青岛加强城市更新规划和用地管理：市内三区土地收回推行“同地同价”

半岛记者 于红靓

17日，半岛记者从青岛市自然资源和规划局获悉，该局起草的《青岛市人民政府办公厅关于加强城市更新规划和用地管理有关工作的意见》（征求意见稿）公开征求社会公众意见。半岛记者发现，意见稿主要从总体要求、更新范围、规划编制管理、用地管理、资金扶持和其他规定等提出了有关措施，促进城市更新规划和用地管理顺利实施。有关单位和社会各界人士可在2020年6月17日~6月24日期间，通过两种方式反馈意见。

五种情形下可纳入城市更新范围

意见稿明确了更新范围和实施主体。对城市建成区进行拆除重建、保护利用、综合整治或功能改变等各类更新活动，可纳入城市更新范围。主要包括：按照国家、省、市有关文件要求，认定为城镇低效用地的区域；城市基础设施、公共服务设施亟需完善的区域；历史建筑、工业遗产等历史资源集中，亟需盘活利用、激发活力的区域；现有土地用途、使用功能、空间形态或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求的区域；依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他区域。

同时强调，各区（市）人民政府、功能区管委负责统筹组织协调辖区内相关工作；市自然资源和规划、财政、住建、发改、工信等相关主管部门依法在各自职能范围内为城市更新活动提供服务并实施管理。

意见稿中提到，建立了城市更新规划编制体系。一是逐步搭建由中长期规划及年度计划组成的城市更新目标传导机制，建立市区两级规划编制体系；二是明确城市更新专项规划和单元规划编制的依据和要求；三是明确各项规划编制主体；四是明确了规划审批和调整流程。

市内三区土地收回推行“同地同价”

意见稿确定了用地改造的各种模式。一是政府收储改造模式，规划为商品住宅或城市基础设施、公共设施用地的，由政府统一储备并供应。同时明确了市内三区土地收回方式，推行“同地同价”，取消了补偿与土地变现挂钩的分成模式；二是原土地使用权人改造模式，主要通过归宗、联合等方式实施开发，土地可通过存量补地价、协议出让方式完善用地手续。三是原农村集体经济组织改造模式，土地依法征收后，允许农村集体经济组织自行或引入社会投资主体参与再开发，支付给农村集体经济组织的收地补偿费按照国有建设用地使用权收回方式统一执行；四是市场主体改造模式，鼓励和引导有实力且有开发经验的企业参与再开发，在符合规划的前提下，通过公开招标方式确定市场主体收购相邻地块，实施集中连片开发。

意见稿中提到，市南、市北、李沧三区土地收回，土地补偿按照片区统一补偿价格确定，片区统一补偿基准价格按照片区平均容积率和规划用途综合评估总额的50%测算，经市自然资源和规划部门组织价格会审后确定。土地补偿按照现状用途评估确定，收地补偿费由土地补偿费、地上建筑物（构筑物）补偿费、搬迁和经营性补助及其他费用组成。

规范市内三区土地出让价款分成机制

意见稿也提到，加强城市更新资金扶持。一是规范市内三区土地出让价款分成机制，土地出让价款扣除应计提基金后，市级财政留存20%（棚户区改造项目不留存），其余全部返还区政府；二是市土地储备机构可预付不高于40%的补偿费用；三是土地收益基金和储备债券优先用于市级重点城市更新项目土地一级开发整理工作；四是基础公共服务设施建设用地划拨时，项目实施主体应足额缴纳土地成本。

意见稿中还提到，对企业搬迁、棚改等重点民生项目继续扶持，适用原有政策；城镇低效用地可以落实增存挂钩制度；对转型升级、保留房屋处置、居民用地部分更新（共有产权土地）、污染治理等事项明确了有关政策。

意见稿提到，本意见适用于市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区、西海岸新区、即墨区，胶州市、平度市、莱西市可参照执行。有关单位和社会各界人士可以在2020年6月17日~6月24日期间，通过以下两种方式反馈意见：通过信函方式将意见寄至：青岛市南区山东路17号青岛土地储备整理中心1814室（邮编266071）并请在信封上注明“规范性文件征求意见”字样；通过电子邮件将意见发至：qdtdcb@163.com。