半岛问法热线 | 污水倒灌淹了家损失十多万元,二楼把业主全告了!律师解惑物业纠纷

2021-10-13 05:31 大众报业·半岛网阅读 (53741) 扫描到手机

文/图  半岛全媒体记者 李敏 尹彦鑫

物业能售卖小区公共停车位吗?

物业联合业委会涨物业费,业主们该怎么办?

业主车辆被小区外来车辆刮擦,物业是否该担责?

10月12日,半岛问法热线96663和80889800电话不断,围绕业主委员会成立、邻居纠纷、房屋质量问题、下水道堵漏责任的承担、小区车辆的刮蹭、物业收费与服务不相符等方面焦点问题,山东锦海盛律师事务所周林海律师和于翠红律师在线一一答复,为市民答疑解惑,搭建维权沟通桥梁。

问法现场:

律师现场答疑解惑

9:00刚到,半岛问法热线80889800就响了起来。“请问是半岛问法热线吗?”“你好,我是周律师。”市民张女士接通电话后,开始不停地倾诉小区物业存在的各种问题,一连抛出了多个问题。周林海律师耐心倾听,随时用笔记录下来, “您不要着急,慢慢说。”

听完张女士倾诉,周律师一一给出了详细解答。“感谢你,这下我心里有底了。”半岛问法热线开通7个月来,已经为无数市民答疑解惑。

“物业服务的事可大可小,大因为涉及到千家万户,小是因为服务费也就几千元或几百元。物业纠纷涉及面广,而且纠纷多而复杂。”两位律师不仅从法律角度做出专业的答复与解析,还从心理上为市民纾解情绪。

“遇到问题,业主要寻求合理的解决途径,加强沟通与调解,增进物业服务企业与业主之间的相互理解和信任。” 于翠红律师接到一个市民电话,有位业主不满意物业提供服务,一直迟交物业费导致被物业起诉。“如果业主因为拖欠物业费被告了, 再拒不缴纳被强制执行,甚至上了失信人名单,这样就有些得不偿失了。”于律师建议业主在遇到物业纠纷时还是多沟通及时解决问题。

如果排污管倒灌把家里淹了,又查不到堵塞物的来源,共同使用这根排污管的其他住户,要不要承担责任呢?

半岛问法热线就接到这样一通电话,市民张先生说自己莫名其妙成了被告,而状告自己的竟是邻居,起因竟是二楼邻居家中反水。律师表示,楼上邻居若能提供未入住证明可免于担责,开发商管道设计有缺陷也应承担责任。

“早些时候,我们莫名其妙收到了法院传票,才知道楼下邻居真的把我们起诉了。”市民张先生有点苦恼,“我们家没有排过大块杂物,不可能堵塞下水管,怎么还跟着被起诉呢?”现实生活中,小区公共下水管道堵塞导致居民家中反水受损的情况屡见不鲜,邻居们因此闹上法庭的也不在少数。

记者了解到,张先生所在小区交房没几年,类似倒灌的情况也发生过,但是损失不大没有闹到走诉讼这一步。“之前物业群里有人反应过排污管反水的情况,因为开发商的设计下水管道有个W的形状,开发商也做了修改。”张先生告诉记者,“只不过这次损失比较大,有十多万,二楼就把开发商和楼上的邻居一起告上了法院。”

二楼想要求赔偿,而其他业主对这个责任划分有异议,于是就走了法律程序。周林海律师表示,“如果之前有业主反应过下水管道不好用的情况,二楼业主就有个需要注意的义务,除开发商、楼上邻居外,房主本身也要承担一定的责任。 ”

周律师表示,还有一种情况,楼上业主不需承担责任。“楼上业主如果没有过错,就要提供绝对没有过错的过硬证据,比如你家在此期间无人居住,有物业证明,电费水费证明等。”周律师表示,“如果楼上业主不能举证,你就存在可能的过失,就会承担一定程度的责任。因为楼下的损失肯定是由于上层住户用水造成的。”

