三季度青岛甲级写字楼平均租金止涨转跌！三个优质零售项目将入市

半岛全媒体记者 李晓芳

三季度，青岛甲级写字楼平均租金止涨转跌，降至106.8元/㎡/月；随着青岛海天Mall开业，全市购物中心总存量增加至266万平方米……12月9日，根据戴德梁行发布的2021第三季度青岛写字楼与零售市场报告，未来两年，青岛甲级写字楼市场平均租金将继续呈下调态势，或推动内在质量的提升；四季度，预计青岛零售市场有三个新项目开业，将为市场带来15.2万平方米的优质零售空间。

甲级写字楼市场：

三季度平均租金止涨转跌，降至106.8元/㎡/月

三季度，受上季度新入市项目国信金融中心持续吸纳的影响，整体市场季度净吸纳量环比上涨57.5%至43059平方米，空置率环比下降2.7个百分点至25.0%。同时，全市甲级写字楼平均租金扭转了第二季度的上涨势头，恢复了近期的下降趋势，全市平均租金环比下降0.7%至106.8元/平方米/月。

对于租金止涨转跌的原因，“因为整个大环境的状态，市场还没有完全复苏，很多业主会用降低租金来吸引租户，与周围写字楼呼应，所以略微的浮动算是正常范围内。”业内人士分析说。

总体来看，三季度，青岛甲级写字楼市场无新增供给入市，全市甲级写字楼存量维持在160万平方米。

具体来看，青岛写字楼主要集中在三大核心区域：市南CBD、市北CBD和崂山CBD。其中月平均租金方面，市南CBD最高，116.37元/平方米；崂山CBD月平均租金113.68元/平方米，排在第二位；市北CBD最少，月平均租金为87.98元/平方米。

存量方面，市南CBD最多，存量为74.7万平方米；其次是市北CBD，存量为50.8万平方米；崂山CBD存量为34.5万平方米，排在第三位。空置率方面，市北CBD空置率最低，最高的是市南CBD。

成交租赁方面，专业服务和能源类企业表现活跃，成交面积分别占所有行业总成交面积的53%和32%。 如雷格斯在香格里拉中心租赁了约1300平方米的办公空间；青岛易道能源有限公司租赁了国际航运中心1800平方米的办公面积。

展望：

未来两年租金或继续下调，重提质升级

随着二季度供应小高峰结束，下半年青岛写字楼市场暂无新增供应计划。“到2023年底，若项目如期入市，青岛写字楼市场将有约57.8万平方米的新增供应投放市场，预计未来整体写字楼市场空置率被进一步推高。”戴德梁行山东区总经理韩冰解读说，未来两年，部分写字楼业主或将继续通过降低租金来缓解租赁压力，青岛甲级写字楼市场平均租金将继续呈下调态势。同时，市场的竞争压力预计将进一步推动甲级写字楼内在质量的提升。

另外，随着山东省三大经济圈“十四五”规划的提出，省会、胶东、鲁南三大经济圈一体化发展进程推进，将着力打造具有全球影响力的山东半岛城市群；其中胶东经济圈以青岛为核心，培育壮大湾区经济，支持青岛建设全球海洋中心城市，这将为青岛城市的发展带来新势头，为区域写字楼市场带来新活力。

零售市场：

全市购物中心总存量增加，空置率环比微升

零售市场方面，三季度，位于香港中路商圈的青岛海天Mall开业，为市场带来约2.7万平方米的优质零售空间。全市购物中心总存量增加至266万平方米。

三季度，青岛零售市场平均租金报价继续保持平稳，维持在445元/平方米/月；而新项目的入市在一定程度上加剧了零售市场的竞争压力，使得整体市场空置率环比微升0.49个百分点，至6.21%。

整体来看，青岛零售市场集中在七大核心区域，分商圈来看，新都心商圈空置率最低，为2.29%；空置率最高的是李村商圈，空置率为10.73%。存量方面，香港中路商圈居首，存量68.7万平方米；其次是李村商圈54.1万平方米，崂山商圈44万平方米；最少的是台东商圈，存量4.5万平方米。

新项目的开业为城市引入多个品牌首店，也在一定程度上带动了城市的消费潜力。三季度，新开业的青岛海天Mall引入了青岛首家艺术跨界零售商业空间悦尚里；山东首家X11潮玩集合店凯德Mall开业；山东首家Switch授权体验店入驻海信广 场。

展望：

四季度预计有三个新项目开业

2021年9月，《青岛市“十四五”商贸流通业发展规划》发布，规划明确提出要加快建设国际消费中心城市。未来，青岛将继续推进消费空间和消费场景质量的提升，并将重点在消费创新、品牌集聚、消费满意度等方面提升青岛零售市场的品质。

对于未来展望，韩冰总经理表示四季度，青岛零售市场有三个新项目计划开业，分别为青岛首创奥特莱斯、青岛中粮大悦春风里、万象城二期，将为市场带来15.2万平方米的优质零售空间。其中，万象城二期将打造成为TOD垂直创新城市综合体，进一步推动区域商业消费模式的创新及消费活力的提升。

青岛持续推进“首店经济”的发展，已成为山东首店品牌落户的首选阵地。随着越来越多首店进入青岛，青岛零售市场的消费潜力也持续被激发，也为区域商业市场带来更长久的驱动力。