分析!21城第三轮土拍成交热度平平,拿地房企格局“悄然生变”

2022-01-05 11:24 大众报业·半岛新闻阅读 (44843) 扫描到手机

半岛全媒体记者 于红靓

2021年初,土地供应端推出住宅用地“两集中”新规给土地市场带来重大变革,集中挂牌、集中出让且一年仅能公告3次对土地出让节奏也是进行了重新调整,随着时间的推移,加之延期出让情况多有发生,年底11、12月份大部分城市才陆续开启第三轮集中土拍,截至目前,集中供地的22城中已有21城完成了第三轮集中土拍,仅有宁波1城暂未完成。从目前已完成第三轮集中出让的21个城市的土拍表现来看,三批土拍溢价低位运行、多城市土拍条件放松下流拍减少、国央企及地方城投成为三轮土拍的标签。

集中供地规模逐轮递减

武汉第三轮成交规模居首

年末节点迎来各城市先后进行第三轮集中土拍,截至目前,共21个城市完成三批集中土拍。根据诸葛找房数据研究中心监测国土局数据显示,21城第三轮集中土拍共成交508宗涉宅地块,较首轮集中土拍下降34.45%,较第二轮集中土拍下降11.34%;21城第三轮集中土拍成交规划建筑面积为5632.63万㎡,较首轮下降45.11%,较第二轮下降12.78%,总的来看,第三轮土拍成交规模不及前两轮,且今年三批次集中土拍成交规模呈现逐轮递减的特征。本轮土拍成交规模未见涨势主要是由于本轮供应端发力不足。

从城市来看,不难发现,土拍表现与城市自身基础面有一定的相关关系,在房企谨慎投资的大背景下,往往具备发展前景较明朗、抗风险能力较强以及经济基础面较好等属性的城市是企业的布局首选。根据各地数据显示,武汉第三轮成交规模位居首位,成交规划建筑面积达633.92万㎡,上海紧随其后,本轮成交规划建筑面积为574.19万㎡,同处长三角经济圈的杭州本轮成交表现也俨然不俗,以416.2万㎡的成交规划建筑面积位居榜三。

对比来看,区域分化特征犹存,第三轮集中土拍的21城中有10城成交规划建筑面积较第二轮上升,11城成交规划建筑面积较第二轮下降。其中,杭州第三轮土拍表现较为亮眼,成交规划建筑面积较第二轮成交规划建筑面积上涨显著,涨幅高达144.22%。相反,长春本轮却再度遇冷,成交规划建筑面积为30.39万㎡,较首轮成交规模下降94.74%,较第二轮成交规模下降95.85%;同为东北地区的沈阳,本轮表现也未见起色。

溢价率降至低位

流拍现象有所好转

从土地竞拍的情况来看,21城第三批集中拍地表现平平,溢价率降至低位,流拍率较第二批次降低,但仍高于第一批次的流拍水平。根据诸葛找房数据研究中心监测国土局数据显示,21城第三轮集中土拍整体平均溢价率为2.42%,较首批降低12.29%,较第二批降低1.68%;21城第三批集中土拍整体流拍率为18.85%,较首轮上升12.56%,较第二批下降22.56%。

由于第二批次地块流拍现象严重,流拍率高达41.11%,主要原因在于二轮拍地规则严苛,第三批多数城市在土拍规则方面进行了相应调整。土拍规则的适度放宽带动了第三批流拍率的下降。

从各城市来看,根据诸葛找房数据研究中心监测国土局数据显示,21城的平均溢价率均在7%以下,其中,本轮杭州以6.99%的溢价率领跑,天津、长春、武汉、广州4城第三轮出让地块均以底价成交。21城中有长春、沈阳、厦门3个城市的第三轮流拍率超50%,其中,长春的流拍率高达81.82%,相反,上海、无锡、杭州、深圳这4个城市均无一宗流拍。从具体城市看,21城中仅有重庆、杭州、合肥、济南、长沙、成都、青岛7城溢价率略高于第二轮,其余14城均不及第二轮溢价水平。

三批城投企业拿地崭露头角

民营房企身影减少

从房企表现来看,尽管第三批集中土拍门槛有进行适度地调整,但整体拿地积极性并不算高,国央企、城投公司是成交主力军,根据诸葛找房数据研究中心监测国土局数据显示,第三轮土拍房企权益拿地面积TOP15中有保利发展、招商蛇口等13家企业是具备国央资背景的,民营房企身影减少,同时,不难发现,城投企业活跃度有所上升,多家城投公司出现在拿地TOP10榜单中。

土地市场对于整个房地产市场的影响不容忽视。诸葛找房数据研究中心分析,预计随着市场改善与修复逐渐加强,土地市场将有所升温,明年第一批土拍表现或将不俗。从房企拿地角度来说,由于明年年初房企债务到期较为集中,多数民营企业的资金流动压力仍然不小,加之本次城投房企崭露头角,对于地方财政资金周转的助力不小,意味着2022城投拿地或成趋势,拿地集中度也有望降低。