律师感悟:

周林海律师:

今天做客半岛都市报问法热线栏目,针对广大市民提出的诸如业主委员会成立、邻居纠纷、房屋质量问题、下水道堵漏责任的承担、小区车辆的刮蹭、物业收费与服务不相符等涉及物业公司相关问题一一解答,深刻认识到:物业服务的事可大可小,大因为涉及到千家万户,小是因为服务费也就几千元或几百元,但是要做好服务则不容易,因此建议物业公司严格按照《物业服务合同》约定的内容进行管理服务,切实回应业主的关切,提高服务质量,而业主则应当积极配合物业公司,及时缴纳物业费,形成良好的互动关系,使业主居住的小区和谐、文明、安定、整洁、优美。

于翠红律师:

随着经济的迅速发展,市民的生活水平提高。大部分的市民住进高楼,接受物业服务企业提供的服务。但是,近年来产生的“物业纠纷”也很多。如小区卫生问题、停车问题、业主财产遭受损害、房屋漏水等等诸多问题。在处理的时候可能遇到一些问题,解决不畅,通常业主会采用拒缴物业费的方式来抗辩,这不是一个合法的解决途径。

遇到问题,业主要寻求合理的解决途径,加强沟通与调解,增进物业服务企业与业主之间的相互理解和信任。同时,物业服务企业也要根据物业服务的内容、质量、标准等完善自己的服务体系,提高服务水平。对业主提出的问题作出积极的回应,协助解决。物业服务与我们每个人的生活息息相关,人民生活无小事。让我们从自身做起,为构建和谐的居住环境尽一份力量。

现场咨询热线比较多,记者整理了部分案例供市民参考

案例1:房顶漏水因开发商原因致使超过保修期,业主该如何维权

市民周先生住在顶楼,入住不久后就出现房顶漏水的情况,多次找物业协商处理,物业联系开发商处理几次之后,问题仍然没有解决。“最近下雨后房子仍然漏水,我又去找物业协商,物业告诉我房子已经超过5年的保修期,他们不负责了,让我自己想办法,这对吗?”

律师建议:保修期内,房子出现问题开发商应该负责修理,保修期外出现问题开发商不负责修理。“像周先生这种情况,保修期内就出现问题一直没有修好,业主可保留好在保修期内多次向开发商反映存在质量问题,开发商一直维修但仍未解决问题的证据,以证明其延长保修期,同时可收集房屋质量问题的证据,向法院提起诉讼,要求开发商进行相应的赔偿。”

案例2:物业联合业委会涨物业费,业主如何应对

王先生反映,自己小区所在的业委会与小区物业可能存在不正当利益交换,想要给业主涨物业费,如何罢业务会解聘物业?

律师建议:小区居民达到法定人数可以召开业主大会,依照法律规定和业委会成立与罢免的规程,对本届业委会成员进行罢免,具体的罢免程序要参照本小区业委会的具体规章,罢免业委会成员后成立新的业主委员会组成人员,之后对物业公司收费不合理的地方可以监管或者有结余的地方可以提出处置意见,甚至是召开业主大会更换物业公司。

案例3:物业不作为,业主可不缴纳物业费吗?

杨先生反映,自己小区没有业委会,物业服务不到位,经常存在垃圾清理不及时、保安不尽职等情况,自己可不可以不交物业费?如果物业把自己告了,自己胜诉的可能性有多大?

