一房两卖,房屋到底归谁所有?本期“问法热线”聚焦房产纠纷

2022-01-04 18:18 大众报业·半岛新闻阅读 (133433) 扫描到手机

半岛全媒体记者 尹彦鑫 蒋凯 实习生 彭天琪

“开发商逾期未交房,我可以解除房屋买卖合同吗?”“我发现签了合同买的房子同样被卖给了别人怎么办?”1月4日,半岛“问法热线”聚焦房产纠纷,来自山东川佳律师事务所的张宝清律师和张立全律师现场接听诉求并给出合理建议。为发挥司法审判的价值引领作用,为房地产市场健康发展提供法治保障,推动青岛经济高质量发展和社会和谐稳定4日,青岛市中级人民法院也发布了涉房地产纠纷的相关典型案例。

上午9时许,两部电话接连响起,两位律师也顾不上喝水,耐心倾听市民的困惑。很快,张宝清律师便接到了马先生的来电:“我购买了一处房屋,签订了房屋买卖合同并办理了房屋过户。之后发现对方已经把房子顶账给了其他人,并且签订了房屋买卖合同。请问律师,房屋到底归谁所有呢?”

针对马先生的情况,律师结合相关法律为他解答了疑惑:“出卖人将同一套房屋先后出售给两个买受人,即在同一标的物上成立了两个以上的债权,房屋却只有一套,根据物权优于债权原则,您举证证明自己已经办理了转移登记,并取得房产证的话,那么您将优先取得该房屋。法律依据可参照最高院《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第十五条:审理一房数卖纠纷案件时,如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的,一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。”

房产问题涉及人们的住房和财产,是与人们日常生活息息相关的“大事儿”。很多人因粗心大意或缺乏法律常识等面临房产纠纷,对此,张立全律师也提醒大家,房产买卖动辄数百万,购房者在购房前需认真审核中介资格、房屋权属等情况,并签订正规房屋买卖合同,到房管局进行备案,并及时办理房产变更登记,完成产权变更手续,以防发生纠纷。

根据问法现场的来电,记者也整理了几个市民反映的热点问题,市民在进行房屋买卖时可以参考这些问题以及律师的专业回答,避免踩坑。

问题1.非本村集体成员,能够买农村房屋吗?

李先生拨打热线咨询,他购买了他人的农村房屋四间,双方签订了书面房屋买卖合同,对方将该四间房屋的权属证书交付给了他。李先生不是该村村民,想确认双方签订的房屋买卖合同是否有效。

律师分析:根据我国现行法律法规规定,农村宅基地属于农民集体所有,宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,农村房屋及宅基地使用权不得向本集体经济组织以外的成员转让。宅基地使用权人为该村村民,李先生并非该村集体经济组织成员,故对于双方买卖的房屋因违反国家法律规定而无效。

问题2.签定金合同后,卖房人反悔该怎么办?

王先生拨打热线咨询,他想购买别人的二手商品房一处,双方签了定金合同,他交付对方定金2万元,后因房价上涨,对方反悔了,定金还能要回来吗?

律师分析:根据担保法法律的规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。对于房屋买卖中约定定金条款的,如果卖方违约反悔,买方可以主张双倍返还定金。

问题3.开发商逾期未交房,购房者该怎么办?

王先生拨打热线反映,2018年13月,他与某房地产公司签订商品房买卖合同,购买该房地产公司开发房屋,开发商应当于2020年11月30日前将验收合格的房屋交付他。合同约定逾期交房超过60天之后,王先生有权解除合同,开发商并按累计已付款每日0.02%的标准支付违约金。后来,开发商未按合同约定如期交房,询问能否解除房屋买卖合同并要求对方支付违约金。

律师分析:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。原、被告双方应当按照约定履行自己的义务。在商品房买卖合同中,买受人的主合同义务为交纳购房款,出卖人的主合同义务为按期交付房屋,任何一方违反合同约定及法规定,应承担法律责任。开发商超过合同约定日期仍未向王某交付所购房屋,开发商的行为已构成违约,并符合合同约定买受人解除合同的条件,王先生是可以要求支付违约金、解除商品房买卖合同的。

问题4.夫妻婚后共同房产,夫妻一方不能擅自处分

严女士来电称自己和丈夫婚后购买某小区房屋一处,登记在男方名下,后夫妻感情不和闹离婚,严女士丈夫将房屋擅自转移过户给李某,并签订了书面房屋买卖合同,严女士询问自己丈夫的行为是否合法?

律师分析:根据我国婚姻法律及最高院司法解释的有关规定,我国实行婚后财产归夫妻双方共同所有制度(除非有相反约定),买卖婚后夫妻共同房产应经夫妻双方签字认可,一方对外处分,应经对方同意,擅自处分共有财产的,处分无效。

问题5.离婚解除法律关系,无权获得拆迁补偿款

刘女士打来热线反映,儿子与儿媳已离婚但户口还在一块,公房拆迁需要房子户口上的全部人员签字,才能获得补偿款。前儿媳以此为理由并索要20万,得到欠款后才愿意签字。

律师分析:前儿媳的要求是不合理的。在刘女士儿子与儿媳已经离婚的情况下,他们之间已经解除了法律关系,前儿媳已不享受相关利益。拆迁补偿款的领取手续并不需要必须由前儿媳来签字,由已经没有法律关系的人来签字也无法律依据。建议刘女士向相关部门说明离婚事实。

问题6.15年前卖的小产权房,现在想要回可以吗?

