半岛聚焦丨坚持房住不炒 城镇人均36.2平米！青岛“十四五”住房规划发布：新增城镇住房70万套

半岛全媒体记者 郭振亮

7月19日，青岛市住房和城乡建设局正式发布《青岛市“十四五”住房发展规划》，规划全市新增城镇住房70万套左右，其中新增商品住房44万套左右，至规划期末，全市租赁住房达60万套。以住有所居、住有宜居、职住平衡为总目标，坚持 “房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

《规划》是青岛“十四五”时期住房发展的纲领性文件，主要阐明了住房发展的现实基础、发展目标、主要任务和政策措施等，是指导未来五年城镇住房供给、规范房地产市场发展、引导相关政策制定与资源合理配置的重要依据，也是贯彻落实城市主体责任制、一城一策调控方针和稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案的重要抓手。

供需保持平衡。全市新增城镇住房70万套左右，年新增住宅用地供应量不少于800公顷，“十四五”末城镇人均住房建筑面积达到36.2平方米。积极促进住房布局与各地区人口增长和区域产业发展协同推进，提高住房供需的空间匹配度，实现全市和各区 (市)房地产去化周期与住房空置率稳定在合理范围。

市场平稳健康。落实政府主体责任，建立健全房地产市场平稳健康发展长效机制，切实稳地价、稳房价、稳预期，稳妥实施金融管控，防范化解市场风险。完善由租赁型和产权型商品住房组成的市场化住房供给体系，规划新增商品住房44万套左右，占全部住房供给的63%。

保障扩容提效。坚持政府保障托底，统筹考虑城镇中等偏下及以下收入家庭、新市民和引进人才的住房保障需求，推动住房保障从户籍家庭为主转向城镇常住人口全覆盖，提高居住证持有人对住房保障的实际享有水平。建立健全由租赁型和产权型公共住房组成的住房保障体系，规划新增公共住房26万套左右，占全部住房供给的37%。

供给结构优化。建立法规制度健全、供应主体多元、经营服务规范、市场交易活跃、租赁关系稳定、消费价格合理的住房租赁市场体系。以新市民和引进人才需求为主要出发点，优化住房租购结构。至规划期末，全市租赁住房总面积超过5000万平方米，达60万套 (间)，租赁住房套数占全部住房套数的比例提升至15%以上，实现为50%的新增城镇人口提供满足需求的租赁住房。

品质服务提升。创造绿色、人文、舒适的居住环境，全面提升新建和存量住房品质，提高新建住房设计建造水平和全装修比例，提升住宅和住宅小区设施配置标准。围绕全龄适老，完善既有住区设施和空间布局，促进物业服务管理提质扩面，全面增加以居住为核心的生活服务消费规模。

发展模式转型。推动绿色发展，促进人与自然和谐共生，积极促进住房建造与布局设计的绿色转型。践行集约节约，精明增长理念，优先推动存量空间更新利用，创新拓展产业链条与类型，推动房地产业转型，鼓励发展住房新供给、消费新平台和智能制造新产业。

治理能力现代化。科学合理构建社区治理的单元，改革社区与物业管理服务，创建共建共治共享的社区治理机制。完善房屋管理机制和配套政策，提升住房服务管理信息化水平，全面提升政府在住房领域的治理能力。

坚持房住不炒，突出居住功能

城镇住房发展趋势变化和基本原则

“十四五”时期，青岛市城镇住房发展，将从以购为主转向租购并举，从以满足数量需求为主转向量质并重，从以增量扩张为主转向增存并进。

“十四五”时期，青岛市城镇住房发展的基本原则包括：坚持房住不炒，突出居住功能；坚持统筹协调，推动租购并举；坚持市场为主，满足多样需求；坚持公平共享，提升全体居民幸福感；坚持品质提升，适应美好生活；坚持改革创新，推动转型发展。

