风满楼｜房地产的“惨淡”，是一场“春寒”！

风口财经记者 张亭旺

　　2022年一季度，房地产行业面临深度调整期，中央多部委密集表态稳地产，释放维稳信号。

　　然而，政策回暖的传导落地仍然是一个较为缓慢的过程，一季度，房企在投融资力度、成交数据等方面表现并不好。

　　目前来看，房地产市场信心尚未恢复。

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成交低迷 市场缺乏信心

　　刚刚过去的一季度，房地产行业各项数据指标用“惨淡”一词形容也不为过。

一、房企业绩大幅下降。

　　统计数据显示，一季度，百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%，有逾八成的百强房企累计业绩同比降低，其中近四成企业的降幅高于50%。

　　TOP100房企销售额均值为162.6亿元，同比下降47.2%；TOP100房企权益销售额均值119.5亿元、权益销售面积均值85.1万平方米，同比分别下降47.6%和48.1%。

　　在销售规模前十房企中，销售额达到千亿元的房企仅有两家：碧桂园1328.9亿元、万科1045亿元。与2021年一季度数据相比，“千亿”房企减少了3家。除此之外，一季度“百亿”房企仅为46家，较去年同期减少30家。

　　门槛值的下降也反映了各阵营房企销售的艰难。数据显示，一季度TOP10房企销售操盘金额门槛仅为333亿元，较去年同期降低45.2%。

二、签约面积继续下降。

　　一季度全国重点62城商品住宅签约面积同比下降41%。

　　分城市线统计，62城中的一线、二线、三四线城市2022年一季度商品住宅签约面积同比分别下降了31%、40%、47%。与疫情前的2019年一季度相比，一线城市增长了4%，二线及三四线城市分别下降了22%和18%。

三、推盘积极性降低。

　　国家统计局公布数据显示，截至2022年2月末，我国商品房待售面积57026万平方米，比2021年末增加6003万平方米。其中，住宅待售面积增加5552万平方米。

　　2022年一季度，重点50城商品住宅月均供应规模1391万平方米，同比下降近四成，与2019-2021年同期均值相比下降26.7%。

　　其中，2月恰逢春节假期，市场情绪低迷态势延续，新批上市面积同比下降超五成；3月，供应规模环比增加，房企推盘情绪略有改善，但在高基数下，供应面积同比降幅仍在四成左右。

四、房企拿地意愿较低。

　　从拿地情况来看，2022年1~3月，TOP100企业拿地总额2271.6亿元，拿地规模同比下降59.3%，在房地产行业风险尚未出清的情况下，房企拿地意愿不强。

　　其中，近七成百强房企未拿地，投资处于停滞状态，销售TOP50房企单月投资金额处在近两年低位。一季度仅有头部房企、规模化国/央企在核心城市率先拿地，其余以项目开发商和地方平台公司为主。

　　从新增拿地金额、货值、建面TOP100门槛来看，截至2月末，新增货值百强门槛16.1亿元，同比下降30%，新增拿地价值、建面百强门槛3.1亿元、14.7万平方米，同比分别减少56%和16%。

　　以上数据背后，是房企更为谨慎的态度和购房者仍旧较为薄弱的信心。

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融资微升 回暖动力不足

　　一季度房企融资规模较2021年底有所微升。不过从同比来看，融资规模降幅较大。

　　统计数据显示， 一季度房企境内外债券融资累计约1733亿元，同比下降43%。

　　另据不完全统计，一季度100家典型房企的融资额为2055.12亿元，同比大幅下降52.5%，但比去年四季度微升1.8%。

　　对于融资规模同比大降，原因有四：

　　一是大环境的不确定性增加。国内疫情反弹扩散，国际上俄乌地缘政治冲突，中美贸易摩擦等相关影响增加市场的悲观情绪。

　　二是房地产行业信用风险持续恶化。2022年以来，房企债务风险仍然存在，行业风险尚未出清，从而导致积极性下降，信心修复仍需时间。

　　三是房企自身经营模式发生转变，大规模举债发展的模式逐渐退出，稳健的财务导向房企将主动降低自身负债规模。

　　四是此前市场寄予厚望的融资增长点——并购债尚未形成规模。对于一季度获得大力支持的并购融资，虽较多企业获得大额额度，但根据目前情况来看，仍未有企业针对出险企业有较大的并购动作，短期内对房企整体的融资规模影响有限。

　　而对于融资规模同比微升，我们可以这样来看：

　　自去年底以来，房地产调控政策得到逐步纠偏，特别是金融信贷政策逐步放宽。金融监管部门为做好出险企业风险化解工作，指导银行业金融机构保持房地产信贷平稳有序投放，满足房地产市场合理融资需求。

　　3月16日，国务院金融委召开专题会议，提出货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。

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随着我国房地产持续利好政策影响，市场有回暖迹象。这也是一季度融资较2021年底有所微升的缘由。

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政策松绑 企稳尚需时日

　　据统计，一季度60余城发布房地产相关政策超过150次，主要涉及针对性放松限购政策、降低首付比例、发放购房补贴、降低房贷利率、取消限售、为房企提供资金支持等方面。

　　除了郑州、哈尔滨、福州、兰州等省会城市率先松绑限贷、限售、限购等政策，众多二三线城市开启新一轮的“松绑潮”。这些城市放松调控政策，主要是因为当地房地产市场面临较大压力，购房者置业信心不足。

　　自2021年12月以来，各城市需求端政策放松直到2022年3月才进入到放松限购、限贷、限售的阶段。结合一季度百强房企销售数据，今年二季度更多城市有望跟进政策松绑，需求端政策放松有望由点及面铺开。

　　然而在“三条红线”调控的基调维持不变的情况下，政策回暖的传导落地仍然是一个较为缓慢的过程。

　　数据显示，2022年清明假期，12个重点监测城市新建商品住宅成交面积同比下降64.7%。

　　因此，目前的环境下，整体市场活跃度仍待修复，现在仍处于“春寒”之中。

业内人士分析，信贷环境和调控政策持续改善下，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，但市场恢复节奏仍有赖于疫情的有效防控和政策的发力程度。

　　国家统计局新闻发言人付凌晖也指出，从今年情况看，在各方面的共同努力下，持续稳地价、稳房价、稳预期，房地产市场运行状况出现了积极变化。

（本文观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎！）