私下交换房屋,房改后如何操作?问法热线聚焦“房产纠纷”现场火爆

2021-11-17 01:17 大众报业·半岛网阅读 (126185) 扫描到手机

半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯

购买本村村民房屋担心横生枝节、全款缴纳了房子却迟迟没有交付……房产问题是事关每个家庭的大事,也是市民关注的要紧事。16日半岛问法热线聚焦房产纠纷,两位律师做客为市民答疑解惑。

问法现场:

16日上午9点不到,80889800半岛问法热线就响起来了。市民李女士打来电话反映,老两口有3个孩子,还有一处共同的房产。现在老伴去世了,当时没有立遗嘱,现在李女士想把房子过到自己名下,想问律师该怎么办?

刚刚赶到的张志雷律师听完李女士的叙述后,给出了建议:房子是夫妻两个人共有的,李女士的老伴儿去世时没有立遗嘱,那么第一顺序继承人就包括他的配偶和他的三个孩子。如果李女士想把房子过到自己名下,那李女士需要跟她的三个孩子去公证处去办一个公证书,证明她的三个孩子自愿放弃这个房子的继承权,这样房子就能办到李女士个人名下了。

当天上午的问法热线异常火爆,电话一个接着一个,一直没有断过。接线律师刚拿起水杯电话就响起来了,匆忙喝一口水又拿起电话。“真的没想到半岛问法热线这么火爆,还没有来得及整理一下上一个问题的思路,就又有电话打进来了。”曹磊律师表示,这充分看出老百姓对房产问题的重视程度。

当天的热线有市民咨询房产继承问题,也有市民咨询过户问题。“今天咨询这些房产问题的市民,大多以老人为主,他们对房产的一些常识问题不是很了解,对最新的政策法规更是掌握不到位,出现问题之后,不能很好地找到问题的症结所在,也就导致问题迟迟得不到解决。”曹磊律师建议,遇到房产问题后,市民应该主动找业内人士咨询,争取在能力范围内给自己赢得最大的利益,避免损失。

16日上午,记者根据接线情况整理了一些典型的问题,以及律师给出的建议和意见,这些案例中有涉及到小产权房屋买卖的,有涉及到村民之间房屋交易的,也有涉及到房改房等小众话题的……

问题1 购买本村村民房产没有过户,房子是我的吗?

王先生是崂山的某社区的村民,他是农村户口,多年前购买了本村其他村民的一处房屋,当时签了买卖合同,这25年一直在里面居住,但是没有到村里办理房屋过户的手续,他担心这个房产将来起纠纷。

律师说法:因为王先生是本村村民,是可以购买本村其他村民房产的,如果说将来起了纠纷,在法庭上他提供相应的购房合同,以及在本房屋居住的证明,取得胜诉的可能性是比较大的。

问题2 买的小产权房一直没交付,开发商法人去世了

平度的李先生在镇上买了个小产权房,在交完全款的时候,房屋没有实际交付,这个期间开发这个小产权房的公司法人去世了,然后现在公司也没有人来管这件事,房子一直没有交到自己手上。

律师说法:建议李先生直接起诉至法院,要求开发该小区的公司继续履行义务,或者说在履行不了交房手续的情况下解除合同,返还李先生的购房款和利息。律师表示,公司法人的去世对于公司承担责任没有大的影响,可以正常起诉。

问题3 房子如何成为儿子的个人财产?

陈女士是一名铁路职工,当年单位集资建房,买了一套房屋,现在陈女士的老伴已经去世了,这套房子马上面临房改,陈女士担心自己百年之后这个房屋在房改以后会成为儿子和儿媳的共同财产。

律师说法:因为陈女士的老伴去世,因此房改的时候需要儿子的同意。如果想把房子单独留该孩子,房改的资金也尽量由自己负担,如果说资金由孩子承担或者孩子的配偶来出这个钱,房子就不可避免跟孩子的配偶产生利益纠纷。

问题4 丈夫去世,房子可以自己处置吗?

市民孙女士咨询,婚后她婆婆家的一套房屋发生拆迁,拆迁的时候直接将这个房屋拆迁的合同,以及拆迁后的房屋登记在孙女士的丈夫名下。但是丈夫在房屋没有交付的时候去世了,房屋登记就落在孙女士的名下。如今这个房产又经过房改,办了这个不动产登记证,也是孙女士名下。女士就担心,如果说她处分这个房屋,或者说将来这个房屋给他的子女继承,会不会涉及到她婆婆家的亲属的权益?

律师说法:不动产登记的处分,是依据不动产登记证上的产权人为准,产权人可以处分相应房屋,如果侵犯了其他人的权益,其他人也可以通过法律途径来主张自己的权利。

问题5 买卖合同是舅子代签,合同有效吗?