城镇住房发展主要目标

城镇住房发展水平稳步提高，住房需求、布局、品质、投资、分配结构更加优化，实现更高水平的供需平衡；房地产市场保持长期平稳健康发展，新市民、引进人才住房需求充分保障，住房发展模式不断转型，实现全生命周期管理，住有所居、住有宜居、职住平衡水平明显提高，住房发展与城市发展、国民经济发展更加协调。“十四五”时期，全市新增城镇住房70万套左右，到2025年末城镇人均住房建筑面积达到36.2平方米。

城镇住房发展的主要任务

青岛市“十四五”时期城镇住房发展主要任务包括：完善租购并举的住房供应体系、保持房地产市场平稳健康发展、大力发展住房租赁市场、健全住房保障体系、全面提升居住品质、创新住房管理方式、深入推进城镇老旧小区改造、优化提升社区服务和治理、推动房地产业转型升级、完善住房公积金制度。

推动住房租赁市场发展的措施

大力发展住房租赁市场是青岛市城镇住房发展的重点，主要措施包括：

一是完善多样化多渠道的房源供应体系。以企事业单位自有土地、协议出让土地、整体出让租赁住房用地等国有土地供地渠道集中新建租赁住房；利用国有土地配建租赁住房，按照规划住宅建筑面积的10%-45%实施配建。探索支持利用集体建设用地按照空间规划建设租赁住房。推动低效存量非住宅房屋改建租赁住房，盘活低效闲置住房用于租赁。

二是培育专业化规模化的市场供应主体。发挥国有企业引领、规范和调控作用，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务,鼓励具有一定规模和运营经验的国有、民营和混合所有制企业将住房租赁纳入经营范畴，实施规模化租赁服务。支持物业服务企业、中介机构和各类投资主体开展规模化、集约化、专业化住房租赁经营。

三是提高规范化信息化监管服务水平。构建统一的租赁市场房源和交易数据库，对全市住房租赁市场运行进行动态监测。加强市场主体和从业人员动态化监管，实现房地产经纪机构及其从业人员在平台实名备案管理和信用管理。推动规范化便捷化的租赁线上交易。

四是逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。依法登记备案的非本市户籍承租人申领居住证后，可以按照规定享有基本公共服务。

加强住房保障的举措

一是完善住房保障制度。合理有序扩大保障范围，推动住房保障从户籍家庭为主转向城镇常住人口全覆盖。对低保和低收入住房困难家庭应保尽保，加强对新市民、引进人才的住房保障，对“夹心层”提供适当住房保障支持。

二是优化多主体多渠道公共住房建筹方式。积极推动住房保障方式从政府单一供给转向政府、企业和其他机构多主体供给。采取配建、集中建设和盘活存量相结合的方式，多渠道筹集公共住房房源。

三是合理调配公共住房供给结构。统筹考虑土地供应和合理的租售比例关系，建立租赁型、产权型公共住房类型之间动态转换机制。

四是优化公共住房空间布局。积极推动公共住房与商品住房配套建设，实现公共住房布局空间相对均衡。推进以公共交通和轨道交通为导向的TOD开发模式，提高在公交站点周边地区和新市民、引进人才较为集中的各类就业中心周边地块的公共住房供给。

五是提高公共住房运营管理能力。健全公共住房资格审核信息比对机制，进一步提高资格审核精准化水平。加强租赁型公共住房租赁监管，严格配租备案制度。建立完善公共住房信用评价机制，积极引入智慧门禁等物业管理方式，提高公共住房管理服务效率。

青岛将构建住房发展三大区划总格局

【优化提升区】市北区需优先消化存量

优化提升区包括市南区、市北区、李沧区、崂山区。该区域是青岛市行政、文化、金融、科教、商贸、商务、旅游度假为主体的综合功能区,也是青岛市历史文化风貌、滨海特色风貌集中区和城市功能疏解区。

该区域城市空间可拓展范围小、新建住房潜力有限,而每年新就业人口规模占比高,新增住房需求旺盛。规划市南区新增住房约1万套,市北区新增住房约4.4万套,李沧区新增约5.4万套,崂山区新增住房约2.9万套。市南区和崂山区土地情况紧张,应积极结合城市更新,挖潜闲置用地,适度新建住房。市北区目前去化周期较长,需优先消化存量。

