风口观察 | 火爆！首批公募REITs基金开启认购被抢疯！但不是所有人都适合买

风口财经记者 许耀文

　　5月31日，国内第一批公募REITs基金正式开启集中认购，首批REITs基金共9只产品，总募集金额约314亿元。投资者可通过战略投资者配售、网下投资者配售和公众投资者认购的方式参与份额认购。

　　REITs产品的发售，意味着公众参与投资国家基础设施项目的新大门正式开启，各方投资者情绪高涨。截至发稿前，首批公募REITs的认购规模持续上涨，个别产品最终配售比或低至2%，有望突破新基金发行的历史最低配售比例纪录。

火爆的REITs究竟是什么？

　　REITs基金即不动产信托基金，指在交易所公开交易，通过证券化的方式将具有持续性、稳定性收益的不动产资产或权益，转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。通俗的讲，就是通过基金的方式“众筹投资”房地产市场。

　　公募REITs基金对于内地投资者来说比较陌生。但是对港股或美股投资者来说，REITs早已不是什么新鲜事物。以香港为例，早在2005年，香港就发布了首只公募REITs基金——领汇房地产投资信托基金。

　　本次国内首批REITs基金共9只产品，上交所获批5只产品，深交所获批4只产品。

　　上交所首批5只基础设施公募REITs基金分别为普洛斯、东吴苏园、张江REIT、浙江杭徽以及首创水务，总募集金额约为170.32亿元。深交所首批4只基础设施公募REITs基金分别为首钢绿能、盐港REIT、蛇口产园以及广州广河，总募集金额约为143.71亿元。

　　本着“住房不炒”的原则，本次集中认购的9只REITs基金主要专注于基础设施领域，涵盖收费公路、产业园、仓储物流、垃圾处理及生物质发电、污水处理等主流基础设施类型。从区域方面来看，覆盖粤港澳大湾区、长江经济带、长江三角洲、京津冀等重点区域。

发售首日超级抢手

收益主要源于比例分红与交易差价

　　值得一提的是，本次REITs发行受到了投资者热捧。

　　来自中国证券网的消息显示，截至14时，上海证券首日公募REITs认缴额达1.4亿元。下午15时23分，澎湃新闻发布消息称，华安基金、富国基金、平安基金、博时基金旗下的REITs产品，网上认购确定今天提前结束。据21世纪经济报道，首批9只公募REITs面向公众投资者的发售全部超募，将开启比例配售。

　　据财联社消息，从具体来看，富国首创水务REIT认购上限为0.89亿元，该基金仅上午便募得逾30亿元，配售比低于3%；中航首钢生物质REIT募集上限为1.34亿元，上午全渠道募得约46亿元，配售比约为3%。经过下午的持续发行，首批公募REITs的认购规模进一步上涨，个别产品最终配售比或低至2%，有望突破新基金发行的历史最低配售比例纪录。经过下午的持续发行，首批公募REITs的认购规模进一步上涨，个别产品最终配售比或低至2%，有望突破新基金发行的历史最低配售比例纪录。

　　风口财经了解到，公募REITs基金的收益主要来自两部分，分别为比例分红与交易差价。

　　公募REITs基金产品采取强制分红政策，按规定收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%，属于高比例分红产品。稳定的分红率类似债券的派息，表现出债性特点。

　　举例说明，建设一条交通繁忙的高速公路成本巨大，个人一般无法完成。若此时某家专业基金机构计划通过发行一支基金产品，将募集到的钱将专门用来收购这条高速公路未来20年的特许经营，并且每年都把这条高速公路经营所得的不低于90%的可分配利润发放给基金持有人，那么就能实现个人“建设并经营一条高速公路”的愿望，从中获取利润了。

　　在交易差价方面，主要考虑到公募REITs基金的运作方式。公募REITs基金虽采取封闭运作，但后续会在交易所上市交易，投资者可在二级市场进行竞价交易。基础设施公募REITs上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后的涨跌幅限制为10%。

这部分人不适合买

　　除了投资者期待已久，广大“散户”同样跃跃欲试。

　　对于没有房，却想当“包租婆”挣钱的投资者来说，“安全理财”的机会确实来了。然而，REITs基金真的适合想以此理财的你吗？

　　“我不会买REITs基金，我认为没有必要买。” 有近10年工作经历的理财师孙女士告诉风口财经记者，“我的理财资产都是按比例分配，用固定比例投定期产品，也会用一定比例的财产做短期产品，赚快钱。”

　　这一次，孙女士关注REITs基金已久，对国家基础设施建设同样信心满满，但是最终并未选择投资本次的REITs基金产品，“REITs基金的分红比例确实很高，但是强制分红并不等同于债券的固定利息回报。而且我认为长期持有REITs基金，总收益并不会很高，还可能出现风险，倒不如按照现在的节奏继续投资理财。”

　　孙女士告诉记者，她了解到本次REITs基金募集规模不大，池子小，流动性不佳，“虽然产品的风险低，但是相对于我的理财节奏而言过于稳定。”此外，REITs的收益虽然会大概率高于债券基金，但比混合型和股票型的基金低，如果是对收益有较高要求、喜欢做短期的理财人，不建议购买REITs基金用于理财。

　　公募REITs基金作为封闭式基金，只可卖出，不可赎回。若初期投资情况不稳定，导致产品溢价颇高，那么在接盘后或有“高接低走”的可能。中金公司研究部认为，考虑到资本市场对REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除首批产品上市后二级市场价格会出现波动。

　　关于REITs产品的投资存在风险，天风证券接受风口财经采访表示，“我国在公募REITs试点的路上还存在诸多亟待澄清和解决的问题，其中处于核心地位的是税收优惠和基础资产经营权转移问题。此外，基础设施经营权转移仍然缺乏政策支持。同时，REITs产品还存在交易结构复杂，中间费用较高、试点硬性要求过于严格，可行项目少、二级市场流动性有限，退出困难等风险，同样需要重视。”