长租公寓“爆雷”不断 “租金贷”模式将走向何方?

2020-11-18 22:03 央视新闻综合阅读 (122215) 扫描到手机

原标题:长租公寓“爆雷”不断,“租金贷”模式将走向何方?

11月16日,深陷欠债、断网、降租金等负面信息的蛋壳公寓再度在微博发声称公司并未破产跑路,随后有传言称蛋壳公寓将被我爱我家收购。作为全国长租公寓模式里的第二大企业蛋壳公寓到底发生了什么?长租公寓作为一种商业模式存在哪些风险,租客和房主又该如何保护自己的切身利益?

房东:“房子是我的,没收到租金,我有权力收房子。”

11月11日,一位自称是房东的人来到陈超(化名)租住的出租屋,告知陈超因为蛋壳公寓未按时付其房租,要求他和另外几位租客在11月14日搬出去。在此前一天,陈超的房门就已经被贴上了“限期搬离”的通知。

可就在9天前,陈超刚交了2万多元的房租续租半年。

租户:“我的钱已经交了,怎么办?”

在全国,还有几十万的租客和陈超一样等待着蛋壳公寓的解决方法。他们中有的还面临着被扫地出门却还要为租房偿还贷款的窘境。这一切,还要从”长租公寓“的运营模式说起。

“租金贷” 一举三得的模式却暗含风险

像蛋壳、自如这类以租客一次性支付中长期(半年到一年)租金的房屋中介被称为“长租公寓”,因其能极大缓解租客的资金压力,同时帮房主省去装修和经营等烦恼而在房屋租赁市场占有很大比重。

长租公寓的基本收入来源是作为“二房东”通过装修租赁赚取差价,比如说一套6000元/月的三室一厅,长租公寓从业主手中收入后通过装修改成四居室,每居室以2000元/月的租金出租出去,一个月收入8000元,赚取2000元的差价。但是这样的模式并不足以支撑企业快速扩张及确保市场竞争力,于是“租金贷”的模式随之诞生。

所谓的租金贷就是长租公寓让租客向金融机构借贷,一次性付清半年到整年的房租,随后公司将这笔资金用于每月向房主交租和扩大经营,租客转而向金融机构每月还款,实现租客缓解了租金压力,业主保证了租金收入,长租企业则增大了资金池这样一种“一举三得”的经营模式。

这种模式对房主和租客都有极强的吸引力,根据蛋壳公寓2019年第三季度的财报显示,有67.9%的租客使用了租金贷模式,且这一比例最高时曾达到9成。

疫情冲击之下,长租公寓爆雷不断

2020年,受疫情冲击和政策监管收紧的双重影响,长租公寓接连发生爆雷跑路的现象,仅8—9月份就有多家不同品牌的长租公寓陷入纠纷,运营困难,数十万租客受到影响。

2020年,多方因素作用下长租公寓出现”跑路潮“:

8月6日

成都巢客遇家停止经营,涉及房东租客17000人

8月24日

上海岚越公寓解散

8月27日

杭州友客公寓卷款跑路

9月2日

上海寓意公寓人去楼空

管理着超40万个房间,有超100万用户,在业内规模排行第二的蛋壳公寓也在今年6月以来传出一系列的负面消息。

1.公司CEO被调查

6月18日晚,蛋壳公寓披露一则人事调整任命公告。由于公司联合创始人、董事兼CEO高靖被相关地方政府部门调查,董事会宣布任命公司联合创始人、董事兼总裁崔岩担任临时CEO。具体被调查的原因至今未公布。

2.与合作方发生纠纷,合作方采取过激报复

10月14日,因与蛋壳发生纠纷,蛋壳公寓的合作方之一在网上散布了”蛋壳公寓倒闭,即将卷款跑路“的不实消息,蛋壳公寓随后发文辟谣。

3.大量租客房主包围蛋壳总部,讨要租金

进入11月中旬,大量房主表示收不到租金,租户遭遇断网断服务,合作装修商款项被拖欠。在南京、杭州、上海等地均出现了上百名租户和房主围堵蛋壳公寓办事处索要拖欠的租金或者要求退租。11月9日,数百人聚集蛋壳公寓北京总部维权,成员包括了蛋壳的租客、业主、供应商等。蛋壳公寓表示公司还在经营,只是暂时遇到资金问题。

“租金贷”虽然一定程度上缓解了三方的压力,但也同时加大了房主和租客承担的风险。一旦企业出现资金链断链,对租客来说,不仅预付的租金打了水漂,还仍然要继续偿还贷款,甚至可能导致个人征信收到损害。而对房主来说,房子被人占据却又无法收回租金,也会面临资金链断档的危机。

努力自救,不跑路的承诺如何兑现?

11月18日,蛋壳公寓再度在微博上发布声明,强调并未破产并再次承诺绝不会跑路。拥有大量房屋的蛋壳公寓一旦破产,将影响到百万人最基本的住房起居,很多用户也希望蛋壳能够撑过这次危机。但是,如何改善经营模式,避免在未来重复陷入这一危机,蛋壳还未给出具体的解决方案。

“当前,一些长租公寓的主要问题是租金贷。”

经济学家、空白研究院创始人杨现领认为,通过租金贷,长租公寓以贷款一次性回收半年或一年的租金,通过金融工具加大杠杆率。这个商业模式本身没什么问题,关键问题在于部分长租公寓过于激进,在杠杆率过高的情况下,过快地加大规模,前期大量囤房,甚至陷入恶性竞争,但却没有形成与之相匹配的管理能力。

去年底,住建部等六部门发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,规定住房租赁企业的租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%。而蛋壳公寓在此次事件后也已经下架租金贷业务。

负责为蛋壳公寓提供租金贷的微众银行则表示,会帮被清退租客妥善处理贷款事宜,被清退租客的个人征信到明年3月前将暂时不受影响。

“租金贷”模式还能走多远,未来应该怎样发展,还需要社会多方的共同努力。作为房主和租客,需要清楚意识到参与租金贷所需要面临的风险,根据自身情况谨慎抉择,警惕不正常价格租金的诱惑。不要因为一时的蝇头小利而造成更大的损失。

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