在租购结构的优化上，区域内流动人口和就业岗位较多,租赁需求较大,到2025年,市南区和崂山区新建租赁住房套数占新增住房比重较高,分别约为38%和34%。市北区和李沧区新建住房相对较多,新建租赁住房套数占新增住房比重分别约为23%和13%。市南区、市北区和李沧区新增租赁住房需考虑优先存量,重点利用盘活存量住房、商改租等方式,改善居住环境,增加租赁住房有效供给,形成大分散小集中、高度融合的租赁住房供给模式。崂山区需在合理挖掘存量基础上,适度新建配建人才住房。

【重点拓展区】未来五年新增住房超1/4在西海岸新区

重点拓展区包括西海岸新区、城阳区、即墨区、胶州市。该区域是青岛市城镇发展空间拓展重点区,是青岛市着力建设的科技型、生态型、人文型的新城区,也是实施国家海洋强国战略、产业升级和承接功能疏解的核心区域。上述各区是承载人口和空间拓展的主要板块。

重点拓展区作为青岛市未来新增住房供应的主要区域,除满足本地居民的首次购房和改善性需求外,还需满足优化提升区外溢的购房需求。规划西海岸新区新增住房约19.2万套,新增供给超过全市的1/4,是新增住房的主要区域,城阳区新增住房约12.1万套,即墨区和胶州市新增住房约9.4万套和8.4万套。胶州区目前住房库存相对较高,需考虑优先消耗库存;即墨区、西海岸新区目前去化周期相对合理,但由于近年来供地和新建住房规模持续偏大,潜在库存较高,需结合库存变化谨慎新增住房用地供给。

在租购结构的优化上，该区域是城市拓展的重要区域,产业升级转型、承接功能疏解带来较多就业岗位和人口,租赁需求将持续增长。规划西海岸新区和城阳区新建租赁住房约2.5万套和1.7万套,是全市新建租赁住房最多的区域,新建租赁住房套数占新增住房比重约15%。即墨区、胶州市新建租赁住房套数占比在12%和10%左右。西海岸新区应结合创新产业园区建设,新建与配建相结合,通过集中建设以及科研院校、企业利用自有存量建设用地建设等方式,积极拓展各类租赁住房建设规模。城阳区应结合企业搬迁、旧村改造等城市更新,腾退建设用地、大力促进工改租,并结合集体用地建设、新建住宅用地配建等方式建设租赁住房。即墨区、胶州市主要通过产业用地配建等方式,为企业员工、产业工人的配置职工宿舍、蓝领公寓等。

【远郊发展区】莱西、平度住房去化周期较长

远郊发展区包括平度市、莱西市。该区域是青岛市推进新型城镇化、提升生态环境保护水平、城乡统筹发展的重要区域,也是重要的先进制造业基地。住房市场以周边进城农民首次购房和本地居民改善性购房为主。

未来两市要加快城镇化进程,稳定土地和商品住房供应规模,防止住房市场过大波动。规划平度市、莱西市新增住房约4.6万套和2.6万套。当前莱西市和平度市住房去化周期较长,住房库存相对较高,其新增住房要优先消化库存。

在租购结构的优化上，平度市、莱西市距离主城区相对较远,以发展产权型住房为主,新建租赁住房占新增住房比重约10%及以下,优先用于满足本地城镇中等偏下及以下收入住房困难家庭、引进人才及乡镇医疗、教育等行业职工的实际需求。区内住房库存较多,应积极利用存量住房新增租赁住房供给,同时结合产业园区、特色小 (城)镇建设等适度新建。

青岛“十四五”住房规划十大主要任务

任务1.

