如此“管”理？金地自在城小区物业私留业主钥匙 未打招呼开门安装排污管

半岛全媒体记者 尹彦鑫 实习生 彭天琪

近日，田先生拨打半岛96663热线电话反映称，自己最近遇到了闹心事儿：自家新买的地下储藏室建筑垃圾遍地，还莫名其妙多了两根厕所的上下水管道，自己对于施工情况毫不知情，未曾有人通知。田先生询问小区金地自在城物业，物业客服主管称他们负责打扫卫生，而找人施工的维保中心称是应楼上业主的需求开工的。

如此不打招呼任意施工，难免业主对物业产生极大意见，万一出现损失物业能否承担起相应的赔偿责任？物业公司这样的工作态度也导致近年来物业与业主之间纠纷的问题呈上升趋势，记者梳理了相关物业纠纷，发现因“管”理失当，小区业主出现损失的情况屡见不鲜，一些业主出现损失后也有将物业告上法庭的情况，法院审理后认定物业与需承担一定的责任。

反映

地下贮藏室突然多了两根管道

田先生告诉记者，为了存放更多的物品，3月底他新买了自家金地自在城小区的地下储藏室，4月1日才刚刚验收，验收时本应有七把钥匙，但物业称并没有，就六把钥匙，田先生便没有放在心上。让田先生意想不到的是，缺失的这把钥匙之后却扮演了关键性角色。

4月6日，田先生去储藏室放东西时，发现门口有疑似施工后留下的一片黑色痕迹。“我赶紧开门一看，储藏室里一片片黑色土块和碎渣，还有散落的建筑垃圾，地上还有水，明显有人进来过，最让我惊讶的是，屋顶不知何时居然多了两根管道！”

回应

物业：有专人负责这件事

维保人员：楼上业主有需求

当天，田先生找到物业询问情况，物业称，确实还有一把钥匙没给，被维保人员借走了，他们不清楚储藏室施工情况，让田先生去问维保人员。“我很气愤，当时储藏室验收时物业并没有说维保人员借钥匙的事儿，而且施工时也并没有人通知我。”当田先生又一次找到物业客服主管要求拆除违建时，对方回复称，需要打扫卫生的话会全力配合。“物业说后续会有人联系我，到现在一直没有人联系我。”

记者也拨打了金地自在城小区物业的电话询问情况，对方回复公司有专人负责这件事，具体内容和对接进度要问他们，并称会有相关人员回复记者，并没有提供相关人员的联系方式。

田先生告诉记者，他联系了维保人员，对方告知了加管道的原因。据维保人员说，楼上商铺的前期设计没有厕所，业主购房后反映这一问题，维保中心便后期追加了厕所的建设，在田先生地下储藏室房顶通了厕所的上下水管道。在问到为何没有提前通知时，维保人员称他们跟施工方沟通不及时，施工方以为维保方已经跟业主联系好了，便去拿了钥匙施工了。“维保这边也没有说要承担责任，我现在的诉求就是拆除违建，恢复我的储藏室。这个管道关系我一辈子甚至下一代，我绝不允许这个管子存在。”

田先生告诉记者，他接到了街道办的电话，“街道办的工作人员说物业和开发商同意给我退储藏室的钱，或者按照占用一平米的面积给我补偿3000元。”田先生表示，自己拒绝了这两个方案，就想让物业和开发商将管道拆除。

律师说法：

物业无权代表业主作出决定

山东理证律师事务所鲁丰盛律师表示，在本纠纷中，即使田先生储藏间楼上的商铺有建设厕所的需求，也应当是由楼上商铺的业主同田先生进行协商，两家达成一致进行建设，物业无权代田先生作出决定。“根据《中华人民共和国民法典》第二百七十二条的规定，物业在明知田先生购买了该处储藏间的情况下仍然派施工方进场施工建设管道的行为侵害了田先生作为业主的建筑物区分所有权，田先生有权依据民法典第二百三十七条、二百三十八条之规定，要求物业恢复原状；如该行为对田先生造成损害的，田先生也可要求赔偿损害。”

鲁律师提醒，根据民法典及物业管理条例的相关规定，物业公司提供的物业管理服务是指，业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业公司在日常的管理活动中应当明确其与业主签订的物业服务合同的内容，避免发生侵害业主权利的情况。

案例一

雨水管道被堵导致家中被淹，物业承担70%责任

2020年7月22日晚上，青岛市黄岛区的雨下得格外猛，小区102室的杨女士家被淹，各种家具都泡了水。当天晚上10点半左右，杨女士报了警，消防救助站迅速出动了一辆消防车七名指战员到杨女士家处置。杨女士认为，小区内排水存在严重问题，青岛湛园物业管理有限公司将雨水井堵住导致积水无法顺利排出，当天晚上的暴雨经过一夜排水后，水位仍然高于旁边邻居的房屋。杨女士担心再次暴雨，多次催物业疏通排水管道，2020年7月31日，物业将堵塞的排水管道疏通。暴雨过后，杨女士眼看着家具受损严重很是心疼，气愤之下，将物业告上了法庭。

专业机构对房屋装修和财产损失价格进行了评估，评估报告认定这次泡水事故杨女士的损失为107660元，杨女士支付了鉴定费7000元。经法院审理查明，杨女士之前私自接管道排放厨房用水，物业为了解决杨女士家私接排污管问题，通过将雨水管道改道接入污水管道，从中间堵塞原雨水管道的方式进行整改。法院认为，在大雨到来之时，物业没有及时疏通管道，存在不当行为。

法院认为，综合考虑2020年7月22日当天天气情况，杨女士受淹房屋系下沉式建筑，物业堵塞雨水管道的行为系履行管理职责行为时发生，该侵权行为并非恶意实施。法院认定物业对杨女士损失承担70%的赔偿责任。

最终，法院判决青岛湛园物业管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿杨女士财产损失75362元，青岛湛园物业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付杨女士评估费4900元。

案例二

房屋返水被严重浸泡，法院判物业赔偿两万多元

姚先生在黄岛区一小区内有一套房子，但因为各种原因，长期不在家居住。让姚先生没想到的是，2020年5月31日，自家房子被厨房排水管道溢出来的污水严重浸泡，地板、家具等遭了殃。收到青岛新时代物业服务有限公司的通知后，姚先生赶忙回家处理，看到遭了殃的家具和地板，他认为物业应该对此事承担一定责任。

法院委托了专业评估公司对漏水事故造成的损失进行评估，经鉴定，损失金额为41331元。姚先生支付了鉴定费5000元。

庭审过程中，双方在损失数额的确定和责任的负担上均有争议。法院认为，姚先生房屋因漏水造成的损失应当包括租金损失，并确认了每月租金2200元，法院支持5个月租金损失11000元，加上鉴定的损失和鉴定费用，一共57331元。对于责任的负担，法院认为物业对公共管道堵塞及业户家中返水浸泡的情况未能及时查知，负有一定责任，法院确定由青岛新时代物业服务有限公司承担40%的责任。而姚先生长期不在家居住，未能第一时间发现房屋返水不属于侵权责任法上的过错。姚先生与其他业主共用同一根下水管道，因不能确定导致下水管道堵塞的侵权人，共同使用人的使用行为与损害的发生存在因果关系，对剩余60%的责任部分，姚先生可另案主张权利。

法院判决青岛新时代物业服务有限公司于判决生效后十日内赔偿姚先生各项损失共计22932.4元。