底价成交、线下竞品质、终止出让……详解青岛市第二次集中土拍

半岛全媒体记者 于红靓

9月8~10日，青岛第二次集中土拍，3天共72宗地底价成交，成交总价约269.33亿元，成交地块总占地面积约255万㎡，规划建面约618万㎡，最高成交楼面价18059元/㎡，另有多宗地块因故拍卖终止。本次土地拍卖中，土拍规则发生明显变化，强调达到最高限价后竞高品质商品住宅，且严格规定了违背规则3年内不得在青岛拿地。

市北4宗地底价成交，最高成交楼面价9300元/㎡

8日，青岛第二次集中土拍拉开。上午，市北区4宗地拍卖，市北区成交的4宗地均位于老四方西部，4宗地总占地面积181090.06㎡，规划总建面484968.53㎡，成交总价34.6亿。

其中，华润、青铁等竞得欢乐滨海城2宗地，其中1号商住地占地面积63938.56㎡，容积率2.5，规划建面159846.4㎡（商品住宅7.5万㎡），楼面价8600元/㎡，总价13.4亿。2号商业用地占地面积55311㎡，容积率2.6，规划建面144300㎡，楼面价5090元/㎡，总价7.34亿。百洋＆华新园地块位于规划占地1300亩市北大健康产业园内，总占地面积61660.2㎡，规划建面18.4万㎡，总价13.9亿，其中3号地块为商住地，占地面积36697.5㎡，容积率2.9，规划建面10.6万㎡（商品住宅10.2万㎡），楼面价9300元/㎡。

李沧8宗地底价成交，最高成交楼面价10500元/㎡

8日上午，李沧8宗地拍卖，最终8宗地均底价成交，总占地面积21万㎡，规划总建面59.2㎡，总价49.2亿。

其中，绿城竞得青山路两宗地块，总建面10.5万㎡，其中LC0201-05地块占地面积16013.5㎡，规划建面50442.53㎡，楼面价10500元/㎡，总价5.3亿；LC0201-15地块占地面积13984.1㎡，规划建面54537.99㎡，楼面价10000元/㎡，总价4.57亿。海尔、金茂竞得甘泉路两侧5宗地，总占地面积136212.4㎡，规划建筑面积40.82万㎡，总价32.7亿，最高商住地楼面价10000元/㎡；华新园竞得石牛山路以东地块，此次成交地块占地面积43939.5㎡，容积率1.8，规划建筑建面79091.1㎡，楼面价8830元/㎡，总价6.2亿。

城阳20宗地块底价成交，流亭机场北3宗地引关注

8日下午，城阳20宗地拍卖，20宗地总占地面积853730㎡，规划总建面197.25万㎡。最终，20宗地均底价成交，成交总价58.75亿元。本次拍卖中，青特收入白云山片4宗地；万科、顺城收入白沙湾3宗地宗；保利获得流亭机场北侧2宗地……青特、万科、保利等开发商均有收获。

白云山片区住宅地块，位于城阳区城阳街道凤山南路北、驯虎山路西，土地为商住用地，占地面积49875㎡，容积率≤2.0，规划总建面96950㎡，成交总价3.54亿，楼面价3653元/㎡。城阳街道文阳路北、中川路西地块占地面积11511㎡，总建面2.3万㎡（1841.76㎡租赁型人才住房），成交总价9940万，楼面价4693元/㎡。

流亭北3宗地，其中9号地块位于城阳区流亭街道天河路北、凤岗路东，土地用途商住地，占地面积51935㎡，容积率≤2.5，规划建面120748.87㎡，成交总价4.35亿，楼面价3604元/㎡；10和11号地块1宗为纯住宅、1宗为商业用地。其中住宅用地城阳区流亭街道天河路北、凤岗路东，土地用途商住地，占地面积80114㎡，容积率≤2.5，规划建面177067.5㎡，成交总价7.3亿，楼面价4124元/㎡。

崂山3宗地底价成交，最高楼面价18059元/㎡

9日，青岛第二次集中土拍第二天。上午，崂山3宗地拍卖，3宗地总占地面积16.07万㎡，规划总建面41.98万㎡，最终，3宗地均底价成交总成交价约34.5亿元。

具体来看，崂山地块拍卖中，鲁信置业底价288523.774万元获得松岭路38.7万㎡地块，该地块位于规划新南路以东、松岭路以西、规划科技园一路以南、合肥路以北，海信都市果岭北侧，总占地面积127727.5㎡，规划总建筑面积387040㎡，1＜容积率≤3.085，其中城镇住宅建面约278740㎡，起始楼面地价10351元/㎡，最高限价11903元/㎡。划拨建面约10.83万平米用于建设租赁型人才住房、医疗卫生、幼儿园等。

青建底价37007.4058万元获得沙子口地块，该地块位于位于崂山区规划姜哥庄路以东、北姜安置区以北，总占地面积22196.6㎡，其中出让的住宅部分占地20289.6㎡，规划建筑面积20492.5㎡，1＜容积率≤1.01，楼面起始价为18059元/㎡，最高限价20767元/㎡。

北泰底价19503.5063万元获得浮山后地块。该地块位于浮山后劲松八路以北、竹韵山色小区以南、崂山实验初级中学以西，是西韩经发用地，占地面积10756.6㎡，1＜容积率≤1.14，规划建筑建面12262.5㎡，楼面起始价15905元/㎡，最高限价18290元/㎡。