租购并举住房供应体系

规划拟构建 “2×2”住房供应体系，青岛市城镇住房,按照供给渠道和方式不同,分为商品住房和公共住房两类。商品住房完全市场化,由社会投资建筹,公共住房利用公共财政或公共政策支持建筹。同时,根据使用权获取方式不同,分为产权型和租赁型两类,商品住房分为租赁型商品住房和产权型商品住房,公共住房分为租赁型公共住房和产权型公共住房。

同时，推进差异化分层次的住房供给。商品住房主要向具有充分市场租购能力的居民供给,满足多样化居住需求。公共住房,主要保障中等偏下及低收入住房困难家庭、新市民和引进人才三大重点群体的住房需求,保公平、促发展。合理配置各类住房供给结构,根据各类群体住房需求,公共住房与商品住房新增供给套数占比原则上按4∶6控制。

任务2.

保持房地产市场平稳健康发展

规划要健全住房和土地供应联动机制，落实人地挂钩政策,根据人口流向分配建设用地指标,新增土地计划指标要向人口净流入、住房供求矛盾突出的区域倾斜。规范商品住房销售管理方面，完善房屋网签备案制度,健全以网签备案制度为基础的房地产交易管理体系。逐步推动现房销售。对房地产开发企业取得预售许可或已完成现房销售备案的,在一定期限内一次公开全部销售房源及价格。

任务3.

大力发展住房租赁市场

规划将完善多样化多渠道的房源供应体系，国有土地配建租赁住房,按照规划住宅建筑面积的10%-45%实施配建。探索支持利用集体建设用地按照空间规划建设租赁住房。推动低效存量非住宅房屋改建,已建成并空置的国有厂房、商业办公用房建筑在完善相关手续后,可以按规定改建为租赁住房。

同时，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。依法登记备案的非本市户籍承租人申领居住证后,可以按照规定享有基本公共服务,重点实现承租人在教育等基本公共服务方面与周边购房人逐步同权,逐步实现更高程度的权利公平共享。新建居住区应按照城市空间规划同步配套充足的公共服务设施,充分考虑租赁需求带来的差异化教育服务需求;既有城区应逐步挖潜,努力扩大教育资源保障能力,不断推进更高层次的教育同权。

任务4.

合理有序扩大保障范围

在完善住房保障制度方面，合理有序扩大保障范围,推动住房保障从户籍家庭为主转向城镇常住人口全覆盖。对低保和低收入住房困难家庭应保尽保,加大对环卫、公交等基本公共服务行业困难职工的保障力度,加强对新市民、引进人才的住房保障,对 “夹心层”提供适当住房保障支持,实现保障覆盖水平与社会经济发展阶段和人民实际需要相适应。处理好基本保障和非基本保障的关系,加快建立租购并举的公共住房供应体系,结合棚户区改造和老旧小区改造,完善总体住房保障体系。

任务5.

落实五方责任主体质量终身责任

在优化住房空间布局结构方面，坚持产城融合发展,住房与产业、商业、办公、文化等不同功能区域融合协调发展,促进各区域新建住房开发建设规模合理,推动高效通勤。整合优化住房用地资源,逐步增加中小套型普通商品住房开发建设量。注重公共交通特别是地铁站点重点向居住区布局,同时新增住房和城市改造更新的住房布局应与公共交通,特别是地铁站点布局结合进行。公共住房统筹考虑集中建设和分散建设,重点转向分散建设,更多地在商品住房建设项目中配建各类公共住房,使新市民、引进人才等各类保障对象,能够更好的分享城市成熟社区公共配套服务,方便工作和生活,增加城市吸引力。

提高住房建造质量上，严控工程质量,强化全过程监管,全面落实建设、勘察、设计、施工、监理等五方责任主体项目负责人的质量终身责任。推进分户验收和交付验房制度。健全房屋装修规程和规范导则,建立房屋装修主体安全责任制度,推行第三方房屋装修质量安全专业检测评估制度,实现责任主体、物业公司、社区委员会、业主委员会、执法部门、行政机构 “各负其责、联动共治”的房屋装修安全保障局面。积极推进住房全装修交付。

任务6.

