3500万买385平米独栋别墅、15万购40平米小居室！2021年青岛二手房成交大盘点

半岛全媒体记者 于红靓

2021年青岛二手房成交可谓“波动起伏”！据青岛网上房地产不完全统计，2021年，岛城二手房成交53220套。从月度成交来看，上、下半年“泾渭分明”，上半年成交持续保持高位，但下半年成交迅速回落，并“节节退”，但最终翘尾收官；市场方面，据贝壳找房青岛站统计，当前，80后、90后是市场成交的主力军，且外地户籍置业超7成；价格方面，根据2021年各区域二手房成交均价同比数据，崂山区二手房价格最“坚挺”。

数据＞＞

二手房成交53220套，下半年成交突降

据青岛网上房地产统计，2021年，岛城二手房成交53220套。从月度成交来看，上半年市场热度不错，3、4、5、6月月度成交均保持在7000套左右，但下半年以来成交突降，7月~10月成交持续下滑，而这之后市场形势好转，11月、12月成交翘尾收官。

具体来看，2021年1月，青岛二手房共计成交5666套，市场明显好转；到了2月，受春节长假的影响，二手房市场成交遭遇了一波“小寒潮”；3月份则是名副其实的“回暖月”，青岛二手房成交7524套，此后市场热度进一步提升，4月青岛二手房共计成交7905套，成为2021年最高成交单月，5月和6月成交量则稳定在6700套以上的水平。

进入2021年下半年，二手房成交突降。7月 二手房是成交4399套，此后几个月成交一直呈现下滑状态，8月二手房成交2746套，9月二手房成交1953套，10月二手房成交仅1455套，成为年度最低成交月。11月、12月二手房成交有好转，连续俩月成交上涨，11月，岛城二手房成交2113套，12月岛城二手房成交2297套，环比上涨8.7%，翘尾收官。

市场＞＞

崂山二手房价格最“坚挺”，外地户籍置业超7成

据贝壳找房青岛站，从2021年二手房成交数据来看，80后、90后是无可争议的市场主力军。其中80后购房占比达40.66%，90后购房占比达22.96%。2021年，80后已逐步进入40岁“不惑之年”，上要赡养父母，下要养儿育女，而二手房的教育、医疗、交通等配套都比较完善，因此更受80后青睐。另外，2021年青岛相继出台了落户、人才引进等政策，吸引了很多外地户籍置业者，这一群体购买二手房的占比达到72.6%。

从成交周期来看，有一半的二手房是在3个月内成交的，也有近10%的房子挂牌2年都没有卖出去。从价格来看，二手房成交均价主要集中在12000~25000元/㎡，而均价15000~20000元/㎡的二手房成交量达28.73%；而且二手房成交面积更多集中在120~140㎡的大户型。而根据2021年各区域二手房成交均价同比数据来看，除崂山区外，其余5区二手房成交均价都有不同程度下降。

从成交小区来看，盘点2021年二手房成交最多的小区，西海岸融创维多利亚湾登榜TOP1，共成交212套。第二名卓越蔚蓝群岛成交128套，与第一名成交量差距比较明显。第三名仍是西海岸热门小区，海尔地产山海湾共成交99套。综合发现，排名前十的小区都有品牌房企开发、体量大、配套完善等方面的特质。从成交小区价格维度来看，市南金都花园小区成交均价逆势上涨51.3%，相当抗跌。

盘点2021年二手房交易数据，最壕的一单出自崂山区颐和星苑北区一套385㎡的独栋别墅，成交价3500万。而低总价买房也不乏案例，2021年也有人只用了15万，就买下了一套近40平米的小居室。

分析＞＞

市场将链式修复，今年走势或前低后高

从成交数据上看，2021年市场下行趋势明显：全国二手房成交规模、新房销售规模同比增速、房地产开发投资增速、土地成交规模均创近年来新低。而在半年内，各项数据从历史高位快速下降到低位，让节奏失衡成为2021年市场最明显的特点。

从2021年3月到9月，二手房市场在半年之内从峰值跌到谷底，成交量萎缩超过六成。3月贝壳50城二手房成交套数创近2019年以来历史新高，4月起成交量持续下降，9月创2019年以来的历史单月最低值（除疫情、春节等特殊时点外）。自2017年以来，国内二手房交易规模（GMV）始终保持增长趋势，但在今年二手房交易规模第一次出现了同比下降。据测算，2021年全国二手房成交金额约7.0万亿，同比下降约6%；二手房成交套数约393万套，同比下降约9%；成交面积约3.6亿平方米，同比下降9%。其中，2021年全国二手房成交面积创2015年以来的最低值，为七年新低。

2021年四季度以来，市场形势好转。贝壳研究院预测，2022年市场走势将出现前低后高。预计一季度成交量能够完成筑底，二季度成交价格实现止跌。在市场链条上，将从二手房市场率先启动，带动市场链式修复；从购房人群上看，刚需市场率先修复。而在城市量级划分上，一二线城市率先修复，三四线城市下行压力仍大。并认为此轮行业风险出清后，房企的经营逻辑将继续发生转变，而后房地产行业将会进入新一轮的稳定发展周期。2022年房地产市场将会逐步修复，修复需要时间，修复过程可能有短暂波动，但最终将回归平稳均衡。