冯先生在村里买了一个集体产权的房屋,但是这个房屋从2005年到现在十几年一直没有办理过户手续,现在该房屋要马上发生拆迁了,然后原房主儿就不同意卖给他,理由是买卖合同并非本人签字。后经落实该买卖合同确实不是房主本人签字,而是房主的舅子代签的,现在法院判决该房屋买卖合同无效。

律师说法:房主的舅子无权处分该房产,所以说这个房屋纠纷最终冯先生败诉。如果说冯先生想继续维护他的权益,那他需要向法院进一步举证,证明房主知道这个买卖房屋的事实,这个证据非常关键。

问题6 想把房子留给女儿,这两种方式简单有效

栾女士来电咨询,她在红岛买了个房屋,这个房屋买的时候儿是自己女儿出的钱,现在栾女士和她丈夫已经80多岁了,因为还有一个儿子,栾女士担心自己去世以后,这个房产起纠纷。因为房子是女儿出钱买的,栾女士想把房子留给女儿。

律师说法:有多种方式可以实现这个栾女士的目的,一种是去公证处办赠予公证,现在将房屋变更到女儿名下;如果说现在不办理公证,老两口儿可以写个遗嘱,百年之后,这个房屋归女儿所有。

问题7 给女儿买的房子,属于夫妻共同财产吗?

蒋先生说自己女儿正在打离婚,自己曾经在女儿结婚后给女儿,也就是这个离婚纠纷的女方全款买了一套房子,他担心女儿打离婚的时候,这套房子会被分走一部分。

律师说法:如果说一方父母给已经结婚的己方子女全款购买房屋的话,如果没有父母、子女和子女的配偶一起签订书面的协议,明确约定房屋归属,这个房产推定为夫妻共同财产。

问题8 私自交换房屋,房改后如何操作?

市民张先生:单位福利分房以后,住了两年张先生与自己单位的其他同事进行房屋交换,一直没去更改承租人的名字。后来这个房产发生拆迁,拆迁以后又安置了一个房子,一直是留着这个原来承租人的名字,房改以后想把这个房子买为私产,但是这个承租人名字没有发生变更,没法办理。

律师说法:建议他到街道上找分管这个房产的房管部门,然后去协调这个更改承租人的手续,同时提供原来单位交换房屋的证明,证明这个房屋已经发生交换,更名之后再办理房改的后续手续。

问题9 二婚子女让自己搬走,合法吗?

市民陈女士来电反映,自己和现老伴结婚后买了一套房子,现老伴是二婚,有4个孩子。当初买房时孩子们凑了一部分钱给老伴,后来老伴的一个女儿强行把自己的户口迁到了房子里。现在那个女儿整天过来闹,说房子的户口是自己的,要把老太太撵出去。陈女士问张律师这种情况该怎么办?

律师说法:房子是老两口婚后才买的,那就属于夫妻共同财产,产权也归老两口。虽然女儿把户口迁到房子里,但户口和产权是没有关系的,因此女儿不能以户口的理由来撵陈女士。如果再来闹,陈女士可以报警。

问题10 以房屋没有消防设备为由,拒交40万元尾款

市民宋先生买了一套房子,房价是60万,当初宋先生交了20万,入住后发现房子没有安装消防系统,宋先生因此一直没有将剩下的40万结清。近期地产公司起诉了宋先生,法院判宋先生将这40万块钱给开发商,宋先生认为房屋存在安全隐患,如果不给解决,自己不应该交尾款。

律师说法:宋先生已经入住十多年了,那么主要的合同目的已经达到,宋先生不应该因为一个瑕疵你就欠人家40万块钱。如果宋先生认为房屋安全存在隐患,可以另行起诉。但这和交房款是两个关系。

法院判例一

父母为子女出资购房,除明确表示是赠予外,应当认定为临时资金出借。

案件事实:张某于婚前购买房产一套,登记在张某的名下,房屋总价为243万元,购买房产的一年间,张某的父母分多次向张某转账210万元,买房后,张某与父母同住在该房屋。张某结婚当月,将房产对外出售,其父母不同意,但张某一意孤行,并禁止父母继续居住在屋内,张某父母无奈遂将张某告上法庭,要求返还210万元。张某认为210万元是父母对自己的赠予,无需返还。而张某的父母认为,房款的大部分是他们出的,现在张某拒绝他们居住该房屋,应当返还购房款。

判决结果:法院认为父母出资210万元时,未明确表示出资系赠予的情况下,应认定该出资款为对儿子张某的临时性资金出借,目的在于帮助其度过经济困窘期,张某理应负担偿还义务,如此方能保障父母自身权益法院,故法院判决210万元属于临时资金出借,张某应当返还。

