和“烂尾楼”说再见!潍坊拟出“商品房预售资金监管实施细则”

2020-11-20 16:19 大众报业·半岛网阅读 (28409) 扫描到手机

咱老百姓日常生活四件大事,衣、食、住、行,尤其是住房政策跟每个人都息息相关,交了钱迟迟拿不到房子 收了房款却成了烂尾楼 ……

近日, 潍坊市住建局发布《潍坊市商品房预售资金监管实施细则》公开征求意见的通知《细则》中提出:

预售资金监管遵循政府监管、专户专存、专款专用全程监管、节点控制的原则;建立健全以楼盘表为索引的房屋交易管理系统及预售资金监管信息系统实现预售资金监管信息化、自动化并实现跟各金融机构的信息共享对预售资金收存和拨付进行全过程、全方位管理;未实行预售资金监管的项目不得核发《商品房预售许可证》等要求。

为进一步加强我市房屋交易监管,保障房屋交易安全,维护交易当事人合法权益,促进我市房地产市场平稳健康发展,根据有关法律法规和《山东省商品房预售资金监管办法》等相关规定,我局形成了《潍坊市商品房预售资金监管实施细则》(征求意见稿)。现面向社会各界征求意见,公众可以通过以下途径和方式提出意见建议(注明:联系人、单位、联系方式):

(一)将意见建议发送至:[email protected]

反馈时间截止到2020年11月25日。


潍坊市商品房预售资金监管实施细则

(征求意见稿)

第一章 总 则

第一条 为进一步规范我市商品房预售资金的监督管理,保障预售商品房交易双方当事人的合法权益,促进房地产市场的健康发展,根据有关法律法规和《山东省商品房预售资金监管办法》(鲁建房字〔2017〕1号)及其他相关规定,结合我市实际,制定本细则。

第二条 凡在本市行政区域内经批准预售的商品房预售资金的收存、支出、使用及其监督管理,适用本细则。

本细则所称商品房预售资金(以下简称“预售资金”),是指预售人依法将其开发的商品房进行预售,由预购人按商品房预售合同(以下简称“预售合同”)约定支付的全部购房款项。

本细则所称预售人,是指依法取得《商品房预售许可证》进行商品房预售的房地产开发企业。

本细则所称预购人,是指购买预售商品房的单位或者个人。

第三条 潍坊市住房和城乡建设局(以下简称“市住建局”)是本行政区域内预售资金监管行政主管部门,负责指导监督全市预售资金监管工作。

各县市区、市属各开发区住房和城乡建设局、有关房产管理机构(以下简称“监管部门”)按照职责分工,负责本行政区域内预售资金监管工作。

市人民银行及各县市支行、市银保监分局及各县市监管办事处应配合做好对有关商业银行预售资金监管行为及其他相关工作的监督检查。

第四条 预售资金监管,遵循政府监管、专户专存、专款专用、全程监管、节点控制的原则。预售资金应全部纳入预售资金监管专用账户(以下简称“监管账户”),用于与预售商品房有关的工程建设。

第五条 预售资金监管期限,自房地产开发项目取得商品房预售许可开始,至项目办理竣工综合验收、取得房地产开发项目竣工综合验收备案表终止。

第六条 市、县监管部门应建立健全以楼盘表为索引的房屋交易管理系统(以下简称“房屋交易系统”)及预售资金监管信息系统(以下简称“资金监管系统”),实现预售资金监管信息化、自动化并实现跟各金融机构的信息共享,对预售资金收存和拨付进行全过程、全方位管理,为开发企业和金融机构提供优质的信息服务平台。市区房屋交易系统及资金监管系统由市住建局统一建立。

第二章 监管银行及账户设立

第七条 具备资金监管安全规范运行所需的金融管理业务能力及网络技术条件的商业银行,经监管部门审核后,签订资金监管合作协议,可以列入预售资金监管合作银行(以下简称“监管银行”)名录,提供相应的金融服务,认真配合开展预售资金监管业务。市区监管银行名录由市住建局统一确定。各监管银行业务系统应当与资金监管系统联网,并实现信息即时传递与交换,互通共享,确保业务办理连续、安全、便捷。

第八条 预售人申请商品房预售许可前,应当选择监管银行名录内的商业银行开设监管账户,并与监管部门、监管银行三方签订预售资金监管协议(以下简称“监管协议”)。 未实行预售资金监管的项目,不得核发《商品房预售许可证》。

第九条 预售人开设监管账户,一般按照一次商品房预售许可申请对应账户的原则,按幢或者多幢开立。监管账户禁止开通企业网上银行转账业务。

第十条 预售人应当通过资金监管系统申请开立监管账户,向项目所在县市区、开发区监管部门提报以下材料并对材料的真实性负责:

(一)预售资金监管账户开户申请书;

(二)营业执照、房地产开发企业资质证书;

(三)房地产开发经营权证;

(四)建筑工程施工许可证;

