集中供地催化市场“裂变”,上半年全国土地市场成交量缩价涨

2021-07-22 15:43 大众报业·半岛网阅读 (55415) 扫描到手机

半岛全媒体记者 李晓芳

2021年2月份,自然资源部发布22个重点城市实施住宅用地“两集中”的政策,一是集中发布出让公告,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;二是集中组织出让活动。“两集中”供地政策涉及22个城市,包括北上广深四个一线城市以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。截至6月底,随着最后一个城市武汉完成首轮集中土拍,22个城市首批集中拍地落下帷幕。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,22城首批集中拍地共成交859宗,成交规划建筑面积10833.79万㎡,土地收金1.07万亿元,平均溢价率达14.7%。

22城首轮集中供地力度不弱,部分城市表现谨慎

7月22日,根据诸葛找房数据研究中心发布的《2021上半年全国房地产市场研究报告(土地篇)》,从今年第一批集中供地情况来看,22城首批供应土地规划建筑面积11828.46万㎡,占2020年全年供地量的31%。其中,长沙首批集中供地量占比高达51%,天津、北京、苏州首批集中供地占比均超过去年全年供地量的四成。另外,部分城市在首轮供地中表现较为谨慎,如成都、青岛、深圳、厦门四城首批集中供地量占比去年供地量均低于20%。

南北城市群热度分化显著

“两集中”政策首先在重点一二线的22城试点实施,然而不同区域城市土地市场成交热度分化显著,从成交规划建筑面积来看,中西部城市量级较大,武汉、广州、长沙3城的成交规划建筑面积位列前三,分别为992.65万㎡、799.15万㎡、761.76万㎡。

其次长三角经济圈土地成交规模不减,其中,杭州成交规划建筑面积为756.88万㎡,南京紧随其后,成交规划建筑面积为716.05万㎡。与此同时,深圳、厦门成交量垫底,成交规划建筑面积分别为91.01万㎡、53.05万㎡。

中部阵营及地方性中小房企抢占先机

从房企来看,在22城首批集中土拍中,不同业绩规模的房企呈现拿地分化特征。其中,销售业绩TOP11-30以及TOP51-100房企在今年首轮集中土拍中拿地占比较去年全年提升。销售业绩TOP11-30的房企在本轮集中土拍表现最佳,拿地占比35.71%,较去年全年上升5.52个百分点。销售业绩TOP51-100的房企拿地占比为21.24%,较去年上升6.9个百分点。

另外,销售业绩TOP10房企以及TOP31-50房企拿地占比均较去年有所下降,分别下降9.08和3.34个百分点。整体而言,在本轮土拍中,中部阵营房企以及部分中小型地方深耕型房企表现亮眼。各大阵营分化加剧,呈现出“中部活跃、头部趋稳”的特征。

预测:全年供需水平基本维稳,部分城市土拍规则或加码

在“两集中”的供地新政下,土地市场迎来新变革,土地供应节奏重新调整,上半年供地量不及去年同期,预计下半年随着重点城市陆续启动二轮及三轮供地,供应量会有所增加,成交量随之上升,整体来看,全年供应和成交量基本维稳,预计与去年相差不大。

从各等级城市来看,“两集中”政策将一二线城市和三四线城市的差距继续拉大,城市间分化加剧。对于集中供地的城市而言,部分首轮土拍热度较高的城市,不排除接下来有土拍规则加码的可能性,平均溢价率水平或将面临下滑。