3米还是2米6?滨州北海新区玉泰花园交房层高引纠纷

2021-12-02 14:21 齐鲁晚报•齐鲁壹点阅读 (48724) 扫描到手机

近日,壹粉“冯先生”发来情报称,他于2018年11月在滨州北海玉泰花园购买了一套两层的复式房,但在交房时却发现一层的实际楼层高度与合同约定严重不符。合同约定层高为3米,但一层最低处实测仅有2.3米。为此,冯先生要求开发商退房处理,却遭到了开发商的拒绝。

开发商:退房有时效性

为核实冯先生反映的情况,近日,齐鲁晚报•齐鲁壹点帮办记者来到了冯先生所购买的楼房处,进行了实地探访。冯先生指出《商品房买卖合同》里,明确标注了,层高为3米,但实际上,一楼层高远不到3米。随后,冯先生进行了现场测量,从楼房水泥地面到屋顶高度显示为2.3米。

“之前也有业主因为楼层不够进行了合同的解除,但我知道的太晚了,等到我来退房时,开发商不同意。”冯先生告诉壹点帮办记者,“现在开发商给的解决方案是,一楼以每900元/平方米的价格进行补偿。但是我买的时候是按全部面积进行付款的,补偿就应该按全部的购买面积进行补偿。”据了解,冯先生购买的商品房总面积为195.27平方米(套内建筑面积164.59平方米、公摊30.68平方米)。

为了全面了解冯先生所反映问题,壹点帮办记者与冯先生一起来到了售楼处。对于有业主进行了退房,而拒绝为冯先生退房的行为,工作人员称,“退房也是有时效的。”但对于为什么在可以进行退房时售楼处没有尽通知义务,工作人员未予回应。

同一层高出现四个数字:3米,2.6米,2.53米,2.3米

在冯先生与工作人员对质的过程中,壹点帮办记者也得知,为解决纠纷,冯先生于5月份将滨州市北海新区玉泰房地产开发有限公司诉至了无棣县人民法院,根据法院指定的土地房地产测绘有限公司进行了层高及面积的测绘,测绘结果显示,冯先生所购买的商品房,一层高度为2.53米,二层高3.05米。而《商品房买卖合同》附件中关于一层楼房平面图中显示一层层高为2.6米,冯先生也在该平面图上进行了按手印的确认,因此法院于10月27日,做出“驳回原告冯某、李某(冯先生妻子)的诉讼请求”的判决结果,驳回了冯先生的诉讼请求。

商品房买卖合同正本中层高为“3米”,合同附件平面图标注为“2.6米”,但现场冯先生测量为“2.3米”,为什么同一层高出现三个不同数字?对此,售楼处工作人员称,“测量标准不同”。

壹点帮办记者也了解到,法院依据买卖合同附件一平面图标注的“2.6米”及土地房地产测绘有限公司所测量的2.53米为依据进行判决,而冯先生现场所测量的是不包含保温做法的2.3米。

“当时我们签合同的时候,工作人员掀哪一页告诉我们怎么写在哪摁手印,我们就怎么写怎么摁,合同那么厚我们根本没时间细看,就算细看我们也看不明白。”冯先生说,“在平面图上摁手印确实是摁了,但是根本没看清是写的2.6米,而且纸质的合同上,2.6米的标注也不清晰,肉眼无法分辨,因为合同正本上写的是层高3米,所以我就以为平面图上也是3米。”

在由冯先生提供的商品房买卖合同附件一中,壹点帮办记者经仔细查找发现了一楼层高的标注,显示内容为,住宅一楼“2.6米”。

“不仅平面图上标注不清晰,而且合同内很多内容,开发商都填写了‘×’,是不是也不规范?”冯先生说。

为什么买卖合同正本写的是层高3米,而附件标注是2.6米?为什么没有统一?11月17日,齐鲁晚报•齐鲁壹点记者再次联系到了滨州市北海新区玉泰房地产开发有限公司工作人员,该工作人员称,所有问题可以联系其公司的委托律师。

