同时毛利率为15.5%，同比下降2.2个百分点。

尽管盈利下滑，公司派息率保持稳定，全年派息每股50港仙，约占归母核心净利润的38.6%。

在行业深度调整中，中海的销售表现依然亮眼。根据中指研究院统计数据，2025年中海权益销售额跃居行业第一。

主席颜建国在财报中表示，这主要得益于公司的发展策略，即强聚焦安全性、确定性更高的一线城市，同时抓住其他重点城市的结构性机会。

数据显示，报告期内中海系列公司（不含中海宏洋）在香港及北上广深五个核心城市实现合约销售额1254.4亿元，占比高达57.3%。其中，北京一城贡献502.6亿元，香港市场销售222.3亿元，首次上升至当地第五名。产品端，位于深圳的深圳湾澐璽项目开盘销售额超百亿，创全国年度单次开盘纪录。

销售端的强势表现为中海提供了持续的现金流。全年销售回款1704.9亿元，经营现金净流入167.3亿元。单城市销售回款超过100亿元的城市共有四个，即北京、上海、广州、深圳，其中北京超过300亿元，上海和深圳分别超过200亿元。

与销售并行的，是中海去年在土地市场上近乎“激进”的姿态。

财报数据显示，2025年全年，中海在内地15个城市及香港共获取35幅地块，新增土地储备总建筑面积499万平方米，权益地价924.2亿元。这一金额不仅远超2024年同期，更使公司新增购地金额高居行业第一。

仅2025年第三季度，中海单季权益地价就达到365.24亿元，同比大增近5倍。这一趋势在全年并未放缓，10月底中海又以44.65亿元拿下上海徐汇区另一地块。从投资城市来看，香港及北上广深五个核心城市的权益购地金额占比约73.9%。

截至2025年末，公司（不含中海宏洋）总土储2528万平方米，一线及强二线城市货值占比86.5%。

销售亮眼、拿地凶猛，但盈利数据却透出隐忧。

2025年，中海扣非后的归母净利润为126.91亿元，同比下降18.83%；虽然这一水平仍高于多数同行，但界面新闻整理公司近年财报发现，公司的归母净利润已连续两年下降，2024年的净利润为156.36亿元，2023年则为256.1亿元。

同时，销售毛利率也较行业高点时期有所收缩，2025年中海的销售毛利率为15.51%，而该数值在2023、2024年分别为，20.32%和17.7%

兴业证券研报指出，考虑到公司已售未结转金额开始下滑，预计收入端短期有下行压力，但随着结转结构优化，毛利率有望改善。机构预计2026至2028年公司核心净利润分别为117亿元、114亿元、111亿元，同比分别下降10.0%、2.6%、2.7%。

尽管盈利承压，中海整体的财务状况依然保持稳健。截至2025年末，公司净负债率为34.2%，远低于“绿档”标准；平均融资成本2.8%，均处于行业低位；2025全年经营性现金流净流入167.3亿元，连续三年超百亿。

此外，2025年中海商业运营收入已完全覆盖公司总利息支出，购物中心、写字楼合计收入贡献占比81%。

去年10月，华夏中海商业REIT成功在深交所上市，成为行业首单“收购-改造-提升-退出”模式的消费REIT，实现了“投、融、建、管、退”闭环，公司资管能力与资本运作再上新台阶。

在财报中，颜建国将公司未来信心归结为三大驱动力：宏观经济稳增长、政策支持与供需关系改善、公司攻守兼备的内生动力。他指出，北京、上海已放宽限购，自然资源部明确新增建设用地原则上不再用于经营性房地产开发，供需关系有望改善，核心地段的大项目将继续兑现销售与利润。

整体来看，2025年中海保持了极低的融资成本和稳健的杠杆水平，为后续发展提供了安全边际，但土地成本高企是否会持续压缩毛利率，以及一线城市核心地块的激烈竞争能否转化为相应利润，仍是未来的关键课题。