置业必读!今年新房交易量“前高后低” 90-120平米户型仍为主流

2021-12-08 10:39 大众报业·半岛网阅读 (49376) 扫描到手机

半岛全媒体记者 李晓芳

12月7日,根据中指研究院最新发布的《中国房地产市场2021总结 & 2022展望》报告显示,2021年全国新建商品住宅交易量“前高后低”,下半年市场活跃度骤降,预计全年销售规模与上年基本持平;其中,90-120平米户型仍为市场主流,多数代表城市120-200平米占比下降。价格方面,11月新房及二手房价格环比均下跌,预计12月仍将下行;供需方面,市场保持弱平衡。展望2022年,中央仍将坚持“房住不炒”总基调不变,实现“三稳”目标。

价格:11月新房及二手房价格环比均下跌,预计12月仍将下行

报告显示,2021年百城价格累计小幅上涨,11月新房及二手房环比均下跌,预计12月仍将下行。

新建住宅方面,2021年1-11月百城新建住宅价格累计上涨2.46%,较去年同期有所收窄,下半年以来市场持续降温,10-11月累计涨幅明显收窄。单11月来看,百城新建住宅均价16183元/平方米,环比下跌0.04%,为2015年5月以来的第二次下跌(第一次下跌出现在新冠疫情初期的2020年2月)。

百城二手住宅价格方面,下半年以来市场热度明显回落,价格环比涨幅快速收窄,10-11月环比连续下跌。单11月来看,百城二手住宅均价为16013元/平方米,环比下跌0.08%,连续两个月出现下跌,且跌幅有所扩大;价格环比下跌城市数量逐月增加,11月达68个,较10月增加9个。

综合来看,2021年上半年,百城新建住宅价格涨幅较去年同期有所扩大,二手住宅价格涨幅也居年内高位。下半年以来,受调控政策和信贷环境收紧影响,新房和二手房市场降温;部分城市受“二手房成交参考价”政策的叠加影响,二手房市场降温更为明显。虽然10月份以来,信贷政策边际宽松信号不断释放,调控政策边际调整预期不断增强,但市场下行预期短期内仍难以改变,11月市场价格仍呈现下跌态势,百城新建住宅价格环比由涨转跌,二手住宅价格环比连续2个月下跌。预计12月市场整体仍将维持低位运行,价格仍面临下行压力。

成交:2021年交易量“前高后低”,下半年市场活跃度骤降

报告显示,2021年全国新建商品住宅交易量“前高后低”,下半年市场活跃度骤降,预计全年销售规模与上年基本持平。

根据国家统计局数据,2021年1-10月,全国商品房销售面积已达14.3亿平方米,销售额达14.7万亿元,同比增速分别为7.3%、11.8%。10月,全国市场延续低温态势,商品房销售面积同比下降21.7%,销售额同比下降22.6%,降幅均进一步扩大。

2021年1-11月,重点50城新建商品住宅成交面积同比小幅增长,绝对规模仅次于2016年同期,但下半年市场明显降温,7-11月成交规模降至2015年以来同期最低水平。据初步统计,2021年1-11月,50个代表城市新建商品住宅月均成交面积约3315万平方米,同比增长8.0%,其中7-11月同比下降超20%。

具体来看,上半年,房企积极推盘抢收回款,一线及热点二线城市需求率先得到释放,随后热点区域市场热度传导至周边三四线城市,整体市场规模大幅增长,重点50城商品住宅月均成交面积同比增长45.0%;

三季度,各地调控政策持续加码,购房信贷额度偏紧、放款时间延长,政策效果显现,市场活跃度回落,整体成交规模为近四年同期最低水平,同比降幅接近两成;

10-11月,市场继续低温运行,重点城市成交面积同比降幅均超两成(已连续4个月降幅超两成),房地产信贷环境虽有改善预期,但购房者置业情绪并未出现明显好转。房企在资金压力较大及年度业绩目标下,加大项目营销力度,但整体效果亦不明显。

户型:90-120平米仍为市场主流

报告显示,2021年新房楼盘中,90-120平米户型仍为市场主流,多数代表城市120-200平米占比下降。

从面积段成交套数占比来看,90-120平方米产品仍占据市场主流地位,一线和部分长三角热点城市刚改需求积极释放;但值得注意的是,房价涨幅较高、银行按揭额度受限、供应结构变化等均对热点城市中高端改善需求形成一定抑制,30个代表城市中多数城市120-144、144-200平方米户型占比均不及2020年。

供需:市场整体保持弱平衡

据报告显示,2021年上半年房地产市场供需两旺,下半年供需两端均走弱,市场保持弱平衡。

2021年1-11月,重点20城商品住宅新批上市面积与去年同期基本持平,下半年同比降幅超10%。据初步统计,2021年1-11月,20个代表城市商品住宅月均新批上市面积约1940万平方米,处历史同期相对高位,同比下降2.2%;7-11月,上市面积同比下降14.5%。

具体来看,1-4月,市场活跃度较高,房企积极推盘抢收回款,代表城市新批上市面积同比增长46%,绝对规模处历史同期最高水平;5月以来,房企推盘力度后劲不足,叠加土地供应放缓,代表城市新批上市面积同比有所下降,特别是下半年以来,购房者置业情绪明显回落,去化压力增加下房企推盘积极性不足,三季度代表城市新批上市面积同比下降13.4%,10~11月,房企推盘力度进一步减弱,代表城市新批上市面积同比下降16.5%。

从销供比来看,供需均走弱背景下,重点20城整体表现出供求弱平衡,但销供比逐季回落。据统计,2021年1-11月,20个代表城市商品住宅月均新增供应约1940万平方米,同期月均成交面积为2058万平方米,销供比为1.06。各季度销供比逐季回落,一季度为1.41,二季度为1.14,三季度为0.88,10-11月降至0.84。

尽管市场销售快速下滑,但受供应节奏同步放缓影响,库存并未出现大幅提升,据统计,截至2021年10月底,20个代表城市商品住宅可售面积约21662万平方米,与2020年末基本持平,较2021年6月末增长5.3%;按近12个月月均销售面积计算,截至2021年10月底,短期库存出清周期为10个月,较2021年6月末延长0.9个月。

展望:预计2022年行业调控总基调将保持不变

政策调控方面,2021年,全国各省市发布房地产调控政策超过450次。前三季度,房地产市场调控政策不断完善升级,政策效果亦较为明显。

展望2022年,中央仍将坚持“房住不炒”总基调不变,实现“三稳”目标。在房地产市场调整态势继续深化的当下,信贷环境改善预期较为明显,整体态势或可延续至2022年一季度,但银行端“两道红线”监管下,信贷端大幅放松的可能性较小。房地产税试点或将落地,试点城市名单、征收细则等均有望发布,短期或进一步影响购房者预期。

2022年,预计“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”将得到更好地贯彻落实,各地保交付政策或将进一步完善,预售资金监管严中微调的可能性更大,在保交楼与提高企业资金使用效率方面寻求新的平衡。

整体来看,2022年,预计房地产行业调控总基调将保持不变,金融监管力度不会放松,企业端“三道红线”、银行端“两条红线”、土地“两集中”等政策仍将继续执行。

当前房地产市场已步入调整通道,企业资金回笼压力不减,叠加偿债高峰期的到来,企业资金端继续承压,行业收并购将增加。