随后齐鲁晚报•齐鲁壹点帮办记者也拨通了该律师的电话,“我不希望媒体给政府造成压力”“我没法答复你的问题”“我也没有义务答复你”,最终未对记者的提问进行答复。

业主冯先生:目前一楼室内垂直高度是2.3米,严重影响使用,将提起上诉

“当初是跟我们宣传的是复式楼房,我们也是按复式购买的,”业主冯先生说,“本该高3米,现在铺上地暖高2米3,已经严重影响到我们使用了。”

针对无棣县人民法院的判决,冯先生表示不服,也不认可测绘公司的测绘结果。“一层层高经鉴定为2.53米,而商品房买卖合同正本第三条中明确约定楼层层高为3米,属于根本性违约。并且开发商在我们签订合同时也没有履行明显的告知义务,并没为针对附件中平面图上一楼标注高度进行告知,属于欺诈行为。”

冯先生还表示,依照《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定:“因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”和2001年1月1日山东省建设厅颁布实施的《山东省住宅建筑设计标准》3.6.1规定,“普通住宅层高采用2.8m,不宜超过2.9m、低于2.7m。”其购买的商品房不符合建筑标准,应解除合同。

冯先生还强调,当时购买此商品楼时,是以5036.06元/平米进行付款的,也就是一楼二楼每平价格是相同的,但现在一楼高度不达标,严重缩水,也影响了正常使用的舒适度。

冯先生也于11月12日向滨州市中级人民法院提起了上诉。

律师:开发商在售楼前就明确各楼层高,如果合同约定为3米,而实际交付2.6米,开发商就可能涉嫌虚假宣传

齐鲁晚报•齐鲁壹点帮办记者也针对这一纠纷咨询了山东舜翔(滨州)律师事务所崔志刚律师和谢永超律师。两位律师均表示:此买卖合同中明确约定了正本与附件具有同等法律效力,最终要以设计院的设计图纸为依据。设计图纸开发商、承建方都有备案,开发商在建设前就应该明确了解各楼层高度。如果设计图纸层高为3米,但实际建造为2.6米,那就涉嫌虚假宣传;开发商与购买者对同一买卖合同产生不同理解,格式条款有两种以上解释的,要按照不利于提供格式条款的一方的解释来处理,根据《民法典》第四百九十八条“对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。”

两位律师还表示,此纠纷中的商品房买卖合同,应当是属于这种,即为了重复使用,而预先拟定的。有些条款没有与当事人充分协商的格式条款,格式条款的拟定、签订过程当中,房地产开发商应当将涉及的一些主要内容向购买方进行充分地说明和解释。如果是解释不清楚导致产生歧义的时候,就按照《民法典》第四百九十六条的规定的方式来理解这个合同,做出不利于提供格式条款一方,也就是房地产开发商的解释。《民法典》第四百九十九条分为两款:第1款规定格式条款的定义和构成要件,即格式条款有“预先拟定”、“重复使用”和“未经协商”三个特点(与原《合同法》第39条第2款相同);第2款规定格式条款提供方拟定格式条款的基本原则及相应的提示、说明义务。

《民法典》第四百九十六条规定:格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容。

谢永超律师告诉齐鲁壹点帮办记者,此买卖合同中房屋性质为住宅楼,开发商一开始就应该明确楼层数及各层层高,主合同应该列明层高,如果层高未按合同约定执行,而降低了40厘米,就影响了使用,违反了诚信原则,可能涉嫌虚假宣传。

崔志刚律师和谢永超律师也提醒广大消费者,签订正式的房屋买卖合同时,切忌大意,一定要看清合同的条款、违约责任及房屋价款的支付方式。如果是因为购买者个人信誉问题,而导致贷款不能审批通过,那么消费者可能将要承担违约责任,针对这些问题,应当在条款当中尽可能地去详细的去说明,不要片面相信开发商和销售人员对你做出的承诺。有些销售人员所做出的一些承诺,一旦发生纠纷,开发商就会以双方签订的买卖合同为依据,而并不是按照销售人员当初对消费者做出的承诺来履行,所以建议广大消费者在签订买卖合同之前,一定要把合同看仔细,以确保个人的权益得到一个合理合法的保障。

最后,谢永超律师表示,消费者在签订合同时如有疑问,建议咨询专业人士,他也将免费为齐鲁壹点的壹粉朋友提供法律咨询业务。