半岛问法热线 | 房屋空置能否少交物业费?小区公共收益不公示咋办?律师解惑物业纠纷

2021-08-17 19:32 大众报业·半岛新闻阅读 (92482) 扫描到手机

文/图  半岛全媒体记者 李敏  张婧  实习生 张力方

小区的地上车位被开发商卖了,合法吗?

物业管理不到位 想成立新的业委会,到底该怎么做?

精装房有问题交付,能不能拒缴物业费 ?

物业纠纷琐事多,但又跟老百姓生活息息相关,市民关注度高。

8月17日上午9:00开始,半岛问法热线96663和80889800电话响个不停。市民围绕 “空置房物业费收取标准”、“小区物业业委会更换”、“公共面积被划车位”、 “物业公共开支未公开”等具体问题向律师咨询。本次问法热线邀请上海段和段(青岛)律师事务所合伙人律师张东霞和专职律师国茹锦为市民答疑解惑。

下期问法热线,将围绕市民关注的“继承纠纷”,我们邀请资深律师为大家解疑答惑,市民可在8月24日上午拨打半岛问法热线96663和80889800继续问法。

接线现场:

物业琐事多市民心里烦

律师现场答疑解惑

上午9时还不到,半岛问法热线电话铃声响起来。 “请问是半岛问法热线律师吗?”“你好,我是张律师。”市民张女士接通电话后,犹如见到了救星,开始不停地倾诉小区物业存在的各种问题,一连抛出了四个问题,电话打了20多分钟。张东霞律师耐心倾听,随时用笔记录下来市民疑问。由于张女士情绪激动语速很快,有些表达语义不详,张律师耐心劝导:“您不要着急,先放松下。”

听完张女士倾诉,张东霞律师一一给出了详细解答。“感谢你,这下我心里有底了。”半岛问法热线开通5个月来,已经为无数市民答疑解惑。

“物业纠纷涉及方方面面,跟老百姓生活息息相关,他们心里积了一些怨气,有时候更多是一种倾诉的需求。”两位律师不仅从法律角度做出专业的答复与解析,还从心理上为市民纾解情绪。

市民姜女士家的小区绿地消防通道被占,她每天出门看着都心急,不知该咋办?律师建议:占用消防通道停车是禁止的,应当要求物业公司尽快予以清理,确保消防通道畅通。但需注意,业主行使知情权应当具有正当性、合理性、必要性,且不得严重影响管理者的正常工作、不得侵害其他业主的合法权益、不得侵害物业管理企业的合法商业秘密。

空置房少交物业费需提前书面申请

现场接热线时,拒交物业费成焦点,而反映空置房物业费问题的市民比较多。根据青岛市的规定,空置房必须由业主向物业公司提交书面材料,在与物业公司协商一致的情况下,可以只交纳60%的物业费。

国茹锦律师介绍,小区的物业服务费主要是公共性服务收费,包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养,绿化管理、保安、保洁等,除业主与物业企业就空置免费事宜提前达成一致协议外,无论业主是否实际入住,即使房屋空置也应缴纳相应费用。针对房屋空置减免服务费纠纷,一般关切的两个问题:一是房屋空置条件是否成就,二是物业费减免比例。

就普通住宅前期物业期间,关于空置条件,根据《青岛市发展和改革委员会关于进一步贯彻实施<山东省物业服务收费管理办法>的通知》(青发改价格〔2019〕257号)规定,业主或物业使用人需提前书面告知物业企业并提供房屋空置证据(原则上以水、电、气均未使用为衡量标准,或者由双方协商约定衡量标准);关于物业费减免比例而言,2018年7月1日之前,减免的具体费用由业主或物业使用人与物业企业协商确定;2018年7月1日后,空置房物业费不得超过前期物业服务合同约定的60%。

需要注意的,2021年生效的《民法典》第944条规定,业主应向该财产缴纳财产费,服务提供商按照合同规定。如果物业服务提供者已按照协议和相关规定提供服务,则业主不得以未接受或不需要接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