监管部门对预售人提供的材料进行审查。材料齐全的,即时出具监管账户开户通知单。预售人凭监管账户开户通知单到监管银行开设监管账户,签订监管协议。

第十一条 监管账户开设后,监管部门、监管银行、监管账号等预售资金监管信息自动进入房屋交易系统,作为网上签订预售合同的固定条款。预售人应当将预售资金监管相关规定告知预购人,并将监管银行、监管账户等信息在商品房销售场所显著位置公示。

第十二条 项目预售过程中,监管账号原则上不得变更,但因特殊原因确需变更监管银行或账户的,预售人应与原监管银行达成一致意见,且需按预售合同约定将首付款(含一次性全款)全部存入原监管账户(原监管账户查封情况除外)。申请监管账户变更,需提报以下材料:

(一)预售资金监管账户变更申请表;

(二)新签订盖章的监管协议;

(三)新监管账户开户证明及监管账户印鉴卡片。

监管账户变更后,预售人、原监管银行须将原监管账户的结余资金转入新监管账户,同时告知预购人账户变更情况。办理变更手续期间,暂停办理预售资金的拨付手续。

第三章 预售资金收存

第十三条 预售人应当将预售资金全部存入监管账户,不得在监管账户外收存任何预售款项。

第十四条 预售人与预购人通过房屋交易系统草签商品房预售合同,按照合同约定的付款方式,预售人向预购人出具《预售资金监管收存通知单》(以下简称“收存通知单”)。预购人凭收存通知单将首付款(含一次性全款)直接存入监管账户后,方可打印正式预售合同并办理预售合同备案。

预购人申请按揭贷款(含商业贷款和住房公积金贷款)的,预售人同贷款银行应当在按揭贷款合作协议中约定将按揭贷款直接下放至监管账户,并将按揭贷款合作协议报监管部门备查。同时,应在个人购房按揭贷款合同中明确监管银行、监管账户,约定由贷款银行(含非监管银行和住房公积金管理机构)直接将贷款足额划入监管账户。

预购人实行分期付款的,预售人应协助预购人及时将分期余款按照预售合同约定及时存入监管账户。

预售人通过资金监管系统确认交款信息,提交至监管银行。监管银行确定预售资金存入监管账户后,应通过银行业务系统实时将交款信息传递给监管部门。

第四章 预售资金使用和退还

第十五条 预售资金监管标准是指预售商品房项目自完成基础工程的节点开始到完成建筑安装和区内配套等工程建设、达到竣工综合验收条件所需的单位建筑面积费用;实行商品住宅全装修的,还应当将装修费用计算在内。预售资金监管标准,由市住建局组织相关专业机构结合区域、建筑结构、用途等因素综合测定,一般按照建筑工程平米造价指标确定,并定期调整公布。

预售资金监管额度,是指批准预售的商品房建筑面积与预售资金监管标准的乘积加20%区内配套费用,在监管账户开户时确定并在监管协议中予以载明。

监管资金留存比例,是指监管账户中的资金余额占预售资金监管额度的百分比。

第十六条 预售资金监管按照工程建设进度,分为6个控制节点,分别为:建成层数达到规划地上层数一半、三分之二、主体结构完工、单体竣工验收合格、项目现售备案、项目竣工综合验收备案。

建成层数达到规划总层数一半时,监管资金留存比例为60%;建成层数达到规划总层数三分之二时,监管资金留存比例可调整为45%;主体结构完工、取得主体分部工程质量验收记录表时,监管资金留存比例为30%;当单体竣工验收合格、取得单位(子单位)工程质量竣工验收记录表时,监管资金留存比例为15%;当办理现售备案、取得项目现售备案证明时,监管资金留存比例为7%;项目竣工综合验收备案后终止监管。

在主体结构完工控制节点之前,预售人可以凭银行出具的保函部分抵顶预售监管资金,但不得突破预售资金监管额度的30%。

第十七条 根据开发企业上年度企业信用等级 、项目绿色建筑评价等级,可适当降低或增加监管资金留存比例。信用等级AAA级或绿色建筑评价三星级的,监管资金留存比例可降低5%;信用等级 AA级或绿色建筑评价二星级的,监管资金留存比例可降低3%。对信用等级B级、C级的开发企业,监管资金留存比例分别增加3%、5%。

第十八条 已经降低监管资金留存比例的预售人如存在以下情况,经调查属实的即恢复原监管资金留存比例,情节严重的可酌情提高监管资金留存比例:在商品房预售及预售资金监管过程中存在违法违规行为的;因拖欠款项导致发生农民工群体上访事件的;除不可抗力外,未按照预售合同约定的交房时间将商品房交付预购人、需承担违约责任的。

第十九条 预售商品房项目达到工程建设进度节点且前期所有售房款已经全部存入监管账户后,预售人可向监管部门提报以下材料,申请调整监管资金留存比例:

(一)监管资金留存比例调整申请表。

(二)工程建设进度相关证明材料及影像资料:建成层数达到地上规划总层数三分之二的,提报工程进度照片,要求清晰反映工程实际进度,并注明拍摄日期;主体结构完工、主体分部验收完成时,提报《主体结构分部工程质量验收记录》;单体竣工验收合格,提报《单位(子单位)工程质量竣工验收记录》;现售备案,提报《商品房现售备案证明》;监管终止,提供《房地产开发项目竣工综合验收备案表》。

