年内超80城楼市政策调整!专家解读原因、特点及后市影响

2022-04-27 20:49 海报新闻阅读 (62191) 扫描到手机

       今年以来,全国多个城市相继调整房地产政策。据中原地产研究院统计数据显示,年内已有超80城发布了楼市相关政策的调整,仅4月份以来,全国就有超30个城市因城施策,调整房地产政策。针对本轮房地产相关政策调整的原因、特点,以及对楼市后市的影响,海报新闻记者采访了多位专家学者。

       本轮楼市政策调整的原因是什么?有何特点?

  有市场观点认为,此轮房地产政策调整的原因是为了促进楼市回暖和维持宏观经济运行的稳定。但究其根本,房地产政策调整的深层次原因还是经济下行与疫情造成的增支减收因素增多,导致各地捉襟见肘的地方财政在支出压力下对于来自土地财政的收入期望提升。IPG中国首席经济学家柏文喜在接受海报新闻记者采访时表示:“等米下锅的地方财政状态才是各地房地产政策调整的真正原因。”

  据中原地产研究院近日发布的统计数据显示,衢州、秦皇岛、绵阳、兰州、大连、丽水、苏州、南宁、昆明等超过30城在4月发布了不同力度的稳楼市政策。截至4月18日,全国4月当月累积房地产稳楼市政策已经超过30次。不难看出,三四线城市是此轮楼市调控政策松绑的“主力军”。

  对此,中国房地产数据研究院院长陈昇表示:“当前,我国三四线城市的供需关系是比较尖锐的,比如有一些城市的存货去化周期已超过8年,这就势必会造成房价进一步向下的调整压力。”

       楼市政策松动,房子真的好卖了?

  记者注意到,此次楼市调控政策从整体上看,各地坚持“一城一策”“因城施策”的指导方针。从内容上看,2022年以来,房地产调控政策延续了去年四季度的政策方向,随着信贷政策的稳定,各地房地产稳楼市最典型的政策内容就是信贷首付降低、公积金政策宽松、人才补贴、购房补贴等措施。那么,这些措施对于购房者是否真的有效?

  在济南工作5年的赵鑫(化名)告诉记者:“其实从去年开始就有购房计划,但因为房子单价超出预期,就想先观望一下。虽然今年房地产市场政策有所松动,但相对在三四线城市较多,而对于济南这样的二线城市来说,我觉得后期可能还会受政策影响,所以还是想再等等看。”

  此外,记者走访了多家楼盘售楼处,不少工作人员表示,整体上,刚需户型的需求要大于改善型,相比较而言,刚需房的成交较为稳定。但随着楼市政策有所松动,确实有部分客户表示想要再等等看。

  由此不难看出,从效果上,目前购房者置业信心似乎尚未完全恢复,市场活跃度仍显不足。

  据中指研究院数据显示,今年一季度,三四线城市商品房成交面积同比下降42.9%。从价格表现来看,国家统计局数据显示,刚刚过去的3月份,三线城市新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格同比分别下降0.6%和1.9%,降幅比上月分别扩大0.5个百分点和0.6个百分点。

  陈昇表示:“虽然这些稍显宽松的政策调整对未来房地产市场的成交量或价格会产生一些积极影响,但是市场的整体信心,包括购房者预期购买心态等方面,如果没有调整,特别是政策调整不能传递到土地市场,再传递到购房者的信心上来,未来的房地产成交压力还是比较大的。”

       房地产宽松政策未来是否会从三四线城市延伸至一二线城市?

  由于当前三四线城市的楼市政策趋于宽松,市场上对于这些宽松政策未来是否会向一二线城市延伸的讨论越来越多。对此,柏文喜认为:“从目前的情况看来,未来有向一二线城市延伸的可能。”陈昇也表示赞同。

  从全国累计数据看,2022年以来,已经累计超80城市发布了出台稳楼市新政,其中包括苏州、福州、郑州、哈尔滨、青岛、广州等二三线热点城市。也就是说,目前的稳楼市新政已有向二线城市延伸的迹象。

  但同时,陈昇也提出,虽然在当前“房住不炒”的大原则下,二线城市在出现成交稳定性不够的情况下会有一些调整,但强一线城市目前的市场表现还是非常好的,未来也还是会保持整体的政策体系。

       一定程度上可缓解房企压力,二季度楼市政策有望进一步趋缓

  自2016年以“房住不炒”为基调开启的新一轮全面房地产调控以来,房地产企业面临着不小的压力。部分大型房企在加强现金管控的同时积极募集资金,缓解资金压力,但中小房企的融资状况却不容乐观。那么,此轮楼市政策的松动能否在一定程度上疏解房企压力?

  陈昇直言,这是一定的。但他也表示:“虽然此轮地产政策能够一定程度的疏解房企压力,但力度还是不够的,特别是民营房企,目前还是压力比较大。只有看到大型民营企业的整体稳定,才能够看到整体市场的相应稳定。”

  对于房地产市场二季度走向,陈昇认为有进一步放松的可能,且针对性会进一步加强,彼时,相应的数据也会适度好转。但同时,陈昇也表示:“针对相关的堵点,比如大家对购房的信心不足,担心烂尾,要有效地推出购房交付的保险制度,恢复购房者的信心,同时,企业的融资端也需要能够得到实质上的支持,这样才能够保证二季度楼市真正的回暖。”