购买公寓捆绑托管 业主3.5万元软装费打了水漂！售后包租到底是馅饼还是陷阱？

半岛全媒体记者 王瑜

近日，市民刘先生向半岛记者反映，2019年底他将购买的公寓托管给了上海恺亚物业服务有限公司运营管理，在交了3.5万元的软装费之后，这家公司却“人去楼空”。刘先生称，像他一样遭遇的业主大约有200多户，如今2年时间过去了，事情依然没有解决。记者调查发现，售后包租的模式并不少见，但后期经常引发“承诺收益不达标”“托管公司跑路”等等问题，售后包租到底是馅饼还是陷阱呢？

投诉

买公寓得托管，35000元软装费打水漂

2018年，市民刘先生购买了一处约50平方米的公寓，由于公寓必须要托管，他和开发商合作的一家名为上海恺亚物业服务有限公司的托管公司签了房屋委托运营授权书，委托运营管理期限为10年。“我买的是13层的公寓，2层到14层的房源都是捆绑托管的，从第二年开始我就能拿到租金了。”刘先生说。

（房屋委托运营协议）

2019年12月底，刘先生的公寓交付。虽然房屋是装修好的，但是按照房屋委托运营协议的要求，刘先生又另外支付给了上海恺亚物业服务有限公司3.5万元的软装布置采购费。“交房后，2到14层的业主都办理了托管，房门钥匙也交给了他们。”刘先生说，让他万万没想到的是，不但一分租金没拿到，3.5万元的软装费也打了水漂。“2020年4月份的时候，上海恺亚物业服务有限公司的人就失联了，办公地点也没有人了，屋里还是交付时候的样子，根本没有添加任何软装。”

刘先生告诉记者，像他一样遭遇的业主大约有200多户，事情至今没有解决。记者尝试联系上海恺亚物业服务有限公司，但该公司对外登记的电话均未接通。爱企查显示，该公司存在较多风险，涉及多个委托合同纠纷、房屋租赁合同纠纷等，并且被法院列为限制高消费企业、失信企业。

调查

托管问题多，有楼盘仍在推介售后包租

记者了解到，由托管引发的投诉、维权屡见不鲜。市民刘先生在高新区凯丰国际金融广场全款购买了一处公寓。刘先生告诉记者，开发商承诺有托管服务，签订托管协议后每个月不但能收取1200元的租金，年底还有分红。2017年7月份新房交付，按照要求，刘先生交了7000多元布草费，在收到了2个月2400元租金以后，刘先生竟再也没收到过租金，托管公司也联系不上了。

（凯丰国际金融广场）

记者调查发现，目前青岛有楼盘仍在推介售后包租的模式。黄海铂寓项目置业顾问介绍，公司和斯维登酒店有合作，目前酒店已经入驻，买房交付后就可以开始返租。“租金是五五分成，现在是淡季，但是我们项目位置比较好，租金一年可以达到2.5万元到3万多元。”置业顾问表示，如果想要租金保底也可以自己去找托管公司。

位于滨海大道附近的另一个公寓项目同样也有售后包租的服务。“我们项目是精装修交付，购买29层到39层的房源就要托管给酒店，后期收益分成，不考虑托管的话只能选择其它楼层。”置业顾问介绍。

提醒

售后包租暗藏风险隐患，市民需谨慎

对此，山东川佳律师事务所张宝清律师提醒，售后包租暗藏多种风险隐患，市民在买房前最好进行充分调查，提防开发商借包租宣传虚抬房价，要注意审核中介公司或租赁公司的资质，了解其履约能力、声誉等，以免返租承诺无法实现，蒙受重大经济损失。

张律师建议购房者在签约时，要将开发商、中介公司或租赁公司的承诺载入合同条款。特别是在与中介公司或租赁公司签订租赁合同或委托租赁合同时，不但要明确租金、租期、租金的交付方式等事项，更重要的是要明确相关责任人的违约责任，可要求开发商成为租赁合同或委托合同的担保人，一旦中介公司或租赁公司不能承担赔偿责任时，开发商应对此承担连带赔偿责任。

“另外，是否捆绑托管，应建立在业主自愿的基础上，如开发商对此强制要求捆绑托管，是不合法的，业主可以拒绝。若业主碰到托管公司携款潜逃的情形，业主应及时报案或向人民法院起诉维权。”张宝清律师说。

官方

遇此类问题，市民可向有关部门举报

记者了解到，《商品房销售管理办法》第十一条明确规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

2020年，青岛市住房和城乡建设局曾向购房者发出7大购房特别提示，其中第六条提及房地产开发企业采取返本销售、售后包租的方式销售商品房均属于违法行为，切勿轻信购买。

记者咨询了相关部门，工作人员称对于售后包租国家禁止的是房地产开发企业自己出售房子之后再重新租回来，但有可能会包装成另外一种合法的形式，在没有虚假宣传的前提下业主自愿和其它机构建立租赁关系就是合法的，但开发企业不能承诺收益是多少。“如果业主遇到此类问题可以向青岛房地产事业发展中心举报，由专人进行核实，需要具体问题具体分析。”工作人员说。