律师建议,一是完善物业服务协议,业主或物业使用人与物业企业就房屋空置条件及物业费减免比例提前进行约定;二是在发生房屋空置情况时,业主要积极留存水电气等未使用的相关证据,并提前以书面形式向物业企业申请减免物业费,以确保自己诉求得以保障。

在当天的接线中还有一个比较典型的问题是,房屋质量问题、物业服务不满意问题是否可以成为拒交物业费的法定事由。

律师介绍说,从法律层面来讲,这并不属于拒交物业费的法定事由,前期的房屋质量问题应该找开发商来解决,如果是居住过程中出现了类似楼上漏水淹了楼下房间的情况,属于侵权事件,应当找对应侵权人来负责。如果物业企业未尽到合理的告知、通知以及日常检修等义务,应就自身过错对损失以及损失扩大部分承担相应责任。

律师说法

张东霞律师

今天跟大家交流的热线问题是地上车位的归属问题。市民郭某来电称,他所在的小区开发商将地上车位整体转让给了第三方的管理公司,进行统一的运营管理。郭某认为该部分车位应当是属于全体业主共有,开发商无权对外转让。

后经进一步的了解,得知郭某所在小区的地上车位是不占用共用面积,公共绿地以及公共道路的车位,该部分车位是经过规划审批且竣工验收的车位,而且郭某与开发商签署的购房合同的补充条款明确约定,该部分地上车位使用权归由开发商所有。

根据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条规定,建筑规划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式进行约定,占用业主共有道路或者其它场地的车位是归全体业主所有。因此郭某所在小区的车位,开发商是有权对外转让。此外法律还规定建筑区划内车位应当首先满足业主需求。

国茹锦律师

今天有市民打电话反映,发现其家中漏水导致墙皮脱落、墙角开裂、有水渍,与物业联系后,发现系楼上卫生间水龙头松动所致。

针对此类问题,我们可以从如下几个方面分析:从业主方面,业主或物业使用人是自己房屋的第一管理人,因自身过错致损的,比如忘记关窗致室内管道冻裂,不当使用家电致漏水,违规改造等,应就他人或自身损失承担相应的责任;从开发商方面,如果有充分证据证明,漏水是房屋本身质量问题引起,且在房屋质量保证书承诺的保修范围和保修期间内,可以要求开发商承担修复责任;从物业方面,如果物业企业未尽到合理的告知、通知以及日常检修等义务,应就自身过错对损失以及损失扩大部分承担相应责任。

今天问法热线电话量火爆,记者选取了一些有代表性的案例,供市民参考:

案例1:小区绿地消防通道被占咋办?

市民姜女士家住小区物业存在很多问题,绿地和消防通道经常被小区车辆占用,而且小区属于公共业主的地方被物业出租并有收益,但小区物业从来没有公示过。姜女士提出的问题,目前不少小区物业都存在,想咨询律师怎么解决?

律师建议:首先,占用消防通道停车是禁止的,应当要求物业公司尽快予以清理,确保消防通道畅通;其次,小区公共绿地被占用收费停车,业主可以要求物业公司公示车位出租收益;再者,物业公司坚持不公示的,业主可以起诉到法院要求公布共有部分的使用和收益情况的。但需注意,业主行使知情权应当具有正当性、合理性、必要性,且不得严重影响管理者的正常工作、不得侵害其他业主的合法权益、不得侵害物业管理企业的合法商业秘密。

案例2:空置房可申请少交物业费

去年10月份,市民王先生新房交付,由于暂时不想入住,他向所属物业公司申请了2020年11月到2021年4月期间空置房申请免交物业费,并按照规定办理了相关手续。很快到期后,王先生想要继续申请免交物业费手续延续3个月,但物业方表示这不符合空置房满6个月减收物业费的规定拒绝办理,在房屋空置情况下,物业方要求缴纳全部物业费。

律师建议:根据青岛市相关规定,空置房必须由业主向物业公司提交书面材料,在与物业公司协商一致的情况下,物业服务费按照不超过60%交纳。王先生可以与物业协调商量,由于之前已经申请了半年的空置房减免物业费,本次申请是否能视为延续了之前申请空置房的期限,可以和物业公司进一步协商解决。

案例3:小区公共收益不公示怎么办?