建住房管理 “一张图”

规划中拟实现住房全生命周期管理。建设住房全生命周期信息化系统,实现住房从勘察、设计、施工、验收、交付、交易、使用、维修直至拆除的全生命周期数字化管理。增强对全市住房的全生命周期精细化管理。依托城市云脑二、三维 GIS平台,搭建住房管理 “一张图”,实现全市住房数据的空间化、可视化管理。并通过住房数据融合共享系统,开发数据接口向外共享住房本身属性、用途属性、安全属性、政策属性及市场主体等成果数据,满足住房交易、使用、维修、安全隐患排查、不动产登记、城市更新评估、治安管理、应急安全、税务管理等数据需求。加强数据交互共享,以住房为空间载体,进一步承载各类属性数据,通过数据关联综合,挖掘数据价值潜力,逐步建立地、楼、房、人、事、物多维度,广领域的数据模型,为 CIM 基础平台建设、智慧城市建设提供数据底座和应用场景,全面提升城市治理能力。

任务7.

基本完成2000年底前建成的老旧小区改造

按照规划，青岛市将在“十四五”期间基本完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造,按照急缓程度、结合财力状况推进2005年底前建成的城镇老旧小区改造。在现状评估和居民意愿调查的基础上,结合区市实际确定改造内容,编制专项改造规划和计划。落实菜单式改造方式,政府保障基础类改造内容,推动以市场化方式参与完善类、提升类改造内容。

同时，以城镇老旧小区为重点,结合供热体制改革、热源改造、市容环境整治、海绵城市建设等,完成城镇既有居住建筑节能改造1500万平方米以上,不断改善群众居住条件。

任务8.

优化提升社区服务和治理

规划拟大力发展社区养老服务。以社区老年服务站或老年人日间照料中心为重点,完善社区养老服务设施;线上线下相结合,合理增补各类适应老年人居家养老生活需要的家政、助餐、医疗和文化体育服务。以儿童为中心、家庭为基础、社区为纽带,联结和整合社会资源,完善社区儿童服务载体,提升儿童服务能级,为各年龄儿童全面健康成长提供专业化、全面化社区服务支持。

任务9.

推动房地产业转型升级

规划拟发展住房新供给与消费新平台。鼓励企业向房地产服务业延伸产业链条,以房地产多元化为目标,向租赁、养老、老旧小区改造、物业与社区服务等发展。利用山海资源,结合文化、健康、体育、休闲、旅游、度假等产业发展多元开发;推进 “互联网+”房地产经纪业转型升级;以社区服务为核心,推动房地产开发商向服务运营商转型。

发展智能建造新产业。加快推动智能建造与房地产业协同发展,集成5G、人工智能、物联网等新技术,形成涵盖科研、设计、生产加工、施工装配、运营维护等全产业链融合一体的智能建造新产业体系。加快建筑工业化升级、加强技术创新、提升信息化水平、培育产业体系、积极推行绿色建造、开放拓展应用场景、创新行业监管与服务模式。

任务10.

完善住房公积金制度

规划拟扩大缴存覆盖范围，按照广覆盖的要求,改进住房公积金缴存机制,加强多部门信息共享、联合执法,推进用人单位及其职工依法缴存住房公积金,推行企业开办和住房公积金缴存登记一网通办,提高企业缴存的灵活性。鼓励灵活就业人员等群体参加住房公积金制度,增加住房公积金积累,惠及更多有住房需求的群体。

优化资金使用政策。按照保基本的要求,优化住房公积金使用政策,解决缴存人不同需求阶段的住房问题。切实保障缴存人提取需求,加大对缴存人租房提取的保障力度,满足购房等住房消费提取需求,持续推进城镇老旧小区改造住房公积金支持政策。实施差异化个人住房贷款政策,重点支持缴存人贷款购买首套普通自住住房,加大对购买保障性住房的贷款支持力度。探索利用住房公积金支持租赁住房发展,所支持住房优先供应无房缴存人。

创新政务服务方式,推进线上线下服务有机融合。健全服务管理制度,开展服务提升行动,推动基础服务升级。拓展业务网上办理功能,加强综合服务平台建设,提高线上服务水平。深化胶东经济圈住房公积金一体化发展,推动高频服务事项 “跨省通办”“全省通办”,促进公共服务便利共享。