海岱财评丨2月楼市仍低迷 “因城施策”下楼市有望更平稳

经历了去年下半年以来的持续低迷，开年房价一直备受关注。国家统计局3月16日发布2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，数据显示，2月份，70个大中城市中，一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比持平或下降；一二线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落或持平，三线城市同比下降。

具体来看，2月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有27个和10个，环比下降城市分别有40个和57个。新建商品住宅和二手住宅销售价格同比上涨城市分别有46个和30个，同比下降城市分别有24个和39个。无论是新建商品住宅还是二手住宅，环同比价格下降城市数量均较上月略偏多。山东列入统计的济南、青岛、烟台、济宁4市，二手住宅较上月均下降；新建商品住宅方面，济青烟3市环比略涨或持平，济宁环比下降。

去年开年涨涨涨，今年开年仍低迷。犹记去年3月2日银保监会主席郭树清在国新办召开的新闻发布会上“喊话”炒房者，为了投资或投机买房很危险，并宣告房地产金融化泡沫化势头得到遏制。今年同一时间，也是3月2日，郭树清表示，房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。

从“得到遏制”到“根本扭转”，去年下半年以来的楼市表现是最好印证。

去年7月开始，二手房价格率先出现明显下调，8月开始整体出现下滑，在9月至12月70大城市房价出现了近年来最明显的普跌现象。对此，郭树清认为：“去年房价下降，房地产的泡沫化、货币化的问题发生了根本性扭转，楼市不像以前那么活跃了。”同时他也表示，“但是我们不希望调整得太剧烈，对经济影响得太大，还是要平稳的转换。”

刚刚过去的全国两会对今年房地产行业再定调，政府工作报告用109个字定位2022年房地产行业发展，核心仍是继续坚持“房住不炒”总基调。

回顾“房住不炒”历史，2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，接下来的2018年、2020年、2021年、2022年政府工作报告中均强调“房住不炒”。且梳理发现，近三年，“房住不炒”始终放在首要、统领的位置。

纵观“房住不炒”定位五年多来，房地产调控长效机制所含内容愈加丰满且接地气，金融、土地、财税、投资、立法等接连出招，尤其去年以来，政策趋紧度愈加明显，在购房信贷收紧等政策影响下，下半年全国楼市急速降温。

面对行业困境，部分城市开始在政策端释放暖意，从购房补贴、调整首付比例、降低利率等多方面激发购房需求。

就在本月初，郑州市发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，出台了19条稳楼市措施。明确提出，降低个人住房消费负担，引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率。对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。此外还提出，子女、近亲属在郑工作、生活的，鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。可以说这是在限贷、限购两方面的全面放松。

郑州此举是否有炒作嫌疑？其实在今年的政府工作报告和去年的全国经济工作会上，都明确提出了“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”对郑州来说，在遭受去年疫情和水灾的双重影响下，房地产市场的确面临较大的压力，“郑十九条”的出台有助于稳定市场、促进合理需求入市。但其政策的松动依然是在“房住不炒”前提下的，是郑州在“稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”的具体体现。

此外，还有浙江、南宁、昆明等十余个省市涉及公积金贷款放松、下调最低首付比例至两成等房地产纾困政策也均落地，且未出现去年部分城市政策“一日游”现象。

业内人士认为，短期来看，各地调控政策仍有望密集出台稳定购房者预期，尤其弱二线以及三四线城市或将跟进放松调控，引导房地产交易逐渐恢复常态化。同时，也要避免政策过度宽松再将市场引向浓厚炒作氛围。而对于核心一、二线城市来说，仍需坚持调控目标不动摇、力度不松劲，并严堵政策监管漏洞。

毋庸置疑，房地产业的良性循环和健康发展，对于稳定宏观经济大盘发挥重要作用。如今，随着一系列政策的实施，我国“房地产泡沫化金融化得到根本扭转”。同时，伴随着城市更新、老旧小区改造、租购并举等新发展模式，合理的住房需求正在得到更好满足。但在坚决遏制炒房的同时，也要避免行业的整体下行。未来一段时间，“房住不炒”仍是根本，“因城施策”也应持续发力。相信随着部分城市新政的落地，并逐步发挥作用，房地产市场发展有望更平稳。