律师建议:按照规定,物业公司对公共收益应当进行公示。若物业公司未履行,业主可要求物业公司整改。如果物业公司仍不整改,可向物业上级部门去反映此情况,督促整改。另外,业主有权通过诉讼要求物业公司公示收益情况。

案例4:物业管理不到位 想成立新的业委会

市民丁女士所在的小区物业服务不到位,该物业公司是房产开发公司签订的一家物业公司,服务质量差,小区物业收入不公示收费明细,并存在违规收费的情况。

律师建议:针对物业管理不到位的问题,首先建议沟通整改,或要求上级主管部门物业办督促其整改,其次建议依照流程召开业主大会,重新选聘新的物业公司,保障小区住户的权利。

案例5:精装房有问题交付不能拒缴物业费

张女士的新房刚交付,由于房子是精装房,在交房过程中发现橱柜有问题、地面裂纹等房屋质量问题,部分业主想联合起来拒绝缴纳物业费,想咨询律师行不行?

律师建议:房屋查验交付后出现的房屋质量问题不是拒缴物业费的理由。房屋质量问题属于开发商的问题,可以在房屋质保期限内要求开发商维修。

案例6:小区公共区域办收费停车场

市南区居民鞠先生来电反映,自己所在的小区存在占用公共区域办收费停车场的问题,公共区域是属于业主所有,因此鞠先生认为此举不合理。

律师建议:应先确认开办的停车场是否取得合法审批手续,是否持证经营;该公共区域办理收费停车场是否经过业主大会表决通过。如不合规,鞠先生可以向主管部门投诉、举报。

案例7:开发商维修房屋导致无法入住

市北区张先生在收房后由于楼上漏水导致房屋无法入住,由于是开发商房屋质量问题,开发商进行维修期间没有入住,物业要求缴纳物业费,可否不进行缴纳?

律师建议:物业费是要交的,但是由于物业公司知晓房屋漏水一直无人居住,可以与物业公司协商能否按照空置房申请减免,空置房物业费上限为60%。房屋质量问题可以向开发商索赔。

案例8:小区公共绿地改划停车位需业主表决

市民李女士家住小区目前正在征集居民意见,想把小区公共绿地划线改车位,想咨询律师,如果改停车位会带来噪音、影响居住环境,如果不愿意改划车位,该怎么办?

律师建议:改变共有部分的用途需要由业主共同决定,根据民法典二百七十八条规定,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定该事项应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。如对改造有异议可在表决时提出。

案例9:老旧小区是否必须聘请物业?

市民李先生家住市北一老旧小区,小区内老年人居多。目前街道想要为小区聘请第三方物业公司进行统一管理,李先生称小区很多老人不愿意请物业,也不愿意每月支付缴纳物业费。

律师建议:老旧小区不是必须聘请物业进行管理。青岛市老旧小区改造正在推进封闭管理,但通常是街道办事处组织居民成立业委会后聘请物业企业入驻管理,或者街道办事处征求居民意见后进行选聘,李先生可以跟街道办事处如实反应诉求。

案例10:小区物业将消防通道划车位被收回

市北张先生的小区消防通道划了车位,物业已经进行出租并收益,在缴纳租金后,张先生使用了两年。但由于消防通道划车位是违法的,张先生车位被收回,想要退回两年的租金可不可行?

律师建议::由于张先生已经实际使用了该车位,很难要求退款。

法院判例:

判例一:车辆放停车场被相邻车烧,物业不担责

案件事实:2019年5月,原告刘某将车辆停放在被告青岛某物业管理公司管理的停车场中,由于相邻案外车辆起火导致原告车辆受损。在火灾发生后,被告保安通知相关人员采用现场灭火器进行了灭火扑救,因事故当天风力较大,通过使用灭火器无法扑灭起火点,被告工作人员随即拨打119进行报警处理。消防员到达现场后,火势予以扑灭,起火车辆报废,其他相邻五辆车均不同程度受损。原告认为,火灾发生后被告没有尽到安全保障义务,对其车辆受损负有责任,因此将被告诉至法院,要求判令被告赔偿原告经济损失20万元。此外,火势扑灭后,原告将受损车辆一直停放在停车场,未进行维修,也未缴纳停车费。