(三)监管账户对账单。

监管部门应当自受理之日起3个工作日内进行必要的现场查勘内并完成审核。符合规定的予以调整。

第二十条 预售人使用或提取预售资金,应当通过资金监管系统向项目所在县市区、开发区监管部门提报申请。预售人申请提取监管资金留存比例之外的预售资金,只需提报预售资金提取申请表,提取款项可直接划拨至预售人其他非监管账户,并优先用于预售项目工程建设。

提取监管留存比例之外资金的,监管部门应即时办结。同时,通过资金监管系统将拨款信息传递给监管银行。监管银行应当凭监管部门出具的预售资金使用核准通知书及资金监管系统的确认信息即时完成款项拨付。

第二十一条 需解除预售合同退还售房款的,应首先按规定办理撤销合同网签手续,之后由买卖双方共同向监管部门提交以下材料,并通过资金监管系统提出退款申请:

(一)预售资金退款申请表;

(二)预售合同撤销审核表;

(三)预购人的身份证明。

经核实情况属实的,监管部门应即时出具预售资金退款核准通知书,同时通过资金监管系统将退款电子信息传递给监管银行。监管银行即时将购房款直接退还给预购人。

第五章 预售资金监管终止

第二十二条 房地产开发项目办理竣工综合验收、取得房地产开发项目竣工综合验收备案表后,预售人方可通过资金监管系统向监管部门提报终止预售资金监管申请,并提交以下书面材料:

(一)终止监管申请书;

(二)房地产开发项目竣工综合验收备案表;

(三)监管账户对账单。

第二十三条 预售人申请终止预售资金监管,监管部门应当自受理之日起1个工作日内进行审核,出具预售资金监管终止通知单,并将预售资金监管账户终止信息传递至监管银行。监管银行应当凭预售资金监管终止单及资金监管系统的确认信息终止监管。

第六章 监督、检查及管理措施

第二十四条 监管部门应当加强对预售资金收存、使用情况的监督检查,定期对合同网签备案情况跟踪查询,及时掌握商品房销售情况,核查监管账户收支和按揭贷款发放情况,督导企业按时交存预售资金。各监管银行及相关按揭银行应积极配合做好预售资金监管工作。监管部门应定期进行工程进度现场巡查,加强动态监管。凡无正当理由停工半年以上的,作为重点监管项目,可暂时停止申请使用预售资金。

第二十五条 法院对监管账户进行冻结或扣划时,各监管银行应向法院说明监管账户及其资金的性质,并于按有关法律法规规定处理并当日联系书面告知监管部门。由监管部门根据《最高人民法院办公厅关于商品房预售款项目可否用于偿还公司股东个人债务有关问题意见的函》(法办函〔2016〕712号)有关规定,与执行法院共同协商解决。

第二十六条 预售人有下列行为之一的,由监管部门责令限期整改,记入企业信用档案,整改期间不予受理其预售资金使用申请;情节严重的可暂停其预售合同网签、备案业务,并依法予以行政处罚。造成严重后果的,依法追究其法律责任。

(一)未按规定将预售资金全部存入监管账户的;

(二)变相逃避预售资金监管的;

(三)未按规定使用预售资金的;

(四)提供虚假材料的;

(五)其它违反本细则或者监管协议的行为。

第二十七条 监管银行有下列行为之一的,由监管部门按照潍坊市房屋交易及资金监管合作协议及监管协议约定,暂停或者终止其监管银行资格,并由其承担相应责任,同时通报金融管理部门按有关规定处理;造成严重后果的,依法追究其法律责任。

(一)未按规定将预售资金存入监管账户的;

(二)未经监管部门同意,擅自支付预售资金的;

(三)擅自截留、挪用或者拖延支付预售资金的;

(四)其他违反本细则或者监管协议的行为。

第二十八条 贷款银行未按规定将按揭贷款及时足额划入监管账户的,监管部门将向金融管理部门通报,并根据情节严重程度取消其一至三年监管银行资格。

第二十九条 施工、监理、勘察、设计等单位提供虚假证明或采取其他方式协助预售人违规使用预售资金,监管部门将其违规行为通报有关主管部门,并记入企业不良行为记录。导致工程无法按时竣工的 ,依法追究相关责任人的法律责任。

第三十条 监管部门和监管银行工作人员在预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第三十一条 监管过程中产生的纸质档案资料归集及清理,按照以下原则处理:监管账户设立、变更、终止及监管资金的收存、使用、退还的纸质档案留存至终止监管后1年。

第三十二条 本细则自2021年1月1日起施行,有效期至2025年12月31日。本细则实施前已经批准预售许可的商品房项目,开发企业可按照项目实际情况自行确定监管方式。

考虑到目前仍处于疫情期间, 2021年6月30日前对单体竣工验收合格以前的节点(含单体竣工验收合格),预售人可提前一个工程节点使用监管资金。

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