刘海东：加强住宅小区物业管理 将基层矛盾化解与无形

        大众网东营·海报新闻2月21日讯（记者 张小倩）小区物业管理是城市建设和管理的基础工作，也是社区管理的重要内容，对其进行有效的监督管理和政策指导，不仅有利于邻里关系和睦，化解矛盾于基层，更有利于城市可持续发展。对此，东营区政协委员、东营市康元法律服务所主任刘海东建议加强住宅小区物业管理。

　　目前，物业管理工作的法规条例宣传不深入，以致于出现物业问题时，业主都不知道向哪个部门反映诉求、寻求帮助。另外，因开发商卖房时的承诺没有兑现、房屋质量有问题、前期签定的物管合同不合理，以及部分居民缴纳物业管理费的意识较差，导致物管费收缴难，收缴率一般在70％，造成物管只能维持低水平运作。而且物管人员素质偏低，物管收费开支不透明等，往往造成业主与物管企业之间的对立。还有业主委员会管理机制不健全，使物管企业不能及时了解业主意愿；相关职能部门对物业管理的指导和监管不到位，部分开发企业不重视小区公共设施建设，改扩建现象及其严重也是物业问题出现的原因。

　　对此，刘海东建议，加大法规条例宣传力度的同时要着力解决收费难问题。一要规范物管自身的收费行为，加强自律，树立“诚信企业”的良好形象；二要增加资金使用的透明度，对收支情况进行公开，让业主明明白白消费；三要加强物管企业内部管理，提高服务质量，让业主享受到“质价相符”的服务；四要做好宣传工作，让业主懂得交纳物管费是应尽的义务，权利义务是一致的。

　　对于物业管理水平不高的问题，刘海东建议强化对物管企业的监管。按照“谁主管、谁负责”的原则，建立区、街办、社区、物业小区“四级联动”机制，层层负责，确保工作任务落到实处。物业管理是一种企业行为，而社区管理则是一种政府行为，社区管理和物业管理不可替代，但又互补，在实施具体的经营、管理中是密切联系、互相依存的。相关部门应进一步加强物管企业准入制度，加强对其资质的审核和把关。对不符合要求和规定的物业公司、物业管理人员，必须吊销执照，注销上岗资格证书，维护良好的物业管理秩序。并通过物业管理市场化运作，由业主选聘、招标方式，淘汰服务差、管理水平低、群众意见大的物管公司，扶持规模大、信誉高、实力强的物业公司。

　　此外，相关部门要做好协调指导工作，为业委会的组建及运作提供服务和帮助。同时建立长效的沟通机制。一是把社区活动作为物管工作的一项量化指标考核，开展形式多样的小区活动；二是建立小区宣传栏、公示栏等，及时将物管思路和经费使用情况等向业主进行宣传和公开；三是建立物管与业委会的对话机制，定期举行业主委员会座谈会，听取业主的意见，及时改进工作，增进共识，形成共建“安全、文明、祥和”小区的工作格局。

　　职能部门监管工作不到位，刘海东建议建立部门联管机制。一是由房管局负责加强对各小区前期物业的监管，重点抓好前期物业与新进物业的交接、业委会成立、开发商移交环节的监管，严格审查业委会选举备案、公共维修基金的提取使用程序，并做好预审批公示，将审批结果直接向小区业主公示，以增加审批透明度。二是由区城管局负责对现已存在的小区违建严管、真查、实纠，将群众反映强烈的问题进行及时有效的处置。三是由各乡镇、街道、试验区人民政府负责全面摸排各小区物业纠纷的问题所在，加强对业委会组成人员的培训学习，由社区（居委会）工作人员定期组织指导召开业委会议事会、业主大会，做好小区民主自治管理工作。在小区业委会选举等重大事项上，严格依法依规进行指导与管理。