探访青岛商铺：单价1.7万低于住宅还送车位 租售半年无人问津

半岛记者　江海峰

市北CBD商铺销售价17000元/平方米起,送车位；李沧区商铺8.5折,单价11000元/平方米就可到手；台东旺铺低价转让,承租者可免一个月房租……这两年,这样的消息,市场屡见不鲜。曾几何时,商铺可是青岛人眼中的香饽饽,尤其是上世纪90年代到2010年前,台东商铺“一铺养三代”的情景仍让不少人记忆犹新。然而如今,新建小区几乎个个自带商铺,就连一些老小区周边也多了不少空出来的商铺,然而出售及出租却越来越难,似乎一夜之间,商铺变成了烫手山芋……

位于市北一条路上的商业街，有商铺出租和出售挂了半年无人问津

半年租不出去，房东直呼“亏了”

2003年,市民王先生在市北区长春路上租了一间35平方米左右的商铺,用来做糕点屋,当时的年租金是2万元左右。之所以选中这个位置做生意,是因为这里隶属台东商圈,而且门前就是公交车站,人流量比较大。这个正确的选择使得他的糕点屋成为方圆几公里内最受欢迎的一家。“生意最好的是2010~2012年左右,之后随着东部商圈越来越热闹,生意就不好做了。”王先生说。

在李沧区奥克斯广场附近租了一家店面做生意的市民刘小姐告诉记者,自己所租的区域,一楼之前大部分开的是饭店,但从去年她搬进来到现在,不断地看着周边店的人搬进搬出。“比如一楼当时有个锅贴店,听说房租加装修当时投入六七十万元,可干了不到半年就关门了,现在一直没租出去。”

不仅旧商铺难租,新买的商铺情况也不尽如人意。2019年6月,手里有点闲钱又被限购的市民杨先生在重庆南路一小区购买了一间70平方米左右的商铺,分为上下两层,并于当年下半年收房。买房时,置业顾问承诺,商铺旁边的小路届时会通车,然而如今,这条小路一直处于封闭状态,不仅出不了车,连走路经过的人都不多。“我当时买这个商铺的时候,单价约为2.3万元/平方米,还贷了款,利率比住宅高很多,本想自己开个店,如此一来,连装修也不敢装,想要对外出租也很难,要出售,交易税费又那么高,亏啊!”“现在整条街的商铺,只有一家100平方米左右的租出去了,开的是个洗车店。”杨先生说。

二手商铺售价低于住宅，新建商铺去化较慢

“想当年台东步行街和威海路路口的商铺,上下两层一年租金就两三百万元,客流那叫一个大,卖什么火什么。现在是大不如前了。”市民赵先生感叹道。

记者查阅了多个有商铺出租和出售的网站了解到,目前青岛主城区多数商铺的价格远低于同区域的住宅价格。例如位于金家岭核心区域深圳路上的一家一楼临街商铺,建面为100平方米,挂牌价仅为2万元/平方米,而且已经挂了2个月了,无人问津。而其附近的住宅青建尚东区,均价约为32000元/平方米。位于市北区新都心片区海尔世纪公馆项目的底商,建面160平方米,挂牌总价仅为180万元,单价11000元/平方米,而项目内的住宅产品的销售均价约为25000元/平方米,是这套商铺的2倍多。另外一套位于市北凯德MALL一楼的沿街商铺,建面约为500平方米,挂牌价仅为500万元,每平方米的售价仅为10000元,而附近的住宅项目均价多在26000元/平方米以上。

记者拨通了新都心一底商的销售电话,中介称,只要有诚意想买,价格再降5%以上没什么问题。该中介称,现在商铺都不好卖,因为交易税费比较高,但为了促进成交,税费还可以相应减少。

新房市场商铺如何呢?近日,记者走访了岛城主城区几个在售新楼盘,发现大部分项目都带有商铺,这些商铺大都打着“地铁口”或者“××成熟商圈”的旗号,价格普遍比附近的二手商铺高出不少,而且“多年没卖完”的现象并不少见。

位于台东商圈的一在售商铺均价为4万元/平方米,主力面积段为60～80平方米,最小的仅有20平方米,最大的超过200平方米。一名相关负责人告诉记者,为了让业主“不吃亏”,他们将对商铺统一管理,还会和业主签保底协议。业主购买商铺的前10年里,无论是否出租出去,每年都可以获得5%的费用。该负责人表示,“近几年大型Shopping　Mall越来越多,人们想追求体验感大都会去这些地方,但平时买家用产品,还是会选择小区里的商铺,所以,商铺还是有很大价值的。”记者了解到,该商铺的实际销量也一般。

市北区开平路一在售项目,目前29平方米商铺一口价123万元,56平米左右199万元,均价都在3.5万元/平方米左右,该项目住宅售价2.5万元/平方米左右。有业内人士表示,该项目商铺从2018年4月就开始卖了,直到现在依然在售,住宅早已售罄。

投资商铺有风险，无把握不要轻易下手

锐理数据山东公司总经理马光明表示,“商铺一般面积比较大,投资本来就很大,如果租不出去,就意味着回报率为负数。房东不仅要承担房贷压力,还要承担高昂的物业费。因此,租不出去又卖不出去的商铺,就成了投资者们的‘危险资产’,很难变现和盘活,有的人甚至为商铺所累,从此背上沉重的经济负担。”马光明表示,商铺的回报率如果能达到8%以上,还是比较划算的,然而近几年,随着商铺数量的不断增加,几乎每个新建小区都规划有一定的商铺,然而许多商铺的回报率低于5%,租金如果不能逐年上浮投资风险就会无限放大。

岛城楼市分析专家张斌表示,一般来说,一个新建楼盘在交付3~5年后才能住满,这对周边商铺而言是非常危险的。“商铺对人流量的依赖度非常高,没有人从这走,就不可能有客源,更何况一个入住率根本不高的新建小区。所以,这样的投资是很具风险的。再一个,即使想要转让,二手商铺的交易税费也很高,打个比方说,你是100万元买了一间商铺,想200万元卖出,契税就要6万元,增值税就是5.6万元。”张斌说。

业内人士表示,目前,市场上商铺供过于求已经十分明显,在互联网的冲击下,实体店生意难做,消费模式也是在不断的升级。投资商铺需要认真考虑,没有十足把握不要轻易下手。如果十分想投资,可到成熟片区或者成熟小区购买,但那样的商铺价格一直比较高,对于投资者来说,并不划算。