未办理预告登记和过户手续的房屋买卖 可对抗已办理登记的抵押权吗？

半岛记者 王洪智

2013年1月11日，甲公司、乙公司与A银行签订《公司委托贷款合同》，约定：甲公司委托A银行向乙公司发放贷款4000万元，贷款期限为2013年1月11日至2013年12月27日，年利率为12%。

2013年1月11日，乙公司与A银行签订《委托贷款抵押合同》，乙公司以其名下位于青岛市崂山区的a、b、c、d四处房产为上述《公司委托贷款合同》中约定的债权提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，A银行取得《在建工程抵押登记证明》。

2013年1月18日，A银行将贷款本金4000万元发放给乙公司，后乙公司未依约还款。

2010年11月1日，丙公司与乙公司签订《青岛市商品房出售合同》，约定：“丙购买乙公司名下位于青岛市崂山区的a处房产，乙公司于2012年6月30日交付房屋”。丙公司于2010年11月1日向乙公司支付全部购房款，于2012年6月30日交付房屋。2011年9月30日，乙公司就上述房产取得《青岛市商品房预售许可证》。

甲公司将乙公司诉至法院，请求乙公司偿还借款4000万元及利息并请求确认其对上述抵押房产享有优先受偿权。丙公司作为第三人参加诉讼，请求确认上述a房产归其所有并确认乙公司与A银行就a房产签订的抵押合同无效。

法院经审理认为，虽然丙公司与乙公司签订《青岛市商品房出售合同》并付清房款，但丙公司与乙公司未按法律规定在房产登记部门办理预告登记和过户手续，a房产的所有权并未发生转移，丙公司不享有a房产的所有权，因此a房产仍属于原权利人乙公司所有，乙公司与A银行签订的《委托贷款抵押合同》为有效合同。最终判决支持甲公司的诉讼请求，并驳回丙公司的诉讼请求。

法官点评：本案系银行与房地产开发商发生借款纠纷时，开发商将其所开发的房产为银行提供抵押担保并设立抵押权，而该房产在设立抵押权之前被开发商出售的典型案例。在商品房买卖合同中，存在两种权利关系，一种是依据商品房买卖合同所产生债权债务关系，即在双方当事人意思表示达成一致时，合同即产生约束力，即债权法上的约束力，此时，商品房的买受人享有的是债权请求权；另一种是物权变动关系，不动产物权的变动必须依赖物权变动中的公示行为，即不动产登记，未办理登记的，不产生物权变动的法律效力。债权法上的权利只是一种相对权，不具有排他效力，而不动产物权的变动，必须在登记公示之后才能产生排他效力。本案中，丙公司与乙公司未按法律规定在房产登记机关办理预告登记和过户手续，a房产的所有权并未发生转移，丙公司不享有a房产的所有权，不能产生对抗A银行的效力。因此该房产仍属于原权利人乙公司所有，乙公司与A银行签订的《委托贷款抵押合同》合法有效。

法院提示：银行与开发商之间签订借款合同，并以开发商名下在建工程设定抵押权，而房屋购买人虽在抵押登记设定前购买在建房屋但未依法办理预告登记、过户手续的，房屋所有权未发生变动，仍归开发商所有，抵押权设定有效。