律师建议:周律师认为,业主享受了物业公司的服务,就有缴纳物业费的义务。“杨先生小区没有业主委员会,与物业公司沟通不畅,建议业主召开业主大会,成立业主委员会,与物业公司进行对话,解决物业服务不到位的情况,同时业主也要保留好认为物业不作为的证据。但是因为物业公司存在的某些不尽职的情况就拒绝缴纳物业费,被物业公司起诉至法院,根据司法实践来讲业主败诉的可能比较大,因为物业公司所收取的物业费包含多种服务项目,不能因为某一项服务不到位,而拒交全部的物业费,但是业主能够有合理的证据证明物业服务不到位,双方可以私下协商或在法院的主持下进行协商,或许会减免部分物业费。”

案例4:杂物堵塞下水管 ,二楼业主把楼上全部业主告了

市民李先生反映,装修杂物堵塞下水管道,脏水冒溢把自己家淹了,但是楼上邻居没人承认,该怎么办?

律师建议:首先如果能够确定堵塞物,根据堵塞物确定责任人,可与其协商赔偿,协商不成可通过法律途径解决。如果不能确定堵塞物,而又没有邻居承认,可以将楼上共用同一根排污管道的居民一并起诉至法院,由楼上邻居共同承担损失,但楼上邻居可以提供证据予以证明,责任不是自己造成的而排除赔偿责任。如果因李先生自己造成的扩大损失的部分,像联系不到、处置不及时等情况,对扩大损失部分由李先生自行承担。

案例5:新房交了5年马上过保质期,楼顶漏雨到底谁来管?

胶州中云街道朱女士来电,她家是顶楼加阁楼,由于楼顶由开放商安置了十几个太阳能,排水孔被堵后经常存水,下雨导致家里开始漏水。朱女士找过开发商,开放商以过保质期5年后不再管,物业承诺给修但要求朱女士自己承担维修费用。朱女士想咨询律师这种情况怎么办?

律师建议:首先,建议朱女士保存所有投诉证据,在保质期5年到期前要积极与开发商进行协商解决,针对房屋质量存在的相关问题,需要由相关专业机构进行鉴定,确属建筑质量问题,由开发上负责维修。如果协商不成,建议走法律途径解决。其次,由于漏雨的屋顶属于小区业主公共部分,如果是超过5年的保修期,由物业负责维修,应于物业协商维修事宜,物业可启用房屋维修基金进行修缮。

案例6:物业能售卖小区公共停车位吗?

张先生家住即墨鳌山卫蓝色硅谷某小区,之前小区业主进入小区都可以随便停车,地上和地下的车位都可以使用,最近物业称地下停车位售卖了,不能停车,地上车位也不让停,现在业主的车都停在外面大马路上。张先生想咨询律师,物业能否随便售卖小区公共停车位?

律师建议:张先生所在小区还未成立业主委员会,建议业主成立业主委员会,跟开发商统一协商解决小区停车位的问题。地上停车位如占用业主的共有道路或其他场地用于停放车辆的,属于业主共有;对于地下停车位需要看性质,如果开发商有足够的证据证明地下车位产权归其所有,可以另行单独出售。

案例7:业主车辆被小区外来车辆刮擦,物业是否该担责?

李先生住在城阳区渤海湾花园小区,小区里每个月交50元门车辆禁卡的钱,不交停车费。中秋节期间李先生的车在小区被刮擦,找物业查找监控,物业说没有监控并建议李先生报警。因为刮擦上的是蓝色的车漆,物业在小区找不到蓝色的车,判定可能是外来车辆,由于外来车辆并没有缴纳停车费,物业无法查询车辆具体情况。李先生想咨询下律师,物业是否要承担责任?

律师建议:小区物业没有完全尽到安保义务,既没有监控覆盖,也没有对外来车辆进行进出登记;对业主车辆被外来车辆刮擦造成损失,虽然真正的侵权人是那辆蓝色的外来车辆,业主很难查证,但业主的损失仍需由侵权人承担,物业公司在未尽到安保措施范围内承担补充责任。

案例8:廉租房物业服务不达标找谁

市民李先生住在李沧区一处廉租房,小区内没有物业,消防也存在不合格,居住环境很受影响。李先生通过多种渠道进行反映,但因为小区是廉租房/公租房性质,问题存在比较复杂情况,至今一直没有得到妥善处理,想咨询下律师如何解决?

