楼市微观 | 加码“三稳”,强化“房住不炒”!今年的楼市“金九银十”将更显温和稳

2021-09-02 19:35 大众报业·半岛网阅读 (37355) 扫描到手机

       半岛全媒体记者 高勇男

刚刚过去的8月,青岛楼市让人感觉有点“凉”。

根据卓易数据统计,2021年1—8月截止到8月30日青岛新建商品房(包含住宅、商业、办公和公寓)市场累计成交金额约1730亿元,同比上涨约28.3%;累计成交面积约1130.75万㎡,同比上涨22.4%;累计成交套数98065套,同比上涨23.6%。但是,其中8月份新建商品住宅成交10966套,是今年以来的最低,成交面积127.48万㎡,成交总金额204.86亿,分别环比下降13.7%、11.2%和9%。

让人感到“凉意”的不止是数据,还有调控。从全国其他城市来看,严打“假离婚”购房、严禁炒作回迁房、学区房“双限”……8月楼市调控政策井喷式出台;从青岛来看,土地拍卖规则出现重大变化,控溢价、竞品质,对房企资金“续航能力”提出了更高要求,加码落实“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”调控目标,强化“房住不炒”基调。

一般来说,九十月份是一年中买房的好时候,这两个月的楼市相对比较火热。但2020年的“金九银十”受疫情影响“爽约”,未能出现往年的火热。综合来看,在“凉意习习”、8月“触底”的情形下,今年的楼市“金九银十”将更显温和稳。

城阳楼市继续稳健表现,9月入市新盘值得购房者期待。顺城万科海潮云起供图。

        城阳楼市成交量继续坚挺,9月有12盘集中入市

作为与西海岸新区、即墨区并驾齐驱的青岛楼市“新三叉戟”,城阳区(含高新区)前8个月的成交量继续坚挺。根据卓易数据统计,1月—8月,城阳区(含高新区)成交18967套,和达智慧生态城是面积、套数和金额的“三冠王”,网签1503套,面积12.41万㎡,网签金额18.17亿;亚军的金茂中欧国际城卖出15.8亿;卓越青岚郡卖出12.8亿位列第三。

城阳楼市的稳健表现源于步入青岛主城区、共有产权政策持续且门槛降低、原流亭机场片区“未来之城”概念三大利好因素的刺激。

步入“金九银十”,城阳楼市挑起了“供货大户”的大梁。据房天下数据监控中心统计显示,9月青岛楼市预计约49盘计划推新或首开,入市供货量比较可观。从区域来看,原黄岛区13盘占比27%居首,其次为城阳12盘占比25%,即墨7盘占比14%。城阳12盘中,不乏顺城万科海潮云起等纯新盘,目前已启动认筹。此外还有龙湖春江天越、绿地观澜半岛、青特悦海府、天一仁和智慧之城等项目的加推。

        近郊房源开始“花式降价”,城阳片区备受考验

近期,在“三道红线”的强力监管下,开发商对于资金的“续航”需求显得越发迫切,以价换量的项目多了起来,有的项目呈自由落体式下降,有的以抵账房、特价房、去精装、分期首付等花样促销形式降价,这些项目主要集中在青岛的近郊区域。记者了解到,原胶南片区有楼盘从原价18000—20000元/㎡掉到了14000元/㎡,并出现了“9字头”房源;胶州片区有楼盘出现“跳水价”,从原先的高点14000元/㎡到现在的7000多元/㎡还送车位,并出现了“7字头”房源;即墨片区也出现了“9字头”房源还送车位。

在城市发展规划上,城阳刚刚步入青岛主城区,但在楼市人居上,城阳楼市尚未完全“主城化”,其它近郊片区的连带影响依然存在。更关键的是,无论是主城区还是“未来之城”都是概念因素,发展红利需要时间落地,实打实的还是共有产权政策,这是去年至今城阳楼市的重要支撑。但从现阶段的市场一线反馈来看,因政策调整须要房企垫资,这对于资金“续航”需求迫切的房企来说,是一个不小的压力,让部分房企进退两难,造成了该政策的“后继乏力”。且共有产权政策处于持续收紧状态,近期又取消了5—7类人才的二套政策。由此可见,其它近郊区域的“花式降价”依然能刺激城阳片区部分房企的神经。

2021年1月—8月青岛各区商品房销售情况。

今年7月份,卓易数据曾统计分析过青岛各区域板块的成交均价(依据2021年1月1日—7月25日住宅网签成交口径)。其中,城阳中心片区的成交均价在16360元/㎡,白云山片区在15435元/㎡,夏庄片区在16499元/㎡,流亭片区在14801元/㎡,城阳南在17339元/㎡,白沙河在17658元/㎡,惜福镇片区在12059元/㎡,棘洪滩片区在11033元/㎡。

夏庄、城阳南、白沙河片区因交通优势并贴近传统主城区,属于承接人口外溢的重点,价格处在高位;城阳中心片区、白云山片区成熟配套优势明显,价格较为坚挺。换言之,如果城阳片区出现可能的“花式降价”,或将从棘洪滩、惜福镇等外围片区先开始。

        面粉决定面包,青岛第二批土拍将成9月份最大热点

房价和地价的关系就好比是面包和面粉,土地市场直接影响楼市走向。今年青岛实行住宅用地“两集中”同步公开出让,全年分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让,这一新政也导致房地产市场的土地拍卖竞争在激化中日趋理性,甚至是谨慎。

青岛第二批土拍在经历7月30日挂牌、8月11日紧急叫停终止出让后,8月18日再度重新挂牌拍卖。但从报名方式、竞价规则,再到配建模式、审查条件等都发生了很大的变化,并提出了“控溢价、竞品质”,对房企来说这无疑是一场新的考验。重新挂牌显示,城阳区(含高新区)将有28宗地块在9月份出让,城阳区的拍卖时间为9月8日,高新区的拍卖时间为9月9日。可以预见,伴随着一批房企的成功拿地,年底前将有批量项目集中入市,而这或将造成部分追求品质的改善型购房者的观望、谨慎出手。