半岛观察丨花式降价促销频现 青岛近郊楼盘开启“百盘大战”！开发商能否借力金九实现反转？

9月15日，国家统计局发布了2021年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，数据显示，8月青岛新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，现“九连涨”；二手住宅销售价格环比上涨0.1%，现“七连涨”。总体来看，8月青岛新房、二手房售价环比均涨，且涨幅相较于7月均回落。2021年房地产调控已突破420次，数据显示，购房者入市欲望跌至冰点。本月正是传统的楼市黄金九月，各路开发企业能否借力金九实现反转呢？

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环比涨幅回落！青岛新房售价“九连涨”，二手房“七连涨”

据国家统计局发布的数据，8月青岛新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，已连续9个月上涨，且环比涨幅相较于7月回落0.2个百分点；同比上涨5.4%，涨幅与7月持平。

从户型来看，8月岛城新建商品住宅90平方米以下、90～144平方米、144平方米以上三种户型的销售价格环同比继续上涨，其中，环比分别上涨0.8%、0.8%、0.7%，同比分别上涨4.8%、5.2%、6.1%。

相比7月，8月三种户型的售价环比涨幅分别持平、回落0.1和0.5个百分点；同比方面，涨幅分别持平、扩大0.2个百分点、回落0.6个百分点。

二手住宅方面，8月岛城二手住宅销售价格环比上涨0.1%，已连续7个月上涨；同比上涨1%。相比于7月，8月岛城二手住宅销售价格环同比涨幅均回落，其中环比涨幅回落0.2个百分点；同比涨幅回落0.3个百分点。

从户型来看，8月，岛城二手住宅90平方米以下、90～144平方米、144平方米以上三种户型的销售价格环比分别持平、0.1%、0.3%；同比分别上涨1.1%、0.4%、2%。

数据显示，相较7月，8月三种户型的销售价格环同比涨幅均回落，其中，三种户型的销售价格环比涨幅均回落0.2个百分点；同比方面，三种户型的销售价格分别回落0.2、0.4和0.3个百分点。

省内其他城市，济南、烟台、济宁在统计行列，8月济南新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，同比上涨5.2%；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，同比上涨0.9%。

烟台新建商品住宅销售价格环比下跌0.1%，同比上涨3.6%；二手住宅销售价格环比上涨0.1%，同比上涨4.2%。

济宁新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，同比上涨9%；二手住宅销售价格环比下跌0.2%，同比上涨4.6%。

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市区豪宅“秒光”，郊区陷入“百盘大战”

2021年房地产调控已突破420次，购房者入市欲望跌至冰点。据克而瑞地产研究数据显示，今年8月，29个重点监测城市商品住宅成交面积同、环比分别下降22%和10%，百强房企整体业绩表现不及历史同期。值得注意的是，本月正是传统的楼市黄金九月，各路开发企业能否借力金九实现反转呢？

克而瑞地产研究数据显示，今年8月，29个重点监测城市商品住宅成交面积同、环比分别下降22%和10%，百强房企整体业绩表现不及历史同期，TOP100房企单月销售操盘金额同比下降20.7%、环比下降10.7%。

数据显示，2021年8月，百强房企中近7成企业单月业绩同比降低，其中26家同比降幅大于30%。同时，包括绝大部分TOP30房企在内，近8成企业单月业绩不及上半年月均水平。整体来看，8月房企单月业绩表现不及上半年及历史同期，有逾40家百强房企同环比双降。记者查阅资料了解到，从多家已公布8月销售业绩来看，多数房企业绩下滑。其中，8月，万科实现合同销售面积219.4万平方米，合同销售金额370.3亿元，同比降36.9%；旭辉控股合同销售金额约200.2亿元，同比减少21.8%；时代中国前8个月签约面积与去年同期的352.9万平方米减少13.8%。

纵观今年上半年房地产市场行情，房企利润率水平降至历史低位。数据显示，被视为“利润王”的中海地产，上半年毛利率和净利率分别同比下降2.1个百分点和3.9个百分点；包括华润置地、万科在内的多家行业龙头，盈利水平均有不同程度的下滑。

具体来看青岛楼市，A面是市区豪宅“秒光”，B面是郊区陷入“百盘大战”。据卓易统计数据统计显示，今年前8个月，青岛楼市销售排行榜前六名有五个崂山豪宅，热销到无以复加的程度。与此同时，近郊楼盘开启“百盘大战”，纷纷开启降价模式，工抵房、特价房、精装改毛坯频现市场。

2021年8月，青岛新房成交创近半年新低。数据显示，8月份青岛新建商品住宅成交10966套，为近半年来最低点，成交面积127.48万平方米，成交总金额204.86亿，分别环比下降13.7%，11.2%和9%。数据的急转而下，在市场上也得到了印证。近期，青岛近郊出现了多个楼盘降价大跳水，个别板块甚至出现了“百盘大战”的现象。像是西海岸灵山湾龙玺、碧桂园珠山郡等，胶州新城区的奥园、花样年、少海板块以及胶州上合的荣盛等出现了不小幅度的降价，即墨也出现了花式降价促销，无论从规模还是降幅，都是今年以来最大的。“政策调控从供应端和需求端多管齐下，“房住不炒”的基调正不断渲染。”卓易数据首席分析师王玟琳表示，房子作为投资理财属性的意识减弱，目前楼市分化是”不断挤掉水分“之后的表现。