律师意见:本案中的焦点是购房款属于父母对子女的赠予,还是借款。虽然《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释(一)》第二十九条中认定,婚前父母出资为子女购房,视为对自己子女的单方赠予。但本法条仅为解决夫妻共同财产纠纷,而并非对购房款性质的认定,正如判决中所述,实践中父母为子女出资购房,目的在于帮助其度过经济困窘期,如单纯的依据法条强制性的认定为赠予,将损害父母自身的权益。

法院判例二

定金超过主合同标的额20%的部分,不产出定金效力。

案件事实:2021年7月10日,徐某经某房产中介居间磋商与赵某达成购房意向,欲购买赵某位于某小学附近的学区房,房屋总价款为人民币100万元。双方签订了《商品房(二手房)买卖合同》,徐某根据合同约定向赵某支付了定金人民币30万元。后因房价上涨,赵某拒绝出售房屋,并同意退还定金30万元。徐某诉至法院,诉请法院依法判令赵某双倍返回定金。

判决结果:法院认为定金数额由双方当事人约定,但是不得超过主合同标的额的20%,超过部分不产生定金的效力。对于房屋总价款20%部分的定金,判令被告赵某双倍返回,对于超出20%的部分判令被告予以返回,合计人民币50万元。

律师意见:依据《中华人民共和国民法典》第586条第二款“定金的数额由当事人约定;但是,不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金的效力。”之规定,又依据《中华人民共和国民法典》第587条“债务人履行债务的,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,应当双倍返还定金。”之规定,本案中,徐某支付的定金数额达到了主合同标的额的30%,对于20%的部分,适用定金罚则的规定,可以主张双倍返还;对于超过主合同标的额20%的部分,不适用定金罚则,不能主张双倍返还。

法院判例三

出租人将房屋出卖给近亲属的,承租人不享有优先购买权。

案件事实:2021年1月,出租人王某与承租人周某签订房屋租赁合同,承租位于学府佳苑小区6号楼1单元701号的房屋,租期1年。同年10月,出租人王某将该房屋出售给其弟弟,并办理了过户登记。周某得知此事后,以承租人同等条件优先购买权受到侵害为由将王某诉至法院,要求王某赔偿损失。

判决结果:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。本案中,出租人将租赁房屋出卖给自己的弟弟,承租人周某不享有同等条件下的优先购买权,法院判决驳回其诉讼请求。

律师意见:依据《中华人民共和国民法典》第726条第一款“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利;但是,房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外”之规定,又依据《中华人民共和国民法典》第1045条第二款“配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女为近亲属”之规定,出租人将租赁房屋出卖给近亲属的,承租人不享有同等条件下的优先购买权。本案中,出租人王某将租赁房屋出卖给自己的弟弟,承租人周某不享有同等条件下的优先购买权。但是,依据《民法典》第752条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变得的,不影响租赁合同的效力”之规定,周某与王某签订的房屋租赁合同,不因房屋所有权发生变得而受到影响。

律师说法:

张志雷律师↓

通过当天的接线情况可以看出,市民对房产问题非常关心,其中尤其涉及历史遗留房产土地政策性问题、公房出售遗留问题、父母为子女出钱买房的性质问题等等问题较多。

关于父母为子女出钱买房,最高院发布了民法典婚姻编的司法解释一明确约定“子女登记结婚前,父母出资购房,视为对自己子女单方的赠与”。对于子女登记结婚后,父母出资如何认定则修改为“有约定的,按照约定,没有约定或约定不明的,推定为对夫妻双方的赠与。

根据这一新规定,建议此后婚后父母出资买房,最好由父母、子女和子女的配偶一起签订书面的协议,明确约定父母出资的性质是借款还是赠与。如果是赠与,需约定清楚是只赠与给子女,还是赠与给子女及其配偶。如果是借款的,约定清楚利息和还款期限等。

曹磊律师↓

通过“半岛问法”热线房产纠纷专题的咨询,我发现房屋买卖、交付、装修或者房屋权利归属发生各类矛盾纠纷,在百姓生活中都比较常见,当事人需要对纠纷的解决路径有一定的认识和了解。在签订房屋买卖合同时要在房款支付节点,房屋贷款权责,房屋过户交付节点,以及违约责任等方面审慎协商,防止纠纷发生。

大多数房屋纠纷属于民事案件,可以通过向房屋所在地法院提起民事诉讼的方式解决。向法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年,法律另有规定的,依照其规定。这里特别提醒房产交易双方的当事人一定要提前保留录音,微信记录等相关证据,钱款支付尽量通过银行转账的方式,以保护自己的合法权益。