律师建议:由于李先生的廉租房不符合我国法律规定的成立业委会的条件,建议李先生可以搜集证据,去当地所在物业服务办公室进行反映,可以由物业服务办公室出面协调,适当让物业进行整改;如果对结果实在不满意,可以提起诉讼维护自身权益。

法院判例:

判例1:业主家中财产被盗,物业公司承担20%补充赔偿责任

2017年10月,孙某发现自己家的房门均被撬,而且其家中有贵重物品被盗,财物损失据孙某陈述高达19万元。之后,孙某又花费3000元维修及修理房门。随后,孙某将物业公司告到法院。他认为,盗窃发生时,其已交纳物业管理费,其与物业公司形成物业服务合同法律关系,而小区监控设备自2016年9月因故障一直处于瘫痪状态,物业公司未尽到职责内的安全防范义务,因此要求物业公司承担50%的赔偿责任。

判决结果:法院认定被告物业公司在提供物业服务过程中存在过错,理应对原告损失承担补充赔偿责任。结合其过错情况,法院根据孙某提供证据依法进行审查认为损失达3万元,酌定由被告方承担就确定损失部分的20%补充赔偿责任。

【律师释法】

根据物业服务合同,物业公司一般对物业管理的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或服务,其提供的是小区物业的公共服务。因此对业主家中的财物安全,需经业主与物业公司协商在物业服务合同中予以特别约定。如无特别约定,则结合实际情况考虑物业服务公司在提供物业服务中是否存在过错,物业公司应根据过错程度承担相应的赔偿责任。

判例2:承租人不交物业费,二房东需要担责

原告某物业公司根据物业合同起诉被告张某要求交纳物业费并承担违约金,被告张某称自己与承租人签订租赁合同,合同约定物业费应由承租人交纳,因此张某认为物业公司应向承租人催讨物业费。

判决结果:法院认为,业主与承租人签订合同,约定物业费由承租人交纳,虽然租赁合同成立有效,但是根据合同相对性原则,业主与承租人之间的租赁合同不得对抗第三人。因此,在物业费未及时支付时,业主张某仍然承担向物业公司支付物业费及违约金的责任,但张某在判决生效履行完毕后依据租赁合同起诉承租人要求支付约定的支付物业费。

【律师释法】

依法成立的合同对合同当事人具有约束力,不得损害第三方权利,业主与承租人签订的租赁合同只能对租赁双方的权利义务做出约定。业主与承租人约定由承租人交纳物业费实际上构成了双方内部约定,这种约定未得到物业公司的同意时,并未免除业主支付物业费的责任,但法律为了保护业主的利益,在履行完支付物业费的义务后可以依据租赁合同向承租人主张权利。

判例3:小区业主家中被盗, 物业公司承担40%责任

2020年,李先生家中遭贼,丢失了大量贵重物品,报警后,嫌犯未被抓获。李先生查看了事发的监控,认为物业公司管理上存在疏漏,物业公司的管理人员应在出入口处对来访客人进行登记,当有人携带大件物品出小区时,需要进行确认才能放行,但物业没有做到。所以,将物业公司诉至法院,要求承担赔偿责任。

判决结果:法院认为,物业公司存在过失,应承担赔偿责任。但,本案是盗窃案件,保安服务是一般的预防措施,物业公司难以彻底防范,不能苛求保安服务防止一切盗窃案件的发生。所以,不能要求物业服务公司承担过多的责任。所以,法院判决物业公司承担李先生财产损失40%的责任。

【律师释法】

根据《物业管理条例》的相关规定,物业公司对小区物业管理区域的安全负有一定的防范义务及风险提醒义务,对于可能造成业主财产损害的隐患,应当及时消除或提醒;否则,在业主遭受财产损害时,物业公司应当承担相应赔偿责任。