即墨4宗地底价成交，最高楼面价2722元/㎡

9日上午，即墨区4宗地拍卖，总占地面积185481㎡，规划总建面407080㎡，最终，这4宗地块被珠海西部铁建城开发有限公司、青岛金翰置业有限公司、青岛市即墨区城市旅游开发投资有限公司以底价73633.5112万元分别竞得。

编号JY21-34地块被青岛市即墨区城市旅游开发投资有限公司竞得，该地块位于湘江一路以南、营流路以东、大庙山一路以西、湘江二路以北，占地面积31623㎡，规划建筑面积88544㎡，容积率1≤R≤2.8，建筑密度≤20%，绿地率≥35%，规划用途为商住用地。

编号JY21-35地块、JY21-36地块被珠海西部铁建城开发有限公司竞得。编号JY21-35地块位于青岛蓝谷莱青路以西、温泉河支流以北、圣罗尼克以南、规划南北快速路以东，占地面积86836㎡，规划建筑面积173672㎡，容积率1≤R≤2.0，建筑密度≤20%，绿地率≥35%，规划用途为商住用地。编号JY21-36地块位于青岛蓝谷刘家山村以南、黄埠山以北、地铁11号线以西，占地面积62903㎡，规划建筑面积132096㎡，容积率1≤R≤2.1，建筑密度≤20%，绿地率≥35%，规划用途为商住用地。

编号JY21-37地块被青岛金翰置业有限公司竞得，该地块位于珠江二路以南、规划路以东，占地面积4119㎡，规划建筑面积12768㎡，容积率1≤R≤3.1，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，规划用途为商住用地。

中德生态园两宗地底价成交，总价3.92亿元

9日下午，中德生态园有2宗地块（1宗纯住宅+1宗商住）拍卖，2宗地总占地面积8.37万㎡，规划总建面106931.92㎡，最终，2宗地块均被青岛英创建设发展有限公司底价竞得，成交总价3.92亿元，最高楼面价4024元/㎡。

1号地块为纯住宅用地，占地面积41172㎡，总规划建面45289.2㎡，容积率1.1，楼面价4024元/㎡，成交总价1.82亿.

2号地块为商住综合用地，占地面积42512.22㎡，总规划建面61642.72㎡（住宅32670.64㎡），容积率1.45，楼面价3403元/㎡，成交总价2.1亿。

高新区8宗地终止拍卖，含7宗商住地

按原公告，9日下午，高新区8宗储备国有建设用地使用权要拍卖。但土拍前，9月8日，市自然资源和规划局两次发公告，8宗地块全部终止拍卖。

这8宗地块中，7宗商住地总占地面积355826㎡，规划总建面66.12万㎡，加上搭配出让的工业用地，起拍总价24.8亿元。从拍卖公告看，此次拍卖的住宅、商住地块均设置的最高限价，溢价率不超15%。

西海岸31宗地底价成交，4宗地转线下竞品质

10日，青岛第二次集中土拍第三天，西海岸35宗地块走上拍卖台。这35宗地总占地面积981339㎡，规划总建面243万㎡，起拍总价89.5亿。最终，31宗地成交，总占地面积875996㎡，总建筑面积218985㎡，成交总价81亿，融创、和达、万科、华润、青铁置业、金茂、黑卓等开发商均有收获，另外4宗地块因吸引多家开发商竞拍，达到最高限价，转到线下竞高品质商品住宅建设环节。

此次西海岸拍卖的35宗地中，4宗地吸引多家开发商争抢。

HD2021-3107地块占地面积30824㎡，容积率≤2.5，建面77060㎡（住宅69354㎡，商业7706㎡，租赁人才住房7706㎡），起拍总价2.64亿。HD2021-3108地块占地面积27245㎡，容积率≤1.8，规划建面49041㎡（住宅44136.9㎡，商业4904.1㎡，划拨租赁人才住房4904.1㎡），楼面起始价4122元/㎡，起拍总价1.82亿。HD2021-3121地块占地面积33658㎡，容积率≤2.42，规划建面81452.36㎡（住宅73307.12㎡，商业8145.24㎡，划拨租赁人才住房8145.24㎡），楼面起始价3965元/㎡。HD2021-3122地块占地面积13616㎡，容积率≤2.42，规划建面29655.65㎡（住宅26360.58㎡，商业3295.07㎡，楼面起始价3966元/㎡。

业内人士分析，这4宗地块有非常健康的商住比，且地理位置优越，周边教育、交通配套资源较好，对竞拍资质要求没有过多限制，因而引发激烈争夺。这4宗地块达到最高限价后，网上土地竞价中止转到线下竞高品质商品住宅（包括绿色建筑、智慧化基础设施配置、装配式建筑）建设环节。

除4宗地块转线下竞品质外，另外31宗地均底价成交。其中面积最大和成交总价最高的地块为HD2021-3091地块，该地块位于黄岛区长江路北、江山路东、规划五台山路西、规划五台山路南，建面27.25万㎡，成交总价17.5亿，楼面价6904元/㎡；成交楼面价最高的地块为HD2021-3126地块，楼面价7391元/㎡，该地块位于黄岛区嘉陵江路西、珠江路北，占地面积8199㎡，容积率2.5，规划建面20497.5㎡，成交总价1.36亿元。