何为“好”房？超14万问卷调查揭示：交通、教育、区位是最关键的三要素

半岛全媒体记者 于红靓

从“有房住”到“住好房”，从简单的刚性居住需求满足到关注社区配套、物业管理、小区绿化等因素，人们对一套好房子的定义越来越丰满。那么一套好房子应该满足哪些标准？近日，贝壳研究院发起“好房标准”调研，收集超过14万资深从业经纪人与百城行业媒体的调研问卷。调研显示，在交通、教育、医疗、区位、生活配套等八大主要影响因子中，交通条件、教育资源和区位情况成为对消费者影响最大的三个主要因素，对消费者的购房决定影响权重最高。

好盘标准的三大核心要素：交通、教育、区位

根据贝壳研究院研究结论显示，新生代客群渐已成为购房主力，且置业目的多为刚需，限制于购房资金，过往以“空间换时间”的被动置业需求正发生着深刻变化。便利的交通可有效提高出行效率，缩短出行时长，成为置业人群最看重的因子。

仅次于交通，教育资源是第二重要的影响因子。由于教育资源，特别是优质教育资源的稀缺性，教育资源具备明显的溢价效应，对于有子女教育需求的家庭，教育因子的重要性会更加显著。排位第三的因素是区位因子，是地段价值的直接体现。

在核心要素排名第一的交通条件中，受访者表示地铁站点和公交站点的权重明显高于其他因子，地铁站周围2公里内的房屋均价明显高出不在这个范围内的房屋均价，地铁站对房价具有明显的溢价效应。

在教育因素上，幼儿园、小学、中学及高等院校等，不同类型教育资源的重要性之间也存在差异，通过调研，我们发现小学是购房群体最关注的教育配套因素，也是改善型客群换房的主要动力之一。

“买买买”需求远超医疗

综合商超成为生活配套第一要素

在贝壳研究院的本次研究报告中，生活配套、小区规划、户型设计对消费者而言的重要性也相对较高，是购房时仅次于交通、教育、区位的衡量因素。

调研发现，购物中心或百货商场的重要程度要远高于其他生活配套设施。“15分钟生活圈”可实现的线下购物体验，是品质生活不可或缺的重要一环，成为置业时优先考虑的因素。

此外，贝壳研究院对北京的473个公园进行案例分析发现，七成公园一公里直线距离范围内的小区成交均价高于对应商圈均价。数据结果还显示，相比物业、教育、购物中心及公园等因素，三甲医院对周边住宅价格的影响程度较小，如果医院跟小区距离过近，甚至会成为嫌恶设施。这也从侧面验证了需求侧对其重要性的评价。

除了外部配套设施之外，小区内部的规划是否合理也是消费者要考虑的决定因素。根据调查显示，绿化率、容积率和交通状况正在楼盘配套影响中权重较高，排在前三。此外，在小区内部交通方面，人车分流和车位充足也对楼盘的品质有很大影响。

此外，还有一些楼盘特色也会给楼盘品质加分，在调研中发现，水系园林设计、贴心物业成为楼盘品质的加分项，此外小区内有儿童乐园、休闲场所、一梯一户等特色设计也会给楼盘加分。

“得房率”仍是布局设计的最关注要素

在房屋内部布局方面，更小的公摊面积，更高的得房率，仍是消费者关注布局设计的最重要因素。同时，随着新生代对居住品质的要求，打开窗户，春暖花开逐已成为“标配”需求。据本次调研的14万份数据显示，花园、露台成为受访者最关注的居住空间设计，其次是明厨明卫，对于传统的阳台而言，其重要性并不是最高的，排在第四。

在户型选择上，调研数据指向客户普遍认为希望能有更多的户型设计，能提供更多的选择机会，让客户可以根据自身的实际需求和经济能力，进行更合适的匹配。

从“居者有其屋”到“居者优其屋”，住房消费观念的改变，让购房者越来越看重居住空间在精神层面的满足，布局追求合理、布置追求审美，感受上向轻奢靠拢。同时，在房屋的外部条件中，绿化情况、物业服务、休闲配套、车位配比等楼盘外部因素在住房消费决策中的影响权重有升高之势。