市民刘先生打电话咨询, 15年前自己将名下的一处小产权房卖给了孙先生,当时孙先生的条件是不满足买小产权房的条件,双方签订了房屋买卖合同。现在孙先生已经满足了购买小产权房的条件,即孙先生已经办理了村里的户口,要求对房子进行过户。刘先生认为当初买房时孙先生不满足购房条件,他们签订的合同应该无效,想将房产要回。

律师说法:当初房屋买卖时双方已经签订了房屋买卖合同,虽然当时孙先生不符合购房条件,但现在已经过去15年了,已经超过了3年的有效诉讼期。目前孙先生也符合了购房条件,因此刘先生想要回房产是比较困难的。

问题7.2008年买的房子,至今没有办下房产证

市民张女士来电反映,自己2008年买的市北区的一处平房,至今没有办下房产证。张女士去市北房管所查询,可以找到房屋的图纸。但到房产交易中心办理房产证时,却查不到自己房屋的图纸,因此房产证一直就没有办下来。张女士也从市北房管所复印了房屋图纸去找房产交易中心办理,可还是不给办理,自己也不知道什么原因。

律师说法:张女士可以将办证需要的材料准备充足,按照正常流程申请办理房产证。如果不给办理,张女士可以提出行政复议,也可以提起行政诉讼。

问题8.买的房退了,可交的房款一直不给退

市民李先生2015年时买了一套房子,当时交了10万元房款。事后李先生又不想要那套房子了,想退掉。当时开发商同意给退房,也办理了退房手续,可房款一直没有退给李先生。现在李先生也找不到开发商了,不知道该怎么办了?

律师说法:李先生这个问题比较简单,李先生手里有当初的购房合同和退房手续,上面有开发商加盖的公章。李先生可以直接向法院提起诉讼,起诉开发商,要求开发商退款。

律师感悟:

张宝清律师:参加本次半岛都市报社组织的问法热线栏目,通过读者的来电,反映较多的问题有交付买房定金卖房人反悔,以及签订合同后发现交易房屋被法院查封情形,对此律师建议购房市民购买房屋时,务必谨慎签约,注意区分“定金”与“订金”的区别,定金是一方向对方给付定金作为债权的担保,而订金目前法律上没有明确规定,一般可视为“预付款”,订金的效力取决于双方当事人的约定。另外,购房市民购买房屋时务必多方了解交易房屋情况,特别是对于是否存在被抵押或者被查封的情形,防止遭受经济损失。

张立全律师:今天受邀参加了半岛都市报房产纠纷问法热线咨询公益活动,通过接听广大市民咨询电话及其所反映的问题,我作为您身边的律师,针对常见的房产纠纷及其风险防范,提出以下建议和提醒:根据我国《城市房地产管理法》的有关法律规定,房产买卖合同必须采取书面形式,双方权利义务条款包括但不限于房产位置、面积、价款、交房时间、办证时间、违约责任应明确具体,避免合同存在漏洞或条款不明确产生风险和纠纷。必要时应委托专业律师,签订正规房屋买卖合同,及时到房管局进行备案,并及时办理房产变更登记,完成产权变更手续,减少或避免发生纠纷。

法院判例:

为促进房地产企业规范经营、诚信履约,提示房地产交易个人增强风险防范意识,依法理性维护自身合法权益,青岛市中级人民法院全面梳理全市法院近三年来审理的涉房地产纠纷案件,发布了典型案例,这些案例涵盖商品房预售及买卖合同纠纷、“二手房”买卖合同纠纷等房地产纠纷主要案件类型,涉及限购政策等房地产新政带来的新问题,房屋质量、设计变更等人民群众密切关注的民生问题,及合同履行不当、违约责任等房地产市场交易多发问题。记者选取了其中三个典型案例

案例一:商品房买卖双方均忽视限购政策导致合同无法履行,双方均有责任

【基本案情】

李某欲向房地产公司购买商品房一套,于2018年4月6日支付了10万元定金。2018年4月18日,青岛市发布限购政策,于2018年4月19日正式实施。2018年6月15日,双方签订《认购协议》并支付剩余购房款,后因李某不具备购房资格,导致协议无法继续履行。房地产公司起诉李某,要求解除认购协议,在扣除10万元定金后返还剩余款项。

【裁判意见】

一审法院认为,李某明知其不具有购房资格而与房地产公司签订认购协议,责任在李某。一审法院判决解除认购协议,房地产公司在扣除定金10万元后将剩余购房款返还给李某。二审法院经审理认为,李某在明知自己已经不具备购房资格的情况下仍选择与房地产公司签订《认购协议》,李某自身存在不可推卸的责任和过错。但房地产公司也未能举证其完成报备义务,导致双方错失了确认李某是否符合限购政策实施前已形成实际交易不受限购政策限制的情形的机会,且在限购政策实施后仍与李某签订协议,房地产公司亦存在过错。基于公平原则,二审法院判决解除认购协议,房地产公司在扣除3万元后将剩余购房款返还李某。