判决结果:本案为违反安全保障义务责任纠纷,《中华人民共和国侵权责任法》第三十七条规定,宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人,未尽到安全保障义务,造成他人损害的,应承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的,由第三人承担侵权责任;管理人未尽到安全保障义务的,承担相应的补充责任。

法院认为,本案中原告车辆起火系案外车辆起火所致,原告在未向侵权人主张权利的情况下,直接起诉要求被告承担赔偿责任,不符合法律规定,且原告未能证明被告未尽到安全保障义务导致原告损失或损失扩大,因此原告的诉讼请求不予支持,判决驳回原告诉讼请求。

原告不服一审判决,上诉到青岛市中级人民法院,二审法院认为因第三人侵权导致损害结果发生的,应当要求第三人承担侵权责任,只有安全保障人在未尽到合理限度范围内的安全保障义务,才在其能够防止或者制止的范围内承担相应的补充赔偿责任。被告在能力范围内采取了施救措施,尽到了合理限度范围内的注意义务,不应承担补充赔偿责任。最终法院判决驳回上诉,维持原判。

案例二:两次堵住地下车库入口,物业使用锁车器合法

因车辆堵塞,物业为恢复通行秩序,在合理范围内移车并使用锁车器的行为不具有违法性。

案件事实:原告刘某某与被告某物业公司财产损害赔偿纠纷一案,2017年11月11日晚,原告驾驶涉案车辆进入被告管理的小区内,因原告未缴纳停车费未能进入车库,原告即将车辆停放在地下车库入口处,被告因原告的车辆堵路,从而报警。2017年11月12日晚,原告再次将涉案车辆停放在车库入口处,后被告使用锁车器将涉案车辆上锁。随后,被告使用移车器将涉案车辆移开涉案小区,停放在道路旁边。同时被告在涉案车辆车窗处张贴《告知》一份。原告于2017年11月23日使用拖车将涉案车辆拖至修理厂进行维修。原告认为被告行为导致涉案车辆两侧出现损害,遂将被告诉至法院。

判决结果:法院认为原告将车辆停放在停车场入口,影响了小区的通行,在经过民警现场处理并已告知不要堵路行为的情况下,其第二次仍进行堵路的行为超出了权利的正当行使界限。物业公司将车辆移至合理位置,使用锁车器将车辆上锁,并进行了合理的告知,应当认为物业公司是一种合理履行管理职责的行为,因此被告行为不具有违法性,对原告的诉讼请求不予支持。

案例三: 房屋空置不能全减免物业费

案件事实:被告孙某某购买青岛市一处房屋,该房屋系由原告物业企业提供物业服务,依据被告签署的前期物业管理服务协议之约定,空置房物业费按物业费的100%交纳。被告孙某某于2012年12月27日收房,自2015年1月起再未缴纳物业费,现物业企业起诉孙某某要求支付欠付物业费用,而被告孙某某以房屋未实际入住使用为由抗辩,拒绝缴纳物业费。后物业企业同意对2015年1月-2018年6月期间的物业管理费按八折计算,2018年7月-2018年12月期间的物业管理费按六折计算,但被告仍拒绝支付。

判决结果:法院认为,依据《青岛市物业服务收费管理办法》(青价格〔2012〕83号)规定,业主大会成立前,房屋交付后空置一年以上的,其空置期间的物业费用按实际运行费用适当减免,减免的具体费用由业主或物业使用人与物业企业协商确定;合同另有约定的,从其约定。另据《山东省物业服务收费管理办法》规定,自2018年7月1日起,普通住宅交付后空置六个月以上的,其前期物业公共服务费应当减收,收取费用最高不得超过60%。原告物业企业一审自愿提出的物业费折扣比例不违反法律规定,系其对自身权利的合法处分,一审法院予以确认。

一审判决被告孙某某2015年1月至2018年6月期间的物业费按八折计算,2018年7月至2018年12月期间的物业费按六折计算。孙某某不服提起上诉,二审法院驳回上诉,维持原判。