不过，值得注意的是，青岛主城区楼市，尤其是崂山片区在今年的市场表现可谓可圈可点。数据显示，今年前8个月，青岛楼市销售排行榜前六名中，有五个来自崂山板块，高端楼盘销售热度可见一斑。具体来看，2021年前8月青岛住宅TOP10项目累计销售合计约236亿。其中，大云谷·崂山金茂府签约44.87亿位居首位，山东头银丰玖玺城34.6亿位列第二，单套平均总价超过1100万，目前一期房源多剩低楼层；融创影都学府签约30.83亿元。此外，位于崂山区的海信君澜，凭借26.25亿元销售金额位居榜单第四席位，融创崂山壹号院项目销售19.41亿元位居第五，同样在崂山板块的佳源华府项目以成交257套、销售金额19.29亿元位居第六。

金九作为传统黄金节点的最后一个档口，已然过半，各路开发企业能否借力金九实现反转呢？对此，中国房地产数据研究院陈晟表示，下半年将面临惨烈的价格竞争。一些资金压力比较大的企业，完成全年目标完成率相对困难，部分房企因资金紧张降价是大概率事件。

从青岛市场来看，新盘选择在金九银十首次登台，也背负了一定的压力。据记者初步统计，9月青岛共约有30个楼盘开盘或推新，在入市新盘数量上甚至少于过去两个月。不同于8月份的西海岸、城阳的扎堆现象，9月份入市新盘的分布则比较均衡，西海岸、城阳区、市北区和即墨区均有不少新盘入市。

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二手房价格迎77个月拐点，房价这次真的要跌了？

据国家统计局公布的8月70城房价数据，随着各地全面落实房地产长效机制，持续加强房地产市场调控，70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体延续回落态势。

但就当一线城市及热点二线城市终于见到加码楼市调控的成效时，部分三四线城市的房价却跌得“受不住了”。楼市的冰火两重天，咋回事？

“值得注意的是，这是2015年4月来连续77个月，除了疫情影响的2020年2月，二手房价格下调城市最多、上涨城市最少的一个月。信贷收紧下，楼市拐点出现了。”中原地产首席分析师张大伟表示。

根据国家统计局公布的数据，8月二手房房价上涨城市减到只有27个，7月时这个数字还是41个。3月份时二手房最火爆，上涨城市数量达到最多的58个，下跌的仅有9个。

“随着当前银行信贷政策的收紧、二手房参考价制度的推进、学区房的积极管控等，当前二手房下跌城市数量增加，房价泡沫剔除。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为。

“对比来看，二手房市场调整幅度超过新房。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐也表示，一方面二手房指导价及银行贷款额度收紧对二手房的限制作用更大，另一方面，市场下行的预期在二手房市场传递的更快。

“回落”、“下降”成为了二手房市场关键词。8月，4个一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点。二线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%，连续两个月下降。

从一线城市看，北京、上海和广州环比分别上涨0.4%、0.2%和0.5%，涨幅比上月分别回落0.3、0.5和0.1个百分点；深圳环比下降0.4%，连续4个月下降。

“二手住宅本身更能反映市场真实热度，一线城市的降温表现明确。”58安居客房产研究院分院院长张波认为，一线城市市场成交量开始出现萎缩，预示着下一步房价会上涨乏力。

据中原地产研究中心统计，截至2021年8月，全国累计房地产调控已经突破420次。相比于去年同期的368次，全面刷新历史纪录。

住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、整顿经营贷、土地供应改革、鼓励租赁、打击炒作学区房……在前8个月以“收紧”为关键词的楼市调控浪潮中，慢慢出现了一些不一样的行动。

“近期要重点关注‘限跌令’下的部分城市表现。后续对于房价跌幅较大的城市，需要关注库存去化的压力，同时确保销售秩序稳定，这是一个新的风险点。”严跃进指出。

近期，多个城市发布新房的“限跌令”，包括湖南岳阳、江苏江阴、河北唐山、辽宁沈阳、山东菏泽、云南昆明、广东惠州等。

“二线城市的新房在降温通道之上，三线城市降温则是在加速。”张波指出，二线城市二手住宅销售价格环比已转为持平，是市场风格转变的一个重要信号。而三四城市的市场变化会更为快速，市场的冷热切换也更明显。

“结合部分城市已经出台的‘限跌令’来看，未来房价下行压力增大的城市数量会不断增多，调控分化也会在更多城市中出现。”张波表示。

“房地产市场既要抑制房地产泡沫，又要防止大起大落。稳才是楼市的理想状态。”诚如业内人士所言，不管是“限涨令”还是“限跌令”，调控的方向不同，终点却只有一个，就是“稳”字当头。

“三季度属于全国房地产市场降温较为明显的阶段，尤其是各地信贷政策持续收紧，市场交易量下滑，也使得价格指标出现比较明显的降温。”严跃进认为。

贝壳研究院统计显示，年底前市场仍有向下调整的压力，市场预期持续减弱。8月二手房市场景气度创下2019年以来最低水平，接近市场转冷的警戒线；新房市场带看活跃度持续下降，需求端保持观望，市场成交量价保持向下调整。

“整体来看，8月各类城市均已确定性进入降温通道，虽有部分城市的房价依然保持一定上涨，但总体的上涨力度已经趋缓，‘金九银十’同比大降温，成色不足将是大概率趋势。”张波认为。

你感受到房价的变化了吗？

半岛新闻综合整理 素材来源：中国新闻网、青岛财经日报、半岛全媒体记者 李晓芳等