【法官点评】

本案争议的焦点问题在于造成合同无法履行的责任认定问题。作为购房人的李某有无购房资格是双方当事人能否进一步签订商品房买卖合同的重要影响因素,是李某应当知悉的基本社会常识,理应尽到审慎义务。同理,房地产公司作为专业机构,也应尽到审慎义务,对李某的购房资格进行审查,双方均不该在限购政策发布后、未明确购房资格有无前,选择继续签订认购协议。本案合同无法继续履行,双方均有责任。因此,购房者不能“两耳不闻窗外事”,要及时关注与个人重大利益密切相关的购房政策,审慎购房。房地产公司也应秉持诚信原则,严格遵守政府发布的相关房地产调控政策,积极促成合同实现,维护房地产市场平稳有序运行。

案例二:购买商铺突现“大台阶” 购房者可要求解除合同

【基本案情】

2020年1月11日,胡某、闫某与某房地产公司签订商品房买卖合同(预售),约定购买涉案商铺,并于合同签订当日付清房款。交付前,胡某、闫某发现屋内出现高达一米、面积30多平方米的台阶,胡某、闫某随即向该房地产公司邮寄退房通知书,在快递回执显示拒收后,又通过微信向房地产公司工作人员发送退房通知、快递回执等,要求退款。后胡某、闫某起诉房地产公司,要求解除合同、返还购房款及相应利息。

【裁判意见】

一审法院认为,胡某、闫某发现涉案房屋存在与合同约定不一致的情形后,及时提出退房要求,虽房地产公司主张未改变设计规划,但其在签订合同时未向胡某、闫某履行提示告知义务,应承担相应的法律后果。一审法院判决解除合同,房地产公司返还购房款及相应利息。二审法院经审理认为,涉案商铺的大台阶高度、面积,已远远超出合理范围和购房者的正常预期。胡某、闫某主张该台阶的存在对涉案商铺的使用具有重大影响,致使合同目的不能实现,应当予以采纳。判决维持原判。

【法官点评】

本案争议焦点在于双方签订的商品房买卖合同应否解除。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”。本案中,大台阶的存在对商铺的使用具有重大影响,致使合同目的不能实现,现胡某、闫某要求解除合同,符合法律规定,房地产开发企业辩称合同未约定、未改变房屋规划不能成为其免责事由。在商品房买卖交易中,为避免类似纠纷的发生,房地产开发企业与购房者签订商品房买卖合同时,对于房屋内的设计规划,应向购房者履行提示告知的义务。购房者若发现房屋与合同约定不一致的情形时,亦应做好证据保存,积极维护合法权益。

案例三:房屋质量不过关,及时维权是关键

【基本案情】

张某与开发商签订商品房预售合同,购买商品房一套,张某依约支付购房款,该房屋经竣工验收合格后,双方对房屋进行了交接。房屋交付后,张某发现房屋存在房屋返潮、墙面发霉、下水管堵塞等质量问题,导致其无法正常装修入住。张某要求开发商对房屋存在的质量问题进行维修,经过多次沟通,开发商并未及时修复上述问题。张某诉至法院,要求开发商承担房屋修复费用,并承担房屋自交付后不能居住使用期间的损失。

【裁判意见】

法院经审理认为,涉案房屋自交付后,出现返潮发霉渗漏等问题,张某报修后,开发商在合理期限内拖延维修,且最终没有完全解决涉案房屋质量问题。经过鉴定部门鉴定,涉案房屋确实存在质量问题,且非因张某原因所致。因此,张某诉求开发商承担维修费用,并赔偿修复期间造成的其他损失,有事实和法律依据,予以支持。法院根据司法鉴定的维修费用和经评估得出的租金价值,判令开发商向张某支付相应维修费用及房屋自交付后不能居住使用期间的损失。

【法官点评】

本案争议的焦点问题在于开发商应否承担涉案房屋的修复费用及因房屋不能居住使用给张某造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款规定:“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。本案中,张某作为购房人已依约履行支付全部购房款的主要合同义务,开发商应当依约交付符合法律规定和合同约定品质的房屋。在房屋出现质量问题时,开发商亦应依约及时履行维修义务。开发商在合理期限内拖延修复,张某主张开发商支付维修费用并承担相应损失,于法有据,应当支持。

在商品房交易过程中,开发商交付的商品房存在质量问题的情况时有发生,若购房人在房屋交付后发现房屋存在质量问题,应在合同约定的保修期内及时要求开发商进行维修,并注意保存房屋存在质量问题以及要求开发商进行维修的相关证据。开发商应依约及时履行维修义务,修复房屋存在的质量问题。若开发商拒绝修复或在合理期限内拖延修复,购房人可自行维修或委托他人修复,并要求开发商承担修复费用和赔偿相应损失,及时